Síndico pode ir pra cadeia!

Muitos brincam com o cargo de síndico, alguns assumem sem ter noção nenhuma da responsabilidade enorme que tem pela frente, mas a verdade é que segundo a Lei Federal 10.406/02, o síndico é responsável civil, criminal, trabalhista, tributário e previdenciário.

São inúmeras as implicações e as conseqüências quando o síndico desconhece suas obrigações. Podemos citar diversos casos preocupantes, mas um clássico é o seguro obrigatório, também previsto na Lei Federal.

O Síndico é obrigado a realizar o seguro obrigatório das edificações, fundamentalmente os casos de incêndio e na ausência dessa apólice, o sindico poderá responder com o próprio bolso os prejuízos causados quando da omissão da contratação desse seguro e responder criminalmente se for por culpa de não ter mantido os sistemas de segurança em condições regulares, e principalmente se o síndico não estiver com a AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) atualizada.

Esta vistoria tem validade de três anos e tem que estar em dia. Nos casos dos pagamentos diários das despesas assumidas pelo condomínio, diversos fornecedores tem a obrigação de recolher tributos e encargos, sejam eles federais, estaduais e também municipais. Se o síndico não souber recolher ou se recolher errado, pode ser enquadrado em crime de apropriação indébita, e mais uma vez responder inclusive na pessoa física pela irregularidade cometida.

Na questão trabalhista, a folha de pagamento do funcionário próprio também tem que ser muito bem elaborada e corretamente calculada, porque se estiver errada, mais uma vez estará lá o síndico para responder. Se a mão de obra for terceirizada, que seja aprovada em Assembléia, porque muitos acreditam que quando se terceiriza a mão de obra a responsabilidade também é terceirizada, muito pelo contrário, o condomínio assume solidariamente.

Por isso, vai uma dica, se você for síndico, contrate uma empresa especializada para auxiliar no seu dia-a-dia, porque senão a brincadeira poderá lhe render muita dor de cabeça! Mas lembre-se: Cuidado na escolha da empresa de auxilio, porque as implicações continuam sendo do síndico, as atividades são delegadas, mas as responsabilidades são intransferíveis.

Autor: Marcelo Duarte - Artigo publicado no Jornal do Buritis em Minas Gerais

A importância da assembleia de instalação de condomínio

Por Rodrigo Karpat

É a partir da assembleia de instalação que o condomínio passa a ter vida. É nesse momento que, entre outras coisas, elegem-se os representantes legais do empreendimento e aprova-se uma previsão orçamentária para rateio das despesas do condomínio.

Somente após a assembleia de instalação, na qual deverá ocorrer a devida assinatura da ata condominial pelo presidente e secretário estabelecidos, é que o condomínio estará instituído. Com isso o condomínio poderá requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre outras medidas.

Ao contrário do que muitos pensam, o melhor momento para instalação do condomínio não é a partir da liberação do habite-se (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa), mas, sim, quando as unidades autônomas já tiverem sido vistoriadas, as áreas comuns estiverem prontas e as chaves forem entregues a todos os condôminos.

Quando a entrega das chaves não ocorrer por responsabilidade exclusiva do condômino, a assembleia de instalação do condomínio não estará prejudicada. Neste caso a unidade pode ser retida e a cobrança do condomínio dependerá do que estiver estabelecido no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Lembramos que qualquer despesa antes da instalação do condomínio ficará a cargo da construtora.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado. Em todos os casos, a consequência para essa recusa pode ser perigosa.

A não instalação do condomínio é fator impeditivo para o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá eleito seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

Para os demais problemas é salutar a instalação do condomínio e o recebimento das áreas comuns, pois a eleição do síndico na assembleia de instalação dará representatividade ao condomínio para sanar qualquer pendência.

Se a construtora instalar o condomínio sem a entrega de parte das unidades, a cobrança de rateio aos condôminos que não estiverem com as suas unidades entregues por culpa da construtora fica vinculada a efetiva entrega, salvo disposição diversa no contrato entre as partes a qual é passível de discussão judicial.

Fonte: Licitamais

Condomínio irregular é obrigado a pagar indenização a condômino por furto em residência

O Condomínio Solar de Brasília e a Coral Empresa de Segurança LTDA foram condenadas a indenizar uma das condôminas, que teve sua residência furtada. Os requeridos terão que pagar, solidariamente, o montante de R$ 4.600,00, sendo R$ 2.800,00 pelos prejuízos materiais e R$ 1.600,00 a título de danos morais. A decisão é do juiz do 5º Juizado Especial Cível de Brasília.

A autora relata ser moradora do condomínio e teve a sua residência invadida por ladrões, ocasião em que alguns bens móveis foram furtados. Por conta do infortúnio, a condômina entrou na Justiça com Ação de Indenização.

Em contestação, a empresa de segurança alega não ter qualquer responsabilidade em relação à requerente. Segundo ela, o contrato de prestação de serviço ao condomínio não inclui serviço de segurança para os moradores. O condomínio, por sua vez, alega que a convenção dos moradores não prevê dever de indenizar nessas situações e cita decisões judiciais, nas quais a responsabilidade de loteamentos irregulares foi afastada.

Em relação à empresa de segurança, o juiz afirma: ”Não há sentido contratar serviço de segurança para a associação que, de fato, é apenas uma ficção jurídica. É óbvio que o serviço de segurança se destina aos associados, sob pena de enriquecimento sem causa da empresa de segurança, que está recebendo por um serviço de risco sem assumir qualquer risco”.

Quanto ao condomínio Solar Brasília, o magistrado esclarece que, por se tratar de loteamento pendente de regularização, sua convenção sequer foi registrada da forma prevista em Lei, portanto, deve ser tratado como associação civil de moradores e não como condomínio, no qual a convenção é soberana. “A primeira ré nunca foi e ainda não é um condomínio, porque a posse dos moradores ainda está pendente de regularização. A Lei 6015/73, artigo 167, XVII, determina que as convenções de condomínios devam ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis, o que, nesses casos, se torna impossível”.

Ao condenar as partes requeridas, o juiz afirma que a associação cobra dos moradores uma taxa ou remuneração para contratar a empresa de segurança, logo, tal obrigação não poderia ser exigida sem a necessária contrapartida ou contraprestação, sob pena de enriquecimento ilícito. Ainda segundo o magistrado, “a empresa contratada pela associação dispõe de todo um sistema de vigilância e, nesta condição, assume na integralidade o dever de guarda e segurança de todos os associados, justamente porque a associação é uma ficção jurídica”.Ainda cabe recurso da sentença. Nº do processo: 2010011011628-6

Para evitar que seu condomínio e seus moradores tenham que arcar com multas ou responsabilidades como esta, a Palazzo Condomínios dispões de profissional competente para realizar a regularização do seu condomínio, buscando a solução das pendências existentes, elaboração da convenção e regimento interno do condomínio e seu devido registro e cadastro no CNPJ.

Entre em contato e agende uma visita. Temos certeza que juntos encontraremos uma solução para os problemas do seu condomínio.

Palazzo Condomínios

Fonte: Jornal da Ordem