Como deve ser uma assembleia de condomínio?

Nas assembleias são debatidos e decididos os principais assuntos de interesse do condomínio. São três os tipos de assembleias:

1)      Assembleia Geral Ordinária (CC – art. 1.350) – Obrigatória por lei. Deve ser realizada anualmente, convocada pelo síndico na forma prevista pela Convenção. Na Assembleia Geral Ordinária deverão ser aprovadas as prestações de contas, a previsão orçamentária, além das demais matérias inscritas no Ordem do Dia. As decisões da assembléia, salvo disposição diversa na convenção, obrigam a todos os  condôminos.

2)      Assembleia Geral Extraordinária – (CC arts. 1.350 e 1355) – Não é obrigatória por lei e não possui periodicidade regular. Serve para tratar de assuntos urgentes e não previstos nas Assembléias Gerais Ordinárias. Pode ser convocada pelo síndico ou por condôminos que representem ¼ (um quarto), no mínimo, do condomínio, sempre que exigirem os interesses gerais.

3)      Assembleia Geral Especial – (CC – art. 1.357) – Na ocorrência de sinistros graves que impliquem a destruição total ou considerável, ou que ameacem a ruína da edificação, caberá a convocação da assembléia na modalidade especial.

Ata da assembléia

Para cada assembléia é necessário que se registre uma ata, onde deverá constar, no mínimo:

a)      O dia, o mês, o ano e a hora por extenso;

b)      O local da assembléia;

c)       A identificação dos condôminos presentes;

d)      A presidência dos trabalhos;

e)      A pessoa que secretariou os trabalhos;

f)       A ordem do dia;

g)      As deliberações e

h)      O encerramento.

 Planejamento e condução de assembleias

O síndico deverá identificar todos os assuntos que devam ser levados para deliberação da assembléia; reunir todas as informações e documentos necessários para a apresentação, o debate e a deliberação; se houver necessidade, socorrer-se previamente de orçamentos, laudos e opiniões técnicas.

Tão importante quanto à documentação e às formalidades é a escolha adequada da data, do local e do horário, sempre compatíveis com a disponibilidade da comunidade condominial.

Todos os condôminos devem ser convocados, de forma inequívoca. A legislação não estabelece forma para a convocação, mas a Convenção poderá fazê-lo, neste caso, ficando o síndico obrigado à sua observância.

A presidência da assembléia deverá conduzi-la de modo objetivo, não havendo impeditivo legal para que o síndico presida, salvo disposição em contrário na convenção do condomínio.

Todavia, considerando que o síndico está sujeito a muitas intervenções e manifestações para esclarecer aos condôminos sua atuação na administração do conjunto, muitas vezes torna-se conflitante a sua condição de Presidente da reunião.

 

Comunicação das deliberações

O Código Civil não tratou do prazo para remessa da comunicação de deliberações de assembléia aos condôminos. Porém, seguindo a orientação que consta no art. 24, §2º, da Lei 4.591/64, é conveniente que o síndico, nos 08 (oito) dias subsequentes à assembléia, comunique aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante a previsão orçamentária e ao rateio das despesas, salvo prazo diverso estabelecido na convenção do condomínio.

Fonte: Guia de Orientação do Síndico – Secovi-RS/Agademi

Convenção do condomínio não pode proibir animais de estimação

Ter um animal de estimação nem sempre é uma tarefa fácil, mas para moradores de prédios o problema ultrapassa os limites da casa. 

A dificuldade de convívio entre vizinhos e animais leva alguns condomínios a simplesmente proibir moradores de ter bichos de estimação.

A regra é exagerada e inconstitucional, afirma João Paulo Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (sindicato da habitação).

A convenção pode regular o assunto, mas não pode proibir animais de forma absoluta, pois isso ofende o direito de propriedade, esclarece.

Assim, quais são os limites do regimento interno do prédio?

O regulamento deverá estabelecer as regras de convívio em áreas comuns do condomínio, como os lugares pelos quais animais podem ou não circular. Pode chegar a determinar os tipos e portes de animal permitidos, avisa Angélica Arbex, gerente da Lello Condomínios.

O mais comum é que seja vetada a presença de animais nas áreas sociais, como piscina, playground e salão de jogos, aponta a especialista em administração condominial Cristina Guidon. Em áreas fechadas, animais costumam ser proibidos.

O uso obrigatório de coleira, de focinheira ou de caixas de transporte na área comum também deve estar previsto no regulamento interno do condomínio.

Cão no Elevador

Cachorros usam ou não usam o elevador? Essa questão também deve ser regrada pelo regulamento interno do condomínio.

Em geral, os animais podem usar a entrada de serviço, mas devem andar no colo. O mais importante é o bom senso. Se o elevador estiver cheio, melhor esperar mais um pouco para entrar com o cão.

O ponto mais incerto na vida dos animais em ambientes multifamiliares é o barulho. O gato que passa a noite a miar na janela ou o cachorro solitário que late o dia inteiro pode deixar vizinhos pouco amigáveis.

Em caso de reclamação ao síndico, a primeira atitude a ser tomada é notificar o proprietário. Se o problema for recorrente, aplica-se a multa prevista na convenção, explica Júlio Herold, gerente-geral da administradora Auxiliadora Predial.

Quando as multas não forem o bastante para haver acordo entre os condôminos, é necessário partir para uma ação judicial.

É importante destacar que boa parte do incômodo com o ruído dos animais pode ser resolvido com técnicas de isolamento acústico do imóvel, como a aplicação de mantas acústicas.

O problema é que muitas edificações são entregues sem nenhum isolamento acústico e as pessoas não querem gastar com isso, avalia Paschoal.

Para donos de animais que procuram apartamento, a solução ideal são condomínios-clubes, que chegam a ter pista de passeio para animais e centros de cuidado.

Fonte Uol e Jurisway

Despesas para pintura das áreas comuns internas do condomínio são de responsabilidade do locatário

Quando se trata de reforma do prédio, sempre surge a dúvida de quem é o responsável pelo pagamento destas despesas. Em se tratando de pintura interna do condomínio, alguns pontos devem ser observados. 

A despesa com preservação dos aparelhos do condomínio são de natureza ordinária. Sendo assim, a pintura das áreas comuns do condomínio também são de natureza ordinária, pois dizem respeito a áreas de uso comum dos moradores. Portanto, quem utiliza e mora no condomínio é responsável por sua manutenção e custeio.

O art. 23, XII da Lei 8.245/91 estabelece:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

XI – pagar as despesas ordinárias de condomínio

O parágrafo primeiro do mesmo artigo explica o que se entende por despesa ordinária esclarecendo a responsabilidade pelo pagamento da pintura interna do condomínio como sendo do inquilino:

Art. 23 [...] §1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

[...]

c) limpeza, conservação  e pintura das instalações e dependências de uso comum.

Assim, não há dúvidas quanto à responsabilidade do inquilino em arcar com as despesas de pintura interna das áreas de uso comuns do condomínio. Porém, por se tratar de despesa ordinária, a mesma deve estar prevista na previsão orçamentária do condomínio. Essa é a exigência imposta pelo art. 23, §2º da Lei 8.245/91:

“O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas”.

Portanto, a despesa da pintura interna do condomínio deve ser suportada pelo inquilino, desde que esta despesa conste da previsão orçamentária do condomínio e que tenha sido rateada mensalmente, sob pena do proprietário do imóvel ter que arcar com as despesas.

Apesar do entendimento não ser unânime e existirem várias correntes, entendemos que no que se refere as despesas ordinárias, os inquilinos possuem direito a voto, desde que a unidade esteja em dia com suas obrigações condominiais.

A importância da assembleia de instalação de condomínio

Por Rodrigo Karpat

É a partir da assembleia de instalação que o condomínio passa a ter vida. É nesse momento que, entre outras coisas, elegem-se os representantes legais do empreendimento e aprova-se uma previsão orçamentária para rateio das despesas do condomínio.

Somente após a assembleia de instalação, na qual deverá ocorrer a devida assinatura da ata condominial pelo presidente e secretário estabelecidos, é que o condomínio estará instituído. Com isso o condomínio poderá requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre outras medidas.

Ao contrário do que muitos pensam, o melhor momento para instalação do condomínio não é a partir da liberação do habite-se (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa), mas, sim, quando as unidades autônomas já tiverem sido vistoriadas, as áreas comuns estiverem prontas e as chaves forem entregues a todos os condôminos.

Quando a entrega das chaves não ocorrer por responsabilidade exclusiva do condômino, a assembleia de instalação do condomínio não estará prejudicada. Neste caso a unidade pode ser retida e a cobrança do condomínio dependerá do que estiver estabelecido no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Lembramos que qualquer despesa antes da instalação do condomínio ficará a cargo da construtora.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado. Em todos os casos, a consequência para essa recusa pode ser perigosa.

A não instalação do condomínio é fator impeditivo para o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá eleito seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

Para os demais problemas é salutar a instalação do condomínio e o recebimento das áreas comuns, pois a eleição do síndico na assembleia de instalação dará representatividade ao condomínio para sanar qualquer pendência.

Se a construtora instalar o condomínio sem a entrega de parte das unidades, a cobrança de rateio aos condôminos que não estiverem com as suas unidades entregues por culpa da construtora fica vinculada a efetiva entrega, salvo disposição diversa no contrato entre as partes a qual é passível de discussão judicial.

Fonte: Licitamais

Assinatura digital será obrigatória para condomínios até o final de 2011

As facilidades digitais estão em todo lugar. Fazer compras, trabalhar e se relacionar com diversas pessoas, seja em outro país ou dentro do condomínio (com a Assembleia Virtual, por exemplo), são apenas alguns exemplos de como os processos estão se tornando cada vez mais virtuais.

Agora a inovação vai aumentar dentro dos condomínios residenciais e comerciais, pois a Caixa Econômica Federal (CEF) tornou obrigatória a Certificação Digital ECP-Brasil para o recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pelo Software Conectividade Social. Desta forma, o condomínio, como pessoa jurídica, será obrigado a ter uma assinatura digital.

“Todas as empresas precisam ter o certificado digital. Sem ele, não há recolhimento dos impostos. E os condomínios devem ficar atentos para se adaptar à nova realidade no menor tempo possível”, diz Osvaldino Gonçalves, proprietário da OG Contabilidade, de Vitória (ES).

O mesmo certificado pode ser utilizado para outros fins, como acompanhar informações do Imposto de Renda, emitir e resgatar notas fiscais, criar procurações eletrônicas ou assinar documentos digitais com a mesma validade jurídica que uma folha de papel assinada com caneta.

"O Certificado Digital é, na verdade, uma caneta eletrônica por meio do qual se assina documentos", afirma Carlos Henrique Cêra, diretor da Superlógica, desenvolvedora de softwares para condomínios e mantenedora do LicitaMais.

A tendência é a popularização do certificado também com as pessoas físicas, com o Registro de Identidade Civil (RIC). O RIC é uma forma digital de identificação, com o objetivo de diminuir fraudes e dificultar que uma pessoa se passe por outra. É o novo RG, mais completo e com facilidades para o novo mundo virtual.

“O cerco está se fechando. Até o final deste ano todas as empresas e condomínios terão o certificado e em breve, com o RIC, todas as pessoas físicas também terão. Cada vez mais as pessoas usarão esta solução no lugar da assinatura tradicional em papel”, afirma Cêra.

Certificação digital nos condomínios
Para os condomínios, a popularização do certificado digital abre caminhos para que toda a tramitação de documentos com os condôminos seja feita de forma exclusivamente digital. "Os condomínios já utilizam a Internet para se comunicar, a diferença é que todos os documentos poderão ter validade jurídica", conclui Cêra.

O condomínio também terá a possibilidade de realizar a assembleia 100% virtual. Isto é, há a possibilidade de a ata ser co-assinada digitalmente pelo condomínio. "Mas para isso, o cartório onde a ata será registrada deve aceitar o formato - o que por enquanto não acontece”, completa.

A Assembleia Virtual é um produto inovador, que melhora as relações entre moradores de condomínios e também utiliza a certificação digital. As vantagens são atraentes e tendem a ser o futuro da gestão de condomínios.

Fonte: Licitamais

O locatário pode votar em assembléia de condomínio?

O entendimento sobre o assunto não é uníssono.

Alguns Tribunais são contrários ao voto do locatário em Assembléia de Condomínio, com o fundamento de que foram revogados os arts. 1 a 27 da Lei 4.591/64, portanto não vigora mais o art. 24, § 4.º que dispunha que o locatário poderia comparecer e deliberar nas assembléias que não se referisse às despesas extraordinárias

Outros Tribunais, inclusive do nosso Estado, são do entendimento de que, se o proprietário não comparecer, ou não mandar representante legal, o inquilino pode comparecer às Assembléias de Condomínio para representar a unidade em que reside, munido de cópia do contrato de locação, com fundamento no que dispõe o art. 24, § 4º, da Lei 4591/64, incluído pela Lei 8.245/91 pelo art. 83, e que assim diz:

Art.83. "Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."

Então, para ter direito a voto há que se preencher os pressupostos:

- o locador não compareça à assembléia,

- o locador não se faça representar por mandatário e

- o voto do locatário fica restrito às deliberações sobre despesas ordinárias.

Neste caso, para votar deverá comprovar a sua condição de locatário com a exibição do contrato de locação. O contrato de locação, para este fim, valerá como instrumento de mandato e poderá ser exigido pelos demais condôminos para que o locatário possa participar da assembléia.

Cabe lembrar que, se o inquilino apresentar procuração para participar da assembléia, estará participando em nome do locador, quando lhe será franqueada a deliberação de todas as matérias constantes da ordem do dia.

Fonte Secovi RS