Imposto de Renda - Síndico deve informar remuneração

Os rendimentos recebidos por síndico de condomínio são considerados prestação de serviços e por isso são tributáveis não só na declaração como por meio do Carnê-leão mensal se o valor ultrapassar o limite de isenção mensal da tabela do Imposto de Renda.

Assim, o síndico que recebeu remuneração em 2011 acima de R$ 1.499,15, de janeiro a março, e de R$ 1.566,61, de abril a dezembro, ficou sujeito ao Carnê-leão mensal. Se o valor ficou abaixo desses limites não houve incidência de Carnê-leão. Nos dois casos, o rendimento obtido mês a mês em 2011 precisa ser informado na declaração de ajuste anual na ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior. Se tiver outras fontes de rendimento tributáveis, o síndico vai somar a elas a remuneração recebida do condomínio para calcular o seu imposto total devido.  Vale observar que a remuneração recebida pelo síndico na forma de desconto da taxa condominial também constitui rendimento tributável.

Fonte: Sindico.com

Segurança em condomínio - Proteger o condomínio contra assalto é tarefa de todos

O setor de condomínios cresce todo ano no Brasil (e no mundo) por um motivo simples: a vida em comunidade fechada é mais segura. Todas as outras vantagens vêm, em geral, em segundo plano quando comparadas a essa. Em uma cidade como São Paulo, Rio de Janeiro ou Salvador, por exemplo, segurança está entre as três maiores preocupações dos cidadãos. E quase sempre em primeiro lugar.

Criminosos, porém, são - infelizmente - atentos. Com o tempo, aprendem todas as medidas que os condomínios criam para se prevenir contra roubos, assaltos e coisas piores. Por isso, as medidas de segurança devem evoluir o tempo todo.

"Comunidades que usam o mesmo sistema de regras e medidas por muito tempo, dois ou três anos, por exemplo, estão se expondo demais, correndo um risco grande", aponta o policial militar reformado e hoje empresário do setor de segurança privada, José André Bressan. "Em geral, estimamos que a criminalidade leva menos de seis meses para se familiarizar com os novos sistemas e tecnologias usados para proteção de condomínios", diz.

Isso não significa, porém, que todos os condomínios devem trocar tudo a cada semestre. A estimativa de Bressan é uma média, mas serve mais como lembrete de que manter as mesmas medidas durante muito tempo pode ser perigoso.

O ideal é que a administração esteja sempre em busca de inovações, que não precisam ser absurdamente caras ou difíceis de conseguir. "'Reforçar sempre que possível as medidas simples, como olhar para todos os lados antes de entrar e sair pelo portão, por exemplo, é algo que poucos sabem da importância. E, no entanto, esse é o meio mais comum e eficaz que bandidos conhecem para entrar em um condomínio, com um refém que está para entrar ou sair do local", cita Bressan.

A orientação constante é uma ferramenta poderosa. O que alguns condôminos podem até considerar chato e repetitivo é o meio mais prático de manter na cabeça de todos a maneira mais segura de viver em comunidade.

Segundo reportagem publicada no site da TV Bandeirantes, quadrilhas que fazem arrastões sempre sabem quais apartamentos têm joias, cofres e dinheiro vivo. Elas agem normalmente em grupos grandes, de sete a dez pessoas, nos horários de pico (entre as 5h e 7h ou das 19h às 21h) ou nos finais de semana normais ou prolongados. É comum também que os bandidos se passem por algum morador ou visitante para entrar nos condomínios. "Segurança relaxada na portaria está, portanto, fora de cogitação. É algo inadmissível", diz Bressan. 

"Um assaltante liga para o condomínio e se passa por morador. Ele avisa que chegará um carro de um parente ou visitante, e que a entrada deverá ser autorizada. Quando eles chegam, o porteiro libera, eles entram, e dentro do carro está o bando”, explicou o delegado à Band. Para Bressan, é um erro permitir que condôminos liberem com antecipação a entrada de visitantes, pois essa iniciativa dá margem a ações como a que o delegado descreveu.

Pode-se dizer que a segurança de um condomínio se baseia em três fatores: 

Humano - a presença de funcionários da empresa de segurança e o treinamento dos funcionários do condomínio para que saibam como evitar a entrada de pessoas desconhecidas, aliadas ao treinamento dos condôminos para que aprendam a importância de cumprir os protocolos e para que consigam, junto com os outros, colaborarem com a segurança são princípios fundamentais. 

Físico - restringir acessos ao condomínio aumentando os muros, blindando as guaritas e criando a clausura (processo em que a entrada de pessoas no condomínio é feita por dois portões) também é de vital importância. 

Eletrônico - a instalação de cercas elétricas, alarmes e monitoramento remoto é algo que não só ajuda em uma crise como torna o condomínio um alvo menos desejoso aos criminosos, que sabem que o risco será muito maior.

Fonte: Licitamais

Quais documentos do condomínio devem ser guardados?

A dúvida sobre que documentos e papéis devem ser guardados - e quais podem ser descartados -, muito comum em casas e apartamentos, existe também em administradoras e síndicos de condomínios. Por isso, a AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) preparou um guia prático para auxiliar na hora de arquivar a papelada. 

Além das vias originais, muitos documentos podem ser guardados diretamente em meio eletrônico, sendo necessário extremo cuidado, tanto no manuseio dos documentos em papel quanto na guarda e cópias de segurança dos documentos digitalizados.

Com relação aos períodos de guarda mínima para diferentes tipos de documentos, relacionados às áreas fiscal tributária, trabalhista e financeira, abaixo estão as informações sobre o período que cada documento deve ser conservado.

Período: 2 anos
Documentos

Comunicação do Aviso Prévio (art.7º, XXIX, da CF);
Pedido de demissão;
Termo de Rescisão do Contrato de Trabalho.

Período: 3 anos
Documentos

CAGED – Cadastro Geral de Empregados e Desempregados. (Portaria Mtb nº 2.115/99, art.1º, § 2º).

Período: 5 anos
Documentos

Acordo de compensação de horas;
Apólices de seguro;
Atestado Médico;
Cartas, circulares, editais e demais documentos relativos a convocação de Assembleias;
Conta de água, luz, telefone;
Controle de cobrança e de pagamento das cotas condominiais;
Cópia de processos de cobrança judicial de cotas condominiais;
DIRF – Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte;
Documentos emitidos relativos a cobrança (amigáveis ou judiciais) de devedores;
Documentos relativos a manutenção das portas corta-fogo;
Documentos relativos a manutenção de hidrantes, mangueiras e/ou outros equipamentos contra incêndio;
Documentos relativos a manutenção do sistema de elevadores;
Documentos relativos a manutenção do sistema de pára-raios;
Documentos relativos a manutenção, recarga e vencimento das cargas dos extintores/dedetização/limpeza de caixas d´água;
Documentos relativos aos serviços de manutenção diversos;
Orçamentos / cotações diversas de compras e contratações efetuadas pelo Condomínio;
Livro, cartão ou fichas de apontamento do ponto diário;
Pasta de prestação de contas (documentos não relacionados a itens específicos citados em outros tópicos dessa relação);
Recibo de entrega da comunicação de dispensa – CD (Seguro –Desemprego);
Recibo de pagamento de salários;
Recibo de pagamento de benefícios (férias, 13º, vale-transporte, cesta básica, etc), recibo de abono de férias, recibo do gozo de férias, recibo de adiantamento salarial, recibo de entrega do requerimento do seguro desemprego.

Período: 10 anos
Documentos

Comprovante de pagamento de benefícios reembolsados pelo INSS;
Comprovante de Retenção do INSS – Contribuintes individuais;
Contratos de fornecimento diversos (produtos e serviços) firmados com terceiros;
Cópia de processos relativos a ações trabalhistas, tributárias, cíveis e/ou criminais;
CSLL e Cofins (Decreto nº 3.048/99, arts 348 e 349);
DARF´s do PIS (Programa de Integração Social);
Folha de pagamento;
GPS e documentação previdenciária quando não tenha havido levantamento fiscal (folha de pagamento, recibos, ficha de salário-família, atestados médicos concernentes a afastamentos por incapacidade ou, salário-maternidade) (Dec. nº3.048/99, art.348e 349);
Guias de Recolhimento / Comprovante de Cadastramento PIS/PASEP;
Imposto de renda na fonte;
Imposto de renda pessoa jurídica (lei 8.212, art. 46).

Período: 20 anos
Documentos

Exames Médicos (admissional, demissional, periódico, mudança de função, retorno de trabalho, inclusive avaliação e exames complementares, as conclusões e as medidas aplicadas (Portaria nº 3.214/78, NR-7).

Período: 30 anos
Documentos

Documentos referentes ao depósito fundiário – FGTS – GFIP - GRFP (Lei nº 8.036/90, art. 23, § 5º, Decreto nº 99.684/90, art.55);
RPA – Recibo de Pagamento de Autônomo (Lei 8.212, art. 45, §1º).

Período: Indeterminado
Documentos

Cadastro de Condôminos (proprietários e inquilinos / histórico e atualizado;
Certificado de manutenção emitido por órgão competente (CONTRU em SP), no caso de edifícios comerciais.
Contrato de trabalho;
Convenção do condomínio (original, alterações e atual);
Documentos relativos ao AVCB – Atestado de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
Documentos relativos ao PCMSO e PPRA;
Listas de qualificação e presença nas assembleias;
Livro de inspeção do trabalho;
Livro ou ficha de registro de empregados;
Livros de atas de assembléias registradas no cartório de títulos e documentos;
Plantas diversas do condomínio (hidráulica, elétrica, etc.);
RAIS – Relação Anual de Informações Sociais (art. 8º da Portaria MTE nº 699/2001): 1. obrigado a manter o arquivo por 05 anos. 2. cópia dos arquivos gerados em meios magnéticos, fita ou via Internet e respectivo recibo definitivo da entrega da RAIS, recomenda-se guardá-los por tempo indeterminado;
Recolhimento Previdenciário do Contribuinte Individual;
Registro de empregados;
Regulamento Interno do Condomínio (original, alterações e atual);
Relatórios de análises, perícias, auditorias, etc. realizados no condomínio.

Fonte: Conexão Condomínio - Secovi/RS e Agademi

Como deve ser uma assembleia de condomínio?

Nas assembleias são debatidos e decididos os principais assuntos de interesse do condomínio. São três os tipos de assembleias:

1)      Assembleia Geral Ordinária (CC – art. 1.350) – Obrigatória por lei. Deve ser realizada anualmente, convocada pelo síndico na forma prevista pela Convenção. Na Assembleia Geral Ordinária deverão ser aprovadas as prestações de contas, a previsão orçamentária, além das demais matérias inscritas no Ordem do Dia. As decisões da assembléia, salvo disposição diversa na convenção, obrigam a todos os  condôminos.

2)      Assembleia Geral Extraordinária – (CC arts. 1.350 e 1355) – Não é obrigatória por lei e não possui periodicidade regular. Serve para tratar de assuntos urgentes e não previstos nas Assembléias Gerais Ordinárias. Pode ser convocada pelo síndico ou por condôminos que representem ¼ (um quarto), no mínimo, do condomínio, sempre que exigirem os interesses gerais.

3)      Assembleia Geral Especial – (CC – art. 1.357) – Na ocorrência de sinistros graves que impliquem a destruição total ou considerável, ou que ameacem a ruína da edificação, caberá a convocação da assembléia na modalidade especial.

Ata da assembléia

Para cada assembléia é necessário que se registre uma ata, onde deverá constar, no mínimo:

a)      O dia, o mês, o ano e a hora por extenso;

b)      O local da assembléia;

c)       A identificação dos condôminos presentes;

d)      A presidência dos trabalhos;

e)      A pessoa que secretariou os trabalhos;

f)       A ordem do dia;

g)      As deliberações e

h)      O encerramento.

 Planejamento e condução de assembleias

O síndico deverá identificar todos os assuntos que devam ser levados para deliberação da assembléia; reunir todas as informações e documentos necessários para a apresentação, o debate e a deliberação; se houver necessidade, socorrer-se previamente de orçamentos, laudos e opiniões técnicas.

Tão importante quanto à documentação e às formalidades é a escolha adequada da data, do local e do horário, sempre compatíveis com a disponibilidade da comunidade condominial.

Todos os condôminos devem ser convocados, de forma inequívoca. A legislação não estabelece forma para a convocação, mas a Convenção poderá fazê-lo, neste caso, ficando o síndico obrigado à sua observância.

A presidência da assembléia deverá conduzi-la de modo objetivo, não havendo impeditivo legal para que o síndico presida, salvo disposição em contrário na convenção do condomínio.

Todavia, considerando que o síndico está sujeito a muitas intervenções e manifestações para esclarecer aos condôminos sua atuação na administração do conjunto, muitas vezes torna-se conflitante a sua condição de Presidente da reunião.

 

Comunicação das deliberações

O Código Civil não tratou do prazo para remessa da comunicação de deliberações de assembléia aos condôminos. Porém, seguindo a orientação que consta no art. 24, §2º, da Lei 4.591/64, é conveniente que o síndico, nos 08 (oito) dias subsequentes à assembléia, comunique aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante a previsão orçamentária e ao rateio das despesas, salvo prazo diverso estabelecido na convenção do condomínio.

Fonte: Guia de Orientação do Síndico – Secovi-RS/Agademi

Síndico pode ir pra cadeia!

Muitos brincam com o cargo de síndico, alguns assumem sem ter noção nenhuma da responsabilidade enorme que tem pela frente, mas a verdade é que segundo a Lei Federal 10.406/02, o síndico é responsável civil, criminal, trabalhista, tributário e previdenciário.

São inúmeras as implicações e as conseqüências quando o síndico desconhece suas obrigações. Podemos citar diversos casos preocupantes, mas um clássico é o seguro obrigatório, também previsto na Lei Federal.

O Síndico é obrigado a realizar o seguro obrigatório das edificações, fundamentalmente os casos de incêndio e na ausência dessa apólice, o sindico poderá responder com o próprio bolso os prejuízos causados quando da omissão da contratação desse seguro e responder criminalmente se for por culpa de não ter mantido os sistemas de segurança em condições regulares, e principalmente se o síndico não estiver com a AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) atualizada.

Esta vistoria tem validade de três anos e tem que estar em dia. Nos casos dos pagamentos diários das despesas assumidas pelo condomínio, diversos fornecedores tem a obrigação de recolher tributos e encargos, sejam eles federais, estaduais e também municipais. Se o síndico não souber recolher ou se recolher errado, pode ser enquadrado em crime de apropriação indébita, e mais uma vez responder inclusive na pessoa física pela irregularidade cometida.

Na questão trabalhista, a folha de pagamento do funcionário próprio também tem que ser muito bem elaborada e corretamente calculada, porque se estiver errada, mais uma vez estará lá o síndico para responder. Se a mão de obra for terceirizada, que seja aprovada em Assembléia, porque muitos acreditam que quando se terceiriza a mão de obra a responsabilidade também é terceirizada, muito pelo contrário, o condomínio assume solidariamente.

Por isso, vai uma dica, se você for síndico, contrate uma empresa especializada para auxiliar no seu dia-a-dia, porque senão a brincadeira poderá lhe render muita dor de cabeça! Mas lembre-se: Cuidado na escolha da empresa de auxilio, porque as implicações continuam sendo do síndico, as atividades são delegadas, mas as responsabilidades são intransferíveis.

Autor: Marcelo Duarte - Artigo publicado no Jornal do Buritis em Minas Gerais

Período de chuvas requer cuidados especiais com o elevador

Devido à maior incidência de chuvas nesta época do ano, os cuidados com o elevador devem ser redobrados. Como possuem diversos componentes elétricos e eletrônicos, os elevadores precisam ser protegidos. Isso porque, o contato da água pode danificar os equipamentos, com prejuízos materiais para os condomínios.

Diante dessas eventualidades, os elevadores podem registrar problemas devido à falta de energia, água no poço, pane no quadro de comando, entre outros. São situações pontuais, mas que causam transtornos.

Para conservar os elevadores, alguns procedimentos devem ser seguidos. Em caso de inundações ou falta de energia causada por tempestades, a ThyssenKrupp Elevadores recomenda:

1) Evitar que a água da chuva escorra para o poço do elevador, a partir da portaria ou da garagem do prédio;

2) Checar as condições da casa de máquinas para evitar a infiltração de água e danos aos equipamentos (motor, quadro de comando, máquinas);

3) Chamar a assistência técnica quando entrar água no elevador e desligá-lo da chave geral;

4) Secar as áreas inundadas, conforme orientação do técnico de manutenção;

5) Só ligar o elevador com o aval da equipe técnica.

Além da água da chuva, no dia-a-dia, o condomínio também deve prestar atenção com a limpeza dos halls dos andares, para evitar que produtos de limpeza escorram para o poço do elevador. A atenção também deve ser redobrada na hora de transportar materiais líquidos ou utensílios molhados, como guarda-chuvas e capas de chuva, e quando há vazamentos nos apartamentos.
Fonte: A Crítica de Campo Grande

Pague sua cota condominial atrasada em qualquer banco

Não existe nada mais chato que perceber que esqueceu de pagar uma conta e ter que enfrentar filas enormes em banco para poder pagá-la. Pensando em proporcionar mais comodidade aos seus clientes a Palazzo Condomínios criou um facilitador. Todos os condôminos, clientes da Palazzo Condomínios, podem acessar o site do condomínio e emitir a segunda via do boleto de cobrança com a data de vencimento para o dia da impressão, possibilitando assim o pagamento em qualquer agência bancária, lotéricas ou internet. A atualização dos valores é feita automaticamente.

Para acessar o site do condomínio, entre em www.palazzocondominios.com.br e informe seus dados e senha constantes no boleto, clique em "2ª Via" e pronto!

É a Palazzo Condomínios buscando oferecer sempre mais comodidade e segurança aos seus clientes.

Jardim bem cuidado valoriza o imóvel em até 16%

Um jardim bem cuidado pode valorizar a propriedade em até 16%. Os dados são do Relatório Global de Jardim da Husqvarna, que ouviu 5 mil proprietários e 44 corretores imobiliários de nove países. "Além de valorizar o imóvel, a manutenção do jardim virou um passatempo", explica a gerente de produtos da Husqvarna, Graziela Lorenzoni.

Segundo o estudo, um imóvel com um jardim mal cuidado chega a perder 15% no valor final da avaliação dos corretores. "Está mais que clara a importância de cuidar do seu jardim, seja ele grande ou pequeno. Além do retorno do investimento, você ganha um espaço bonito para aproveitar com a família e com os amigos", afirma a coordenadora de marketing para América Latina da Husqvarna, Eduarda Varela.

Valorização
De acordo com o estudo, no Brasil, 73,2% das casas possuem jardim, desse montante, 70% têm uma área verde de 200 m².

Segundo Graziela, no Brasil, a cada R$ 3,00 investidos no jardim, o retorno é de R$ 1,00 na valorização do imóvel. "Mesmo nas casas muradas a valorização é perceptível, pois um jardim bonito reflete em uma casa convidativa", afirma Graziela.

A valorização do imóvel é chamada pelo estudo de Efeito Jardim, que pode ser conseguido com a plantação de arbustos, cercas vivas, árvores frutíferas e manutenção da grama. "O Efeito Jardim muda a visão tradicional sobre qual é o melhor investimento para sua casa. O tempo gasto cortando grama, removendo as ervas daninhas, podando as cercas-vivas e irrigando podem ser as melhores opções de investimento", revela Eduarda.

De olho na grama
A gerente de produtos aconselha que no sul e sudeste, quando as chuvas são mais frequentes a partir de setembro, se estendendo até março, a grama deve ser cortada e aparada a cada 15 dias. "Dessa forma, o jardim manterá o aspecto de bem cuidado", completa.

Fonte: Clip Imobiliário

Imóvel em mau estado perde até 40% do valor

Desde o tamanho, passando pelo estado de conservação, localização e até mesmo a posição em que os raios do sol entram pela janela. Tudo é motivo para baratear ou encarecer o preço de um imóvel no mercado. Para se ter uma ideia, um apartamento mal conservado perde até 40% do seu valor. Já quando o condomínio oferece, por exemplo, uma vaga a mais na garagem, o preço sobe em até R$ 20 mil. Por isso, seja na compra ou na venda do imóvel, é bom ficar atento aos detalhes que podem pesar - e muito - no seu bolso.

Assim como a conservação, a localização é um dos aspectos mais importantes na fixação do preço de um imóvel. Chega ao equivalente a 30% do valor. Quanto mais próximo do centro e com mais infraestrutura for o bairro, mais caro o espaço fica. Estar na região da orla também significa que os valores serão mais salgados, dizem os especialistas. Assim como os custos com a manutenção tendem a ser maiores, por causa da rápida deterioração dos revestimentos e equipamentos.

O presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia da Bahia (Ibape), José de Souza Neto Junior, explica que, além dos aspectos já mencionados, entram no preço do imóvel o padrão construtivo (se é popular, classe média ou luxo), a quantidade de quartos, o andar em que fica (no caso dos apartamentos) e os complementos como piscina, garagem, entre outros.

Avaliação
Em Salvador, algumas empresas se especializaram em avaliar esses bens. Nesses casos, um engenheiro ou arquiteto faz uma vistoria do local e emite um laudo de avaliação, que ajuda a fixar o preço do imóvel. O serviço é usado, principalmente, por bancos que financiam a compra da casa própria. Mas nada impede que seja contratado também por particulares, num custo que varia de R$ 2 mil a R$ 5 mil.

Os profissionais inspecionam a parte elétrica, hidráulica, a pintura, além dos pisos e revestimentos. A partir das informações recolhidas, elaboramos o laudo que serve como base para o valor que poderá ser cobrado, explicou Neto.

De acordo com ele, os problemas que mais depreciam o preço de um imóvel são as rachaduras, os pisos danificados e as paredes com infiltração. Além disso, a insegurança em sistemas elétricos ou emergenciais diminuem o preço. Para evitar esses transtornos, ele diz que o ideal é fazer uma manutenção a cada cinco anos.

O engenheiro Arival Guimarães Cidade conta que, antes de comprar um imóvel, a pessoa deve levar em conta o tanto que gastaria para reformar o local. Se você tem duas ofertas, no mesmo prédio, mas uma custa R$ 220 mil e outra R$ 250 mil, por exemplo, você precisa considerar o estado do local. Pode ser que o no mais barato você tenha que custear reformas de R$ 50 mil e que no fim não compensa.

A região do entorno do imóvel, segundo ele, também pode baratear ou encarecer o produto. Casas perto de cemitério ou escola tendem a perder valor. Lugares de difícil acesso ou engarrafamento constante também não são atrativos, observou.

Valor agregado
Mas alguns aspectos também ajudam a valorizar o produto. Se o imóvel pega as primeiras horas de sol, por exemplo, ele tende a ser 5% mais caro. No caso dos apartamentos, a cada andar mais alto, o preço aumenta de R$ 2 a R$ 3 mil. Isso significa que um imóvel de R$ 200 mil no primeiro andar poderá custar até R$ 230 mil se ele for no 10º andar.

O diretor do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região (Creci), Noel Silva, conta que as vagas de garagem costumam custar até R$ 20 mil e que quanto mais caro é o condomínio mais valor agregado tem o imóvel. Os equipamentos de lazer como piscina e quadras esportivas também influenciam, assim como número de apartamentos num edifício. Quanto menos unidades, mais caro fica. Tudo isso ajuda a mensurar um valor no mercado.

Fonte: Correio da Bahia

Foto: Galeria de Mayara Gonçalves/Flickr

Certificação digital para condomínios será obrigatória a partir de 2012

Até o dia 31 de dezembro, todos os condomínios deverão se adequar ao novo processo de envio de dados do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) através do site Conectividade Social ICP (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira), da Caixa Econômica Federal.

Para isso, será necessário adquirir o Certificado Social, também conhecido como e-CNPJ, uma espécie de documento virtual que permite a identificação segura do responsável por operações realizadas através da internet.

Antes de adquirir o Certificado Digital deve-se atualizar o representante legal do condomínio junto a Receita Federal. O que ocorre normalmente é que com o passar do tempo, novos síndicos são eleitos e o cadastro do responsável legal pelo condomínio junto a Receita Federal não é atualizado. Somente o representante legal cadastrado junto a Receita Federal é que poderá assinar a solicitação do Certificado Digital, o que obrigará os condomínios a atualizarem seus representantes junto a Receita Federal antes de adquirirem a certificação digital.

De acordo com o cronograma de implantação sugerido pela Caixa, até o dia 23/12/2011 todos os empregadores precisam adquirir os seus Certificados Digitais. Para solicitar o Certificado Digital, o síndico deve procurar sua administradora e verificar o procedimento que a empresa irá adotar, pois existem diversas entidades habilitadas para emiti-lo, entre eles o SECOVI-SP e a própria Caixa. Os valores dos certificados variam de acordo com a mídia e o prazo escolhidos.

Estas inovações demonstram o crescente grau de responsabilidade das empresas de administração de condomínios com relação a seus clientes, bem como a responsabilidade dos síndicos em escolherem empresas que possam proporcionar uma relação de confiança, transparência e parceira com o condomínio.

O QUE É CERTIFICAÇÃO DIGITAL?

O Certificado Digital funciona como uma espécie de carteira de identidade virtual que permite a identificação segura do autor de uma mensagem ou transação em rede de computadores. Um documento eletrônico que possui Certificação Digital tem garantia de autenticidade de origem e autoria, de integridade de conteúdo, de confidencialidade e de irretratabilidade, ou seja, de que a transação, depois de efetuada, não pode ser negada por nenhuma das partes. A certificação digital é um tipo de tecnologia de identificação que permite que transações eletrônicas dos mais diversos tipos sejam feitas de forma a evitar que adulterações, interceptações ou outros tipos de fraude ocorram. Um certificado digital contém os dados de seu titular como nome, data de nascimento, chave pública, nome e assinatura da Autoridade Certificadora que o emitiu, podendo ainda conter dados complementares como CPF, título de eleitor, RG, etc.

TIPOS

Existem dois tipos de e-CNPJ. O A3, que é disponibilizado em um cartão inteligente ou em um token, que processa todos os dados das operações, trazendo maior segurança. Esse certificado possui validade de até 3 anos.

O outro modelo é o A1, que fica armazenado em um computador e não utiliza cartões inteligentes ou tokens. Para emissão desse certificado é preciso criar uma senha de acesso. Esse certificado possui validade de 1 ano.

COMO SURGIU?

A certificação digital começou a ser planejada a partir da aprovação da Medida Provisória (MP) 2.200-2 de 24/08/2001, que criou o Comitê Gestor da ICP-Brasil, a Autoridade Certificadora Raiz Brasileira (Instituto Nacional de Tecnologia da Informação - ITI) e definiu as demais entidades que compõem a sua estrutura.

Fonte: Caixa e AABIC/SP

Nova legislação para o seguro do condomínio

Desde sexta-feira, 1º de julho, o Seguro Condomínio deve estar adequado às novas regras de contratação. A Circular 218/2010 regulamentada pelo Conselho Nacional de Seguros Privados, por um lado, torna mais simples a aquisição, oferecendo uma Cobertura Básica Simples ou Cobertura Básica Ampla, por outro deverá fazer o custo do prêmio subir, porque não há como mensurar um seguro all risks.

Com a reformulação a companhia, que opera neste ramo há 15 anos, pretende dobrar sua participação no mercado.

Resolução do CNSP

O Seguro Condomínio deverá ser oferecido nas seguintes modalidades:

I - Cobertura Básica Simples: com as coberturas de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza.

II - Cobertura Básica Ampla: com coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos.

§ 1º Relativamente à Cobertura Básica Simples, poderão ser contratadas coberturas adicionais, de acordo com os riscos a que estiver sujeito o condomínio segurado, para atendimento ao disposto no Decreto-Lei Nº 73 e na Lei nº 10.406, conforme art. 1º deste Anexo;

§ 2º A importância segurada contratada é única para todas as garantias das Coberturas Básicas, não podendo ser estabelecidos sublimites.

Em ambas as modalidades do Seguro Condomínio poderão ser oferecidas, adicionalmente, outras coberturas não obrigatórias, observada a legislação em vigor.

O Seguro Condomínio, para o mutuário de entidade integrante do Sistema Financeiro de Habitação, será considerado o 2º risco absoluto enquanto perdurar o contrato de financiamento concedido, e desde que o referido contrato esteja amparado por seguro compulsório, dando cobertura contra incêndio e outros riscos que possam causar a destruição total ou parcial do imóvel, garantindo a sua reposição integral.

A cobertura a 2º risco absoluto refere-se apenas ao imóvel do mutuário, não aplicando-se às partes comuns do condomínio.

Para ter acesso ao conteúdo integral da resolução clique aqui.

Fonte: Jurisway

Vazamento em Condomínios

Por Rodrigo Karpat

Vazamento em condomínio é um fantasma que sempre assombra síndicos, subsíndicos, conselheiros e moradores. O principal problema é que, diante de qualquer vazamento, os condôminos acionam o sindico, o zelador e até mesmo a administradora. Acontece que, na maioria das vezes, este problema não é de responsabilidade do condomínio.

A rede de água do condomínio está dividida em horizontal e vertical. Quando os vazamentos nas unidades forem oriundos de canos horizontais, ou seja, ramais, a responsabilidade de reparo é dos moradores. A questão é verificar se a água está vazando da própria unidade ou no apartamento do vizinho de cima.

Os vazamentos dentro das unidades oriundos de canos verticais, colunas, são de responsabilidade do condomínio. A manutenção e a troca de colunas precisam ser realizadas e programadas com a periodicidade necessária. Indício desta necessidade é quando a água começa a apresentar ferrugem, o que é sinal de corrosão no tubo galvanizado e pode inclusive apresentar risco a saúde.

Os problemas mais comuns são vazamentos de ramais nos banheiros e infiltrações de modo geral. Nesses casos o condomínio não tem responsabilidade e não deve se envolver. Salvo se o problema tomar outro vulto, no caso de começar a atingir outras unidades.

Quando o condômino que tem um vazamento no ramal exigir que o condomínio tome providências. O condomínio pode ajudar, contatando via telefone ou por escrito o proprietário da unidade que originou o vazamento ou fornecendo os contatos ao morador com a unidade que tem o vazamento. Mas ressalte-se outra vez que, o problema de vazamento entre unidades não é do condomínio.

Constatando-se qualquer vazamento nas unidades a primeira providência é solicitar que um encanador ou engenheiro defina a origem do problema. Com esse parecer do profissional em mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso.

A responsabilidade do condomínio é sempre pelo bem comum. E ele somente deve interferir quando o problema entre unidades se tornar um problema coletivo ou quando a origem do problema não é de fácil identificação.

Caso seja identificado que o problema é da coluna do edifício, caberá ao condomínio sua manutenção e a devolução do apartamento do condômino nas condições anteriores. Não sendo possível a reposição na forma original caberá ao sindico negociar a reposição com o condômino.

Ao condômino caberá fornecer o acesso da empresa contratada ao local da manutenção. O impedimento poderá acarretar medida judicial compelindo o condômino a fornecer o acesso judicialmente.

Se o morador da unidade em que há vazamento não realizar o reparo, o condômino penalizado poderá ingressar nos Juizados Especiais Cíveis visando o reparo e o ressarcimento do prejuízo. Porém, antes do ingresso com a medida judicial deve-se notificar a unidade informando a situação.

Fonte: bagarai.com.br

Dívida de condomínio prescreve

Engana-se quem acha que a dívida de condomínio não caduca. Atualmente, o entendimento é que esse débito prescreve depois de dez anos.

Mesmo parecendo muito tempo, dez anos pode ser o período que demora para um caso ser julgado e concluído. Enquanto corre na justiça, o prazo da prescrição deixa de correr. Ou seja: o importante é entrar com a ação de cobrança antes desse período.

Para aumentar as chances de receber o dinheiro, o ideal é que sempre o síndico acompanhe de perto aqueles que não costumam pagar as obrigações em dia.

Antes de entrar com a ação judicial contra o condômino para receber os atrasados, o condomínio pode propor acordo extra-judicial de pagamento ao inadimplente, como parcelamento dos atrasados, por exemplo.

ProtestoMesmo nos estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, onde é permitido protestar os inadimplentes, essa ferramenta de pressão não corresponde à ação judicial. Ou seja: se o condomínio optar por protestar o inadimplente por dez anos, sem acioná-lo judicialmente, perderá a oportunidade de cobrá-lo no futuro.

Cobrança judicial
Uma ação de cobrança judicial geralmente é resolvida ainda em primeira instância, com um acordo entre as partes. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até 5 anos para percorrer todas as instâncias.

Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos).

Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação. Em muitas localidades brasileiras, oJuizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança de até 40 salários mínimos, e que não apresentem muita dificuldade processual.

No entanto, há alguns Juizados Especiais que não aceitam causas propostas por condomínios, por estes não serem pessoas físicas. Consulte o JEC da sua cidade ou região.

Alternativas como Mediação, Câmaras de Arbitragem e Protesto de boletos (permitido em alguns estados) têm sido cada vez mais usadas para evitar a cobrança judicial. Lembramos que no Rio Grande do Sul ainda não hé lei que regulamente o protesto de dívidas condominiais.

A inadimplência cessa apenas após o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da sentença judicial de cobrança. Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua para efeitos de votação em assembleias, se houver este tipo de restrições na Convenção do condomínio.

Fonte: Sindiconet

Evite que as folhas bloqueiem as calhas

O outono está aí. Junto com ele a característica queda de folhas que, entre outros locais, acumulam-se em calhas destinadas ao escoamento das chuvas. A incidência, bastante comum em condomínios, costuma ser uma das causas de infiltrações e vazamentos a partir dos telhados.

Certas situações chegam a ter complicadores específicos, como é o caso de locais onde sementes carregadas por pássaros ou insetos encontram solo fértil nas camadas de p´p que se acumula m dentro das canalizações que deveriam deixar a água escoar com liberdade.

Especialistas alertam que as calhas precisam de limpeza periódica e que o trabalho pode ser feito, inicialmente, de forma manual com a retirada do grosso da sujeira e, depois, através de lavagem  interna com o uso de mangueira. Casos mais complicados exigem uma pressão mais intensa com a inserção de um pedaço de madeira ou ferro para a desobstrução dos condutos.

É preciso levar em conta, também, a possibilidade de ocorrência de outras ciscustâncias tais como a ferrugem, falta de vedação em emendas ou diversos tipos de deformação. Todas estas situações ocorrem com o passar do tempo e, em alguns casos, a solução é a troca de todo o sistema.

Logo, a prevenção passa por limpezas e vistorias periódicas, em especial, em épocas como o outono quando a queda de folhas é muito grande e as calhas se tornam um local de armazenamento das mesmas.

Fonte: Revista Espaço Imóvel Secovi Março/Abril 2011

Saiba o que observar ao comprar um imóvel usado

Ao procurar um imóvel usado, é comum ter aquelas famosas dúvidas: Onde comprar? Será que vale a pena investir em um apartamento antigo? Para não ficar perdido, é preciso estar atento a fatores capazes de influenciar a avaliação da casa.

1 - Verifique a localização, a vizinhança e os meios de transporte. Os serviços públicos e o comércio, como padaria, hospitais e bancos, também são pontos importantes a serem observados. Feiras e casas noturnas podem atrapalhar.

2 - Avalie a construção do prédio, ou seja, se há rachaduras ou infiltrações. Observe como é feita a limpeza e a manutenção das áreas comuns.

3 - Tenha atenção quanto à saúde financeira do condomínio para evitar surpresas com cotas extras, inadimplência e obras. Um dado interessante a ser observado é se o prédio está passando por alguma reforma. Caso esteja, procure saber por quanto tempo.

4 - A posição dos imóveis voltados para o sol é um fator de valorização, devido ao calor que passa para os cômodos. Como peso positivo na avaliação está a iluminação e ventilação direta dos banheiros. Faça visitas em horários diferentes ao imóvel para observar o comportamento da luz solar e como é o fluxo de veículos na rua em frente.

5 - Observe o piso e as portas: se houver acúmulo de pó, principalmente de madeira, é indício de cupim. Algumas regiões são mais afetadas pelo problema, portanto, é importante que seja feita uma dedetização periódica.

6 - Verifique a caixa de disjuntores, tomadas e interruptores. Veja se tem resíduos de superaquecimento, manchas escuras, fios retorcidos ou com isolamento danificado. Imóveis antigos podem não estar preparados para receber a demanda de aparelhos eletroeletrônicos utilizados atualmente. Se preferir, peça para um profissional de confiança avaliar as condições elétricas.

7 - Acione torneiras, chuveiros e válvulas do imóvel para observar o funcionamento do encanamento. Se apresentar uma coloração avermelhada ou turva, provavelmente é da tubulação antiga ou da falta de manutenção do reservatório de água.

8 - Infiltrações são facilmente detectadas pela cor escura que paredes e teto apresentam.

9 - Quanto maior a segurança, melhor. Durante a visita, observe a forma como foi abordado na portaria, a facilidade de acesso ao edifício. Um prédio com portaria física 24 horas, ante-câmera e sistema de vigilância monitorada dará mais tranquilidade e proteção aos moradores.

Fonte: O Globo

Documentação do condomínio

É importante que o condomínio tenha os documentos arquivados e em segurança.

 

Tal e qual uma empresa, um condomínio legalmente instituído possui uma série de documentos. O síndico é o responsável pela guarda desses documentos durante sua gestão e deve passá-los, em perfeita ordem, a seu sucessor. Qualquer condômino tem o direito de verificar a documentação, desde que solicitado com antecedência. Entretanto, o condômino não deve levar os originais, pois, em caso de extravio, dependendo do documento, o síndico poderá vir a ser penalizado. Documentos de ex-funcionários, por exemplo, podem servir de prova contra possíveis reclamações trabalhistas infundadas.

 

A convenção e o regulamento interno são exemplos de documentos obrigatórios aos condomínios. Os moradores devem possuir cópias dos dois documentos – alguns condomínios entregam a novos moradores (proprietários ou inquilinos) um kit de boas vindas, incluindo a convenção e o regulamento.

 

Não é recomendável que os documentos fiquem guardados na residência do síndico. O ideal é que o condomínio tenha um pequeno espaço para guardá-los em segurança. Este local deve estar trancado, com acesso somente ao síndico. Outra dica é nunca colocar documentos originais nas pastas que serão vistoriadas pelos conselheiros do edifício. Há o risco da pasta extraviar e, com ela, os documentos.

 

O QUE GUARDAR

 

Entre a documentação do condomínio, devem constar:

- Convenção do condomínio

- Regulamento interno

- Inscrição do edifício na Receita Federal – Cartão do CNPJ atualizado

- Livro de atas e livro de presença nas assembléias

- todas as plantas do edifício

- Cadastro atualizado dos moradores

- Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatório) e outros opcionais

- Relatórios de receitas e despesas dos últimos cinco anos

- Apuração das contas da administração anterior

- Todos os contratos de serviços de terceirização ou manutenção (portaria e limpeza, administradora, elevadores, bombas, piscinas, etc...)

- RIA – Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores expedido pela empresa conservadora dos equipamentos no condomínio.

- Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB) (deve ser realizado a cada três anos para edifícios residenciais e a cada dois para locais de reunião pública).

- Certificado de limpeza dos reservatórios e de dedetização (os dois procedimentos devem ser feitos a cada seis meses).

- Há ainda documentos fornecidos pela construtora ou incorporadora do edifício, como manual do proprietário, auto de conclusão, alvará de aprovação e execução de edificação, alvará de instalação de elevadores e alvará de funcionamento de elevadores.

- A cada nova aquisição de equipamentos, o síndico deve guardar as notas fiscais, os manuais de uso e manutenção e os certificados de garantia.

 

DOCUMENTAÇÃO TRABALHISTA

 

Segundo a advogada Cíntia M. Leo Silva de Oliveira, um funcionário demitido tem até dois anos para entrar com um processo trabalhista contra o empregador. Entretanto, sua reclamação vale para os últimos cinco anos de trabalho. “Em tese, os documentos que devem ser arquivados são os dos últimos cinco anos. Porém, o FGTS tem prescrição de 30 anos. Assim, orientamos que os documentos pessoais sejam guardados por cinco anos e os fiscais por 30. Por exemplo, comprovantes do FGTS e INSS”, esclarece a advogada.

 

Fonte Revista Direcional Condomínios

Acidentes com funcionários da empresa contratada. Condomínio também pode ser responsabilizado.

O síndico deve ter em mente que sempre que um funcionário se acidenta o local de trabalho, no caso o condomínio, também pode ser responsabilizado. Por isso, deve garantir condições totais de trabalho no ato da contratação de um serviço.

Exigir da empresa prestadora equipamentos de segurança (EPIs) suficientes para os funcionários, o que varia de acordo com o tipo de serviço.

Estipule, em contrato, um seguro contra acidentes e outro de vida para os funcionários, dependendo do tipo de obra.

Os equipamentos fornecidos aos funcionários devem seguir todas as normas da legislação vigente. É importante estipular isso em contrato e deixar sob a responsabilidade da prestadora.

No memorial descritivo da obra, deve constar as áreas que ficarão restritas aos condôminos, que devem ser informados, para sua segurança, de tais restrições.

Os funcionários a trabalharem na obra devem ser previamente identificados, com nome, RG e foto. Essa documentação deve ficar na portaria, pois é o porteiro quem permite o acesso às dependências do edifício.

Quaisquer alterações no quadro de funcionários da obra ou do serviço devem ser informadas ao edifício. Não aceite substitutos sem aviso prévio da prestadora.

Fonte: Sindiconet

O Fundo de Reserva

Por João Paulo Rossi

O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembleia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembleia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.

A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Por outro lado, é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

(...)

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Fonte: Licitamais

Fui eleito síndico. O que devo fazer em primeiro lugar?

Marcelo Manhães de Almeida

Neste artigo, abordo a questão, sob o ponto de vista de um síndico, recém-eleito em assembleia geral, juntamente com o novo conselho fiscal composto por três condôminos e que, no primeiro dia de mandato, pergunta a si mesmo: o que devo fazer em primeiro lugar?

Vamos considerar um condomínio verticalizado, com as questões que usualmente se vê, por exemplo: nível de inadimplência de 5%; alguns transtornos decorrentes de desavenças entre moradores; necessidade de realizar várias obras de reparos e manutenção nas áreas comuns; grupo de condôminos que quer (e tem condições financeiras para tanto) investir em algumas reformas para modernizar a edificação. A primeira medida a fazer é “tomar pé” de algumas situações...

1. Ler os artigos 1331 a 1358 do código civil, para conhecer o texto de lei que trata de condomínio edilício, inclusive das funções do síndico;

2. Inteirar-se da situação fiscal do condomínio (certificar-se se estão em dia o recolhimento de todos os encargos trabalhistas, alvarás, seguros, licença de elevadores etc);

3. Avaliar a situação financeira do condomínio, analisando quais unidades estão inadimplentes (juntamente com as respectivas planilhas das dívidas em aberto) e os custos incorridos (especialmente a folha de pagamento e os encargos que podem estar sendo pagos desnecessariamente, por conta de pagamento de horas extras e acúmulos de função);

4. Ler a convenção de condomínio e o regimento interno.

Em seguida, liste todos os pleitos dos demais condôminos e vistorie o condomínio para apurar as necessidades de reparos e melhorias, graduando o nível de urgência. Com todas essas informações, elabore um plano contemplando, conforme o caso:

1. Ações para reduzir inadimplência (parcelamento, redução de juros e multa moratória);

2. Revisão do quadro de funcionários, especialmente em relação à carga horária, para evitar a realização de horas extras e acúmulos de funções que possam vir a integrar o salário do funcionário e, assim, aumentar o passivo trabalhistas do condomínio;

3. Medidas emergenciais necessárias, respeitado o nível de prioridade.

É recomendável que o plano seja apresentado e debatido com o conselho fiscal, de modo a que as decisões sejam compartilhadas e que haja apoio no momento de suas implantações.

Com o decorrer do tempo, outras medidas podem ser estudadas, como, por exemplo, a questão da individualização dos hidrômetros, iluminação temporizada, revisão de alguns contratos (manutenção de elevadores ou limpeza de piscina, por exemplo).

Toda e qualquer reforma ou implantação de benfeitorias deve ser muito debatida, e sempre acompanhada dos respectivos orçamentos. Por mais bem intencionado que esteja o síndico, não vale o risco de tomar algumas medidas sem o respaldo da assembleia geral ou, no mínimo, do conselho fiscal.

Assumir esta função é muito difícil; trabalho não falta. São muitas obrigações e responsabilidades e, na maioria das vezes, o síndico ainda é criticado por condôminos que nada ajudam na gestão condominial. Mas, ainda assim, há pessoas que se dedicam pelo bem comum, e que também entendem que, prestando esse serviço, estão, de alguma forma, preservando o seu patrimônio.

O que se espera é que o síndico não entenda o condomínio como uma propriedade particular, onde pode tomar todas as decisões que julgar corretas, independentemente da oitiva dos demais condôminos; e, por parte dos condôminos, compreensão e efetiva colaboração na gestão.

Fonte Uol - Casa e Imóveis