Cuidados que o síndico deve tomar ao convocar uma assembleia

Devemos ter em mente que a convocação tem o intuito de dar ciência a todos os membros de uma comunidade que determinada matéria será debatida. Nesse contexto, deve-se ter dois cuidados principais: 

1)  Todos os condôminos devem ser convocados;

2)  Definir no edital de convocação quais os assuntos que serão debatidos.

Sobre a convocação de todos os condôminos, existe previsão expressa em lei, é o Artigo 1.354 do Código Civil Brasileiro, que diz: “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. A Lei nº 4.591 não previa esta obrigatoriedade.

Embora a lei não determine a forma de convocação, é aconselhável que a convocação seja feita por escrito  e que seja colhida alguma prova de seu recebimento, embora o art. 1.334 III do Código Civil dê liberdade para que a convenção determine tais condições.

A lei não impõe nenhum prazo mínimo para a convocação, deixando à livre disposição da convenção do condomínio. Mas, para deliberações em geral, sem urgência, mesmo que a convenção permita um prazo menor, orientamos que a convocação seja promovida com, pelo menos, dez dias de antecedência, pois na prática de gestão condominial, esse prazo tem se mostrado mais adequado para a publicidade da AG.

Fonte: Boletim Jurídico da AGADIE nº 124

Desentupidoras dão dicas para quando há entupimentos em condomínio

Uma simples falha de encanamento pode gerar um refluxo no sistema e atrapalhar um ou mais moradores de um condomínio, gerando reclamações infinitas, afinal, é muito desagradável ver sujeira inundando o apartamento, não é mesmo?

De quem é a responsabilidade?

Depende do local onde está o entupimento. Se for um simples entupimento no vaso sanitário ou em um sifão de um apartamento, o problema deve ser resolvido pelo dono do apartamento.

Agora se o entupimento acontecer nas áreas comuns do prédio e causar refluxo ou vazamento nos canos dos proprietários, a administração predial que deve arcar com o prejuízo.

Aí, é preciso investigar qual é o motivo do entupimento. Se ele for causado pela interrupção da vazão natural do esgoto, devido à sujeira acumulada, canos velhos e enferrujados, é possível que água suja volte pelos canos e inundem alguns apartamentos.

As causas também podem ser presença de fungos, crostas de gorduras, cabelos e objetos velhos, parados no cano.

A prevenção nesses casos é sempre a melhor forma de lidar com esses problemas. Como? Mantendo o sistema hidráulico sempre em ordem, com vistorias e visitas de técnicos periódicas. Sai mais barato do que consertar mais tarde.

Manutenção

A cada seis meses, toda a tubulação do condomínio deve ser lavada com sistema de hidrojateamento. Esse serviço é realizado pelas empresas desentupidoras com máquinas específicas.

Depois, para que o serviço dure mais, é preciso que todos os apartamentos sigam os seguintes cuidados:

• Colocar ralo nas pias da cozinha e dos banheiros, se necessário;

• Não limpar os pratos na pia;

• Jogar toda a gordura ou resto de comida no lixo.

• Não jogar papel higiênico, preservativos e absorventes no vaso sanitário;

• Não jogar fios de cabelo, plásticos ou qualquer objeto nos ralos ou vasos sanitários;

• Concordar com a manutenção semestral feita pelo condomínio;

• No caso de fazer uma reforma, jamais jogar no tanque os restos de materiais, como areia e tinta, pois eles podem (e certamente irão) entupir os canos, pois “grudam” na superfície.

Dica: as desentupidoras costumam fazer pacotes mensais para vistorias e manutenções. Informe-se com uma de sua confiança. Esses pacotes acabam saindo mais barato do que contratar uma em caso de emergência. 

Fonte: Conexão Condomínio - SECOVI/RS

Segurança em condomínio - Proteger o condomínio contra assalto é tarefa de todos

O setor de condomínios cresce todo ano no Brasil (e no mundo) por um motivo simples: a vida em comunidade fechada é mais segura. Todas as outras vantagens vêm, em geral, em segundo plano quando comparadas a essa. Em uma cidade como São Paulo, Rio de Janeiro ou Salvador, por exemplo, segurança está entre as três maiores preocupações dos cidadãos. E quase sempre em primeiro lugar.

Criminosos, porém, são - infelizmente - atentos. Com o tempo, aprendem todas as medidas que os condomínios criam para se prevenir contra roubos, assaltos e coisas piores. Por isso, as medidas de segurança devem evoluir o tempo todo.

"Comunidades que usam o mesmo sistema de regras e medidas por muito tempo, dois ou três anos, por exemplo, estão se expondo demais, correndo um risco grande", aponta o policial militar reformado e hoje empresário do setor de segurança privada, José André Bressan. "Em geral, estimamos que a criminalidade leva menos de seis meses para se familiarizar com os novos sistemas e tecnologias usados para proteção de condomínios", diz.

Isso não significa, porém, que todos os condomínios devem trocar tudo a cada semestre. A estimativa de Bressan é uma média, mas serve mais como lembrete de que manter as mesmas medidas durante muito tempo pode ser perigoso.

O ideal é que a administração esteja sempre em busca de inovações, que não precisam ser absurdamente caras ou difíceis de conseguir. "'Reforçar sempre que possível as medidas simples, como olhar para todos os lados antes de entrar e sair pelo portão, por exemplo, é algo que poucos sabem da importância. E, no entanto, esse é o meio mais comum e eficaz que bandidos conhecem para entrar em um condomínio, com um refém que está para entrar ou sair do local", cita Bressan.

A orientação constante é uma ferramenta poderosa. O que alguns condôminos podem até considerar chato e repetitivo é o meio mais prático de manter na cabeça de todos a maneira mais segura de viver em comunidade.

Segundo reportagem publicada no site da TV Bandeirantes, quadrilhas que fazem arrastões sempre sabem quais apartamentos têm joias, cofres e dinheiro vivo. Elas agem normalmente em grupos grandes, de sete a dez pessoas, nos horários de pico (entre as 5h e 7h ou das 19h às 21h) ou nos finais de semana normais ou prolongados. É comum também que os bandidos se passem por algum morador ou visitante para entrar nos condomínios. "Segurança relaxada na portaria está, portanto, fora de cogitação. É algo inadmissível", diz Bressan. 

"Um assaltante liga para o condomínio e se passa por morador. Ele avisa que chegará um carro de um parente ou visitante, e que a entrada deverá ser autorizada. Quando eles chegam, o porteiro libera, eles entram, e dentro do carro está o bando”, explicou o delegado à Band. Para Bressan, é um erro permitir que condôminos liberem com antecipação a entrada de visitantes, pois essa iniciativa dá margem a ações como a que o delegado descreveu.

Pode-se dizer que a segurança de um condomínio se baseia em três fatores: 

Humano - a presença de funcionários da empresa de segurança e o treinamento dos funcionários do condomínio para que saibam como evitar a entrada de pessoas desconhecidas, aliadas ao treinamento dos condôminos para que aprendam a importância de cumprir os protocolos e para que consigam, junto com os outros, colaborarem com a segurança são princípios fundamentais. 

Físico - restringir acessos ao condomínio aumentando os muros, blindando as guaritas e criando a clausura (processo em que a entrada de pessoas no condomínio é feita por dois portões) também é de vital importância. 

Eletrônico - a instalação de cercas elétricas, alarmes e monitoramento remoto é algo que não só ajuda em uma crise como torna o condomínio um alvo menos desejoso aos criminosos, que sabem que o risco será muito maior.

Fonte: Licitamais

Tolerar ou não o barulho dos vizinhos

Ninguém gosta de acordar com barulho de reforma, querer ver televisão e só ouvir crianças brincando ou ainda ter que trabalhar ou estudar enquanto o filho do vizinho toma aulas de bateria.

Mas essas são situações que encontramos facilmente em condomínios. As regras devem estar na convenção ou regulamento interno, porém o bom senso, muitas vezes, deve falar mais alto.

Saiba quando tolerar ou não:

Barulho de reforma em unidades, quando feito dentro do horário estabalecido pelo Regulamento Interno, deve ser tolerado, desde de que não se estenda por muito tempo. No caso de obras, o horário padrão, em geral, é das 8h às 17h, mas isso varia de acordo com o Regulamento Interno de cada condomínio. Existe um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil:

"Art. 1.336. São deveres do condômino: (...)IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

Há também o exemplo clássico de moradores que praticam aulas de bateria, ou de outros instrumentos musicais, nas unidades. Pode-se solicitar que o morador coloque um revestimento acústico no quarto onde costuma treinar.

Tapetes têm sido utilizados para solucionar ou amenizar problemas causados por máquinas de costura, saltos altos ou outras fontes que transmitam ruídos do chão do pavimento superior para o teto do andar de baixo.

Se o barulho incomoda a coletividade dos condôminos, o condomínio pode discutir providências, como advertências, multas e ações judiciais. O limite para tais medidas é o bom senso. Se o barulho, de qualquer natureza, for permanente e ocorrer por horas a fio incomodando boa parte dos condôminos, podem ser tomadas algumas medidas.

A convenção determina se o condomínio pode ou não aplicar a multa diretamente, antes de qualquer medida.

O bom senso, no entanto, determina que o infrator deve ser advertido antes de tomar uma multa. Saiba aqui como aplicar multas e advertências. Antes de qualquer coisa, deve-se tentar conversar com o vizinho barulhento. De preferência, o síndico ou o zelador devem procurá-lo amistosamente.

Também é recomendável que as queixas sejam protocoladas e feitas por escrito, para que haja um registro das mesmas. O ideal é que as multas sejam referendadas em assembleia, e o condômino infrator tem o direito de defender-se e apelar das mesmas. Aos vizinhos intolerantes, que reclamam por qualquer tipo de barulho, o condomínio pode recomendar, caso sua queixa persista, que ele entre com uma ação judicial contra a unidade que o incomoda. Se a queixa for isolada, o condomínio não deve se envolver.

No caso de infratores reincidentes, uma vez aplicadas as multas, o condomínio pode entrar com medida judicial para pedir a exclusão do condômino. Isso acontece apenas em casos extremos.

Fonte: Sindiconet

Obra em apartamento que altera alvenaria deve ter registro no Crea

Apesar de comuns, obras para a retirada de uma parede ou para a criação de uma cozinha americana no apartamento não podem ser realizadas sem acompanhamento de arquiteto ou engenheiro responsável sob o risco de abalar a estrutura do prédio. 

Em edifícios novos, não são raros aqueles feitos de alvenaria estrutural -quando não há viga ou pilar e as paredes são as responsáveis pela sustentação. 

O problema é que, para leigos, essas são iguais às de vedação, que podem ser tiradas. 

Em prédios de concreto armado, como regra geral, pilares, vigas e lajes são os elementos "imutáveis". Descascar um pilar para acomodar uma banheira, por exemplo, afeta o equilíbrio -nem sempre estável- da construção. 

No entanto, essas não são leis naturais. "Não existem obras proibidas, mas, para fazer algumas mudanças, a estrutura deve ser compensada", explica Paulo de Mattos Pimenta, professor da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. 

A retirada de uma parede ou de um pilar pode ser corrigida pelo reforço em outro ponto do edifício, como uma estrutura de aço. Mas isso pode elevar o custo da obra em até 40%, segundo profissionais ouvidos pela Folha. 

DENTRO DA LEI

Ao contratar um arquiteto ou engenheiro é importante exigir do profissional a emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) registrada no Crea (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia). 

Esse é o documento que garante a responsabilidade do profissional em relação à obra realizada. 

Nos condomínios, é dever do síndico pedir o projeto detalhado da obra e, em caso de alteração na alvenaria, a ART.

Fonte: Jornal Folha de São Paulo (05/02/2012) 

Cuidados com o elevador

A manutenção periódica dos elevadores é fundamental e obrigatória para a segurança de todos os condôminos e usuários. O síndico deve observar que toda e qualquer manutenção e/ou reparo seja realizada por empresas especializadas. Os técnicos, nas vistorias de rotina, irão observar o funcionamento de todas as peças, a fim de evitar falhas que venham a provocar acidentes.

O síndico deverá ter os seguintes cuidados:

• Manter as chaves da Casa de Máquinas em local previamente definido, visando evitar perda de tempo ou impossibilidade de atendimento, principalmente em emergências;

• Observar para que a capacidade de carga dos elevadores não exceda o permitido. Excesso de lotação é perigoso, pois desgasta rapidamente componentes como cabos, polias, freios e mancais;

• Conscientizar os condôminos de que o desrespeito às regras básicas de uso e conservação dos elevadores resulta em prejuízo para todos;

• Orientar os condôminos e funcionários para que fiquem sempre atentos a qualquer anormalidade no funcionamento das máquinas elevatórias e, em caso de pane, para que acionem imediatamente o técnico habilitado para atender à ocorrência.

LEMBRETE

Para o cumprimento do exigido pela legislação em vigor e visando resguardar a responsabilidade civil e criminal dos condomínios, estes deverão contratar empresas ou profissionais de conservação e manutenção de elevadores, registrados e em dia com suas atribuições junto ao Conselho Regional de Engenharia , Arquitetura e Agronomia do Rio Grande do Sul (CREA/RS), exigindo, também, cópia da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

A falta desses documentos implica a transferência da responsabilidade ao contratante. Ou seja, o condomínio responde por todo o tipo de indenização de danos materiais ou pessoais, em caso de um eventual acidente.

Fonte: Guia de Orientação do Síndico - SECOVI/RS