Imóvel em mau estado perde até 40% do valor

Desde o tamanho, passando pelo estado de conservação, localização e até mesmo a posição em que os raios do sol entram pela janela. Tudo é motivo para baratear ou encarecer o preço de um imóvel no mercado. Para se ter uma ideia, um apartamento mal conservado perde até 40% do seu valor. Já quando o condomínio oferece, por exemplo, uma vaga a mais na garagem, o preço sobe em até R$ 20 mil. Por isso, seja na compra ou na venda do imóvel, é bom ficar atento aos detalhes que podem pesar - e muito - no seu bolso.

Assim como a conservação, a localização é um dos aspectos mais importantes na fixação do preço de um imóvel. Chega ao equivalente a 30% do valor. Quanto mais próximo do centro e com mais infraestrutura for o bairro, mais caro o espaço fica. Estar na região da orla também significa que os valores serão mais salgados, dizem os especialistas. Assim como os custos com a manutenção tendem a ser maiores, por causa da rápida deterioração dos revestimentos e equipamentos.

O presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia da Bahia (Ibape), José de Souza Neto Junior, explica que, além dos aspectos já mencionados, entram no preço do imóvel o padrão construtivo (se é popular, classe média ou luxo), a quantidade de quartos, o andar em que fica (no caso dos apartamentos) e os complementos como piscina, garagem, entre outros.

Avaliação
Em Salvador, algumas empresas se especializaram em avaliar esses bens. Nesses casos, um engenheiro ou arquiteto faz uma vistoria do local e emite um laudo de avaliação, que ajuda a fixar o preço do imóvel. O serviço é usado, principalmente, por bancos que financiam a compra da casa própria. Mas nada impede que seja contratado também por particulares, num custo que varia de R$ 2 mil a R$ 5 mil.

Os profissionais inspecionam a parte elétrica, hidráulica, a pintura, além dos pisos e revestimentos. A partir das informações recolhidas, elaboramos o laudo que serve como base para o valor que poderá ser cobrado, explicou Neto.

De acordo com ele, os problemas que mais depreciam o preço de um imóvel são as rachaduras, os pisos danificados e as paredes com infiltração. Além disso, a insegurança em sistemas elétricos ou emergenciais diminuem o preço. Para evitar esses transtornos, ele diz que o ideal é fazer uma manutenção a cada cinco anos.

O engenheiro Arival Guimarães Cidade conta que, antes de comprar um imóvel, a pessoa deve levar em conta o tanto que gastaria para reformar o local. Se você tem duas ofertas, no mesmo prédio, mas uma custa R$ 220 mil e outra R$ 250 mil, por exemplo, você precisa considerar o estado do local. Pode ser que o no mais barato você tenha que custear reformas de R$ 50 mil e que no fim não compensa.

A região do entorno do imóvel, segundo ele, também pode baratear ou encarecer o produto. Casas perto de cemitério ou escola tendem a perder valor. Lugares de difícil acesso ou engarrafamento constante também não são atrativos, observou.

Valor agregado
Mas alguns aspectos também ajudam a valorizar o produto. Se o imóvel pega as primeiras horas de sol, por exemplo, ele tende a ser 5% mais caro. No caso dos apartamentos, a cada andar mais alto, o preço aumenta de R$ 2 a R$ 3 mil. Isso significa que um imóvel de R$ 200 mil no primeiro andar poderá custar até R$ 230 mil se ele for no 10º andar.

O diretor do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região (Creci), Noel Silva, conta que as vagas de garagem costumam custar até R$ 20 mil e que quanto mais caro é o condomínio mais valor agregado tem o imóvel. Os equipamentos de lazer como piscina e quadras esportivas também influenciam, assim como número de apartamentos num edifício. Quanto menos unidades, mais caro fica. Tudo isso ajuda a mensurar um valor no mercado.

Fonte: Correio da Bahia

Foto: Galeria de Mayara Gonçalves/Flickr

Projeto força utilização de imóveis desocupados

A Câmara analisa o Projeto de Lei nº 7.537/10, do Deputado Chico Alencar (Psol-RJ), que considera subutilizado o imóvel residencial urbano mantido ocioso e fora do mercado de aluguéis, desde que não seja necessário à habitação do proprietário e seus dependentes. Se aprovada, a medida permitirá ao poder público municipal notificar os proprietários, sob pena das sanções previstas na Constituição para esses casos, que vão do parcelamento da propriedade à desapropriação.

 

O projeto altera o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01), que hoje considera subutilizado apenas o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao definido em lei municipal (plano diretor ou similar).

 

Quanto ao terreno urbano não construído, subutilizado ou não utilizado, o estatuto estabelece que o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória do solo deverão ser previstos em lei municipal específica.

 

Chico Alencar observa que o Estatuto da Cidade "parece deixar" a palavra final sobre o destino de imóveis desocupados à legislação municipal. Ele reclama que a falta de uma posição mais clara em relação aos imóveis construídos dá margem a que permaneçam ociosos.

 

O parlamentar destaca ainda que normalmente essas construções encontram-se em áreas "plenamente urbanizadas", o que resulta em duplo desperdício de recursos e agrava a crise habitacional. "Espera-se que os proprietários sejam incentivados a colocar seus imóveis no mercado de locação, facilitando o acesso à moradia para inúmeras famílias."

 

Tramitação
O projeto será analisado pelas Comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição, Justiça e Cidadania. Depois será votado pelo Plenário.

Fonte: Agência Câmara

Promover a acessibilidade de todos é lei, inclusive para condomínios. E o seu prédio, está adaptado?

Um assunto muito sério ainda é desconhecido pela maioria dos síndicos: a promoção da acessibilidade, eliminando barreiras arquitetônicas para deficientes ou pessoas com mobilidade reduzida. O Decreto federal n. 5296, de 02 de dezembro de 2004, regulamentou as Leis n°s 10.048, de 8 de novembro de 2000, e 10.098, de 19 de dezembro de 2000, que estabelecem normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade. Segundo o artigo 18 do Decreto, “a construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT”. O parágrafo único do mesmo artigo diz que “também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo.”

Ou seja, por lei os prédios têm que promover a acessibilidade de pessoas com deficiência. Para os síndicos que ainda acreditam que os condomínios nada têm a ver com o acesso de deficientes, vale lembrar um dado do censo realizado em 2000 pelo IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística: segundo a pesquisa, 24,5 milhões de brasileiros têm algum tipo de deficiência, ou seja, 14,5% da população. Há ainda as pessoas com mobilidade reduzida, como os idosos ou um simples caso de perna quebrada.

“A maioria de nossos edifícios foi construída quando havia pouca preocupação com a acessibilidade. As reformas nas áreas de uso comum merecem mais atenção dos síndicos e dos profissionais envolvidos”, explica a arquiteta Mara Cabral, especialista em acessibilidade. Segundo Mara, o condomínio que se adequar às leis estará agregando valor ao seu patrimônio. “Prédios antigos que não se atualizarem irão se depreciar. Num prédio que promove a acessibilidade, todo mundo é bem-vindo. Os deficientes querem apenas autonomia e segurança. Cuidando da acessibilidade, os síndicos estão garantindo a autonomia desses cidadãos”, reflete a arquiteta, completando que só há risco de fiscalização em edifícios se for feita denúncia no Ministério Público por alguém (morador ou visitante) que se sentir prejudicado pela dificuldade de acesso.

Crianças, idosos, deficientes, pessoas com mobilidade reduzida. Para Mara, é preciso pensar no melhor espaço para todo ser humano. As obras para todos adotam o desenho universal. “Pelo desenho universal, o mínimo de um ser humano é a medida de 80 x 120 cm , que é o cadeirante. O desenho universal hoje é lei. Em um projeto de banheiro, por exemplo, não existem mais portas de 60 ou 70 centímetros de largura, mas de no mínimo 80 centímetros. Ainda tomando como exemplo o banheiro, a porta tem que abrir para fora, permitindo que um idoso ou cadeirante possa ser socorrido em caso de queda no interior do ambiente”, explica Mara.

Para garantir a acessibilidade em um novo projeto ou em uma reforma das áreas de uso comum dos condomínios, existem padrões técnicos testados e estabelecidos na norma técnica NBR 9050 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Muita gente acha que acessibilidade é construir rampas e gastam tempo e dinheiro executando obras fora de padrões que chegam a ser consideradas aberrações arquitetônicas”, sustenta a arquiteta. Mara acredita que, felizmente, no Brasil já se começa a perceber que a acessibilidade é fundamental. “A idéia de que é preciso maior cuidado com a segurança das crianças e dos idosos aumenta a procura por prédios que garantam o livre acesso, independente das fases da vida e das condições de cada um. Afinal, vamos envelhecer um dia, com algumas limitações físicas ou sensoriais, e investir em acessibilidade será a garantia de maior independência para alguns e benefício para todos, além de valorizar nosso patrimônio”, arremata.

A seguir, a arquiteta aponta alguns dos critérios utilizados para avaliação de acessibilidade em edificações:

Entradas e saídas:

-Devem apresentar superfície regular, firme, contínua, estável e antiderrapante sob quaisquer condições climáticas; passagem livre de obstáculos e largura mínima de 1,20m; superfície com inclinação transversal de no máximo 2%.

-Uso de piso tátil para indicação de obstáculos ou mudança de plano da superfície.

-Junta de dilatação e grelha devem ser embutidas no piso transversalmente à direção do movimento, com vãos máximos de 1,5 cm entre as grelhas e preferencialmente instaladas fora do fluxo principal de circulação.

-Capachos devem ser embutidos no piso, não ultrapassando 1,5 cm de altura.

Rampas de pedestre:

-Qualquer desnível de plano superior a 1,50 cm é considerado degrau. Portanto, tem que ser vencido com rampa (a largura mínima deve ser de 1,20 m).

-Patamar no início e final de cada segmento de rampa, com comprimento igual a largura da rampa, ou seja, no mínimo 1,20 m.

-Guia de balizamento (elemento instalado junto aos limites laterais das superfícies do piso, perceptível por pessoas com deficiência visual) com altura mínima de 5 cm.

-Piso tátil para sinalização: largura mínima de 28 cm, localizado antes do início e após o término de cada segmento de rampa.

-Inclinação transversal de no máximo 2%.

-Inclinação longitudinal de 5%, ou de acordo com a fórmula abaixo:

I= H x100

C

C= comprimento da rampa

H= altura a vencer

I = percentual de inclinação

Corrimãos:

-O ideal é que escadas e rampas possuam corrimão nos dois lados e em duas alturas (0,92 cm e opcional para 0,70 cm) , para que crianças e cadeirantes também possam alcançar. 

Fonte: Direcional (Luiza Oliva)