Conheça os direitos e deveres de inquilinos e proprietários

Escolher o bairro, conseguir um fiador e checar a infraestrutura da casa ou do apartamento são detalhes fundamentais para serem levados em consideração na hora de alugar um imóvel. Contudo, para que a relação contratual seja tranquila, locatário e locador devem conhecer bem seus deveres e direitos, uma vez que os principais problemas deste tipo de transação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas.

Por exemplo: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? E se for necessário trocar o encanamento ou a fiação elétrica da residência? Para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer? A advogada Renata Cassiano Capuzzo, da Lex Magister, especialista em Direito Imobiliário, explica que as respostas para essas e outras perguntas estão na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. “É nela que temos claro todos os direitos e deveres de proprietários e inquilinos”, diz.

O que cabe ao proprietário
Renata explica que, basicamente, durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.

O proprietário também responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação.

Ele também terá que pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes as certidões do fiador, se as solicitar, e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria Lei, como fundo de reserva e reformas no prédio.

Antes de fechar o negócio, é aconselhável que o proprietário elabore um relatório de vistoria detalhado, se possível com fotos, sobre o estado do imóvel. “Isso evita muitas dores de cabeça”, diz Renata.

Segundo ela, é dever do proprietário também sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e a quais despesas se referem.

Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.

Responsabilidades e direitos do inquilino
Ao locatário caberá o dever de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele. “O inquilino não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando ainda, a seu conhecimento, qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar”, explica a advogada.

O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves e ainda permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que combinem dia e hora para tanto. “É obrigação do locatário servir-se do imóvel para aquilo que foi locado, ou seja: se o imóvel é residencial, sua natureza deve permanecer esta. É importante que ele restitua o imóvel como o recebeu, entregando, o mais rápido possível, documentos de cobrança de tributos, intimações, multa, ainda que dirigidas ao locatário. Por mais que a obrigação de pagá-las seja de um ou de outro, ambos deverão ter ciência”, informa Renata.

Em caso de venda do imóvel, a especialista lembra que o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico.

“Só que para isso, o locatário deverá requerer, por meio de autorização judicial, com prazo de até seis meses contados a partir da data do registro da alienação ou promessa de alienação no Cartório de Registro de Imóveis e desde que o contrato de locação esteja averbado a mais de trinta dias junto à matrícula do imóvel na época da venda”, relata a advogada. “Se o imóvel for vendido a terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto a matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante”.

Caso o proprietário aliene o imóvel ou não cumpra com seus deveres, o inquilino tem o direito de procurar a administração do condomínio ou a imobiliária. Se isso não for o suficiente, ainda faz-se possível ingressar com ação de despejo, solicitação de transferência do domínio pleno e até lucros cessantes.

Fonte http://exame.abril.com.br/

Comprador imitido na posse responde pelas despesas de condomínio

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de uma sala comercial em um edifício não possui legitimidade para responder pelas despesas condominiais, uma vez que o comprador já usufruía do imóvel. Por conta da decisão, o processo foi extinto sem julgamento do mérito com base no artigo 267 do Código de Processo Civil.

No caso, o Condomínio do Edifício Clóvis Bevilácqua propôs ação de cobrança contra a vendedora, ao argumento de que ela, na qualidade de proprietária da unidade, deixou de efetuar o pagamento relativo às despesas condominiais de seis meses, totalizando um débito de R$ 1.546,26, atualizado até julho de 2005.

A vendedora, em sua contestação, sustentou não possuir legitimidade na causa, na medida em que, por meio de contrato de promessa de compra e venda, entregou o imóvel ao comprador, que, por sua vez, tomou posse precária do bem, em dezembro de 1999, devendo, por isso, responder pelas respectivas despesas condominiais.

A sentença julgou a cobrança procedente, por entender que o condomínio poderia cobrar tanto a proprietária do imóvel quanto o comprador. Inconformada, a vendedora apelou ao Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG), que manteve a decisão, justificando que somente o registro em cartório transfere a propriedade do imóvel e afasta a obrigação da vendedora em relação às despesas de condomínio. A vendedora recorreu, então, ao STJ.

Em seu voto, o relator, ministro Massami Uyeda, destacou que as despesas condominiais são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição.

Segundo o ministro, na hipótese em que o proprietário estabelece com alguém contrato de promessa de compra e venda, para a correta definição do responsável pelos respectivos encargos condominiais, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte do compromissário-comprador e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta.

“Não tem relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos”, frisou o relator.

Para o ministro, no caso, revelou-se incontroverso que, em virtude de contrato de promessa de compra e venda estabelecido entre a promitente-vendedora e o promissário-comprador, este último imitiu-se na posse precária do imóvel, o que era de pleno conhecimento do condomínio, tanto que a notificação extrajudicial de cobrança dos encargos condominiais foi dirigida a ele.

Fonte: STJ

Dívida de condomínio prescreve

Engana-se quem acha que a dívida de condomínio não caduca. Atualmente, o entendimento é que esse débito prescreve depois de dez anos.

Mesmo parecendo muito tempo, dez anos pode ser o período que demora para um caso ser julgado e concluído. Enquanto corre na justiça, o prazo da prescrição deixa de correr. Ou seja: o importante é entrar com a ação de cobrança antes desse período.

Para aumentar as chances de receber o dinheiro, o ideal é que sempre o síndico acompanhe de perto aqueles que não costumam pagar as obrigações em dia.

Antes de entrar com a ação judicial contra o condômino para receber os atrasados, o condomínio pode propor acordo extra-judicial de pagamento ao inadimplente, como parcelamento dos atrasados, por exemplo.

ProtestoMesmo nos estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, onde é permitido protestar os inadimplentes, essa ferramenta de pressão não corresponde à ação judicial. Ou seja: se o condomínio optar por protestar o inadimplente por dez anos, sem acioná-lo judicialmente, perderá a oportunidade de cobrá-lo no futuro.

Cobrança judicial
Uma ação de cobrança judicial geralmente é resolvida ainda em primeira instância, com um acordo entre as partes. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até 5 anos para percorrer todas as instâncias.

Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos).

Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação. Em muitas localidades brasileiras, oJuizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança de até 40 salários mínimos, e que não apresentem muita dificuldade processual.

No entanto, há alguns Juizados Especiais que não aceitam causas propostas por condomínios, por estes não serem pessoas físicas. Consulte o JEC da sua cidade ou região.

Alternativas como Mediação, Câmaras de Arbitragem e Protesto de boletos (permitido em alguns estados) têm sido cada vez mais usadas para evitar a cobrança judicial. Lembramos que no Rio Grande do Sul ainda não hé lei que regulamente o protesto de dívidas condominiais.

A inadimplência cessa apenas após o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da sentença judicial de cobrança. Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua para efeitos de votação em assembleias, se houver este tipo de restrições na Convenção do condomínio.

Fonte: Sindiconet

Despesas para pintura das áreas comuns internas do condomínio são de responsabilidade do locatário

Quando se trata de reforma do prédio, sempre surge a dúvida de quem é o responsável pelo pagamento destas despesas. Em se tratando de pintura interna do condomínio, alguns pontos devem ser observados. 

A despesa com preservação dos aparelhos do condomínio são de natureza ordinária. Sendo assim, a pintura das áreas comuns do condomínio também são de natureza ordinária, pois dizem respeito a áreas de uso comum dos moradores. Portanto, quem utiliza e mora no condomínio é responsável por sua manutenção e custeio.

O art. 23, XII da Lei 8.245/91 estabelece:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

XI – pagar as despesas ordinárias de condomínio

O parágrafo primeiro do mesmo artigo explica o que se entende por despesa ordinária esclarecendo a responsabilidade pelo pagamento da pintura interna do condomínio como sendo do inquilino:

Art. 23 [...] §1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

[...]

c) limpeza, conservação  e pintura das instalações e dependências de uso comum.

Assim, não há dúvidas quanto à responsabilidade do inquilino em arcar com as despesas de pintura interna das áreas de uso comuns do condomínio. Porém, por se tratar de despesa ordinária, a mesma deve estar prevista na previsão orçamentária do condomínio. Essa é a exigência imposta pelo art. 23, §2º da Lei 8.245/91:

“O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas”.

Portanto, a despesa da pintura interna do condomínio deve ser suportada pelo inquilino, desde que esta despesa conste da previsão orçamentária do condomínio e que tenha sido rateada mensalmente, sob pena do proprietário do imóvel ter que arcar com as despesas.

Apesar do entendimento não ser unânime e existirem várias correntes, entendemos que no que se refere as despesas ordinárias, os inquilinos possuem direito a voto, desde que a unidade esteja em dia com suas obrigações condominiais.

A importância da assembleia de instalação de condomínio

Por Rodrigo Karpat

É a partir da assembleia de instalação que o condomínio passa a ter vida. É nesse momento que, entre outras coisas, elegem-se os representantes legais do empreendimento e aprova-se uma previsão orçamentária para rateio das despesas do condomínio.

Somente após a assembleia de instalação, na qual deverá ocorrer a devida assinatura da ata condominial pelo presidente e secretário estabelecidos, é que o condomínio estará instituído. Com isso o condomínio poderá requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre outras medidas.

Ao contrário do que muitos pensam, o melhor momento para instalação do condomínio não é a partir da liberação do habite-se (documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa), mas, sim, quando as unidades autônomas já tiverem sido vistoriadas, as áreas comuns estiverem prontas e as chaves forem entregues a todos os condôminos.

Quando a entrega das chaves não ocorrer por responsabilidade exclusiva do condômino, a assembleia de instalação do condomínio não estará prejudicada. Neste caso a unidade pode ser retida e a cobrança do condomínio dependerá do que estiver estabelecido no contrato de compra e venda firmado entre as partes.

Lembramos que qualquer despesa antes da instalação do condomínio ficará a cargo da construtora.

A assembleia, por maioria simples de votos, pode se recusar a instalar o condomínio em três situações: se o empreendimento não estiver em condições de habitabilidade; se as chaves não tiverem sido entregues, apesar de as unidades estarem quitadas; ou se o habite-se do imóvel não tiver sido disponibilizado. Em todos os casos, a consequência para essa recusa pode ser perigosa.

A não instalação do condomínio é fator impeditivo para o início da cobrança da taxa condominial, impossibilitando a chegada de novos moradores, uma vez que o prédio não terá eleito seus representantes legais e nem terá sua estrutura montada (portaria, faxina, zelador etc.).

Para os demais problemas é salutar a instalação do condomínio e o recebimento das áreas comuns, pois a eleição do síndico na assembleia de instalação dará representatividade ao condomínio para sanar qualquer pendência.

Se a construtora instalar o condomínio sem a entrega de parte das unidades, a cobrança de rateio aos condôminos que não estiverem com as suas unidades entregues por culpa da construtora fica vinculada a efetiva entrega, salvo disposição diversa no contrato entre as partes a qual é passível de discussão judicial.

Fonte: Licitamais

O Fundo de Reserva

Por João Paulo Rossi

O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembleia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembleia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.

A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Por outro lado, é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

(...)

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Fonte: Licitamais

O pagamento da chamada extra é de responsabilidade do proprietário do imóvel ao tempo do vencimento de cada parcela

A Primeira Turma Recursal Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, através do Recurso 71002993921 da comarca de Porto Alegre reverteu decisão de primeiro grau sentenciando que quem deve pagar as parcelas vincendas da chamada extra é o atual proprietário do imóvel.

Neste processo, o comprador adquiriu um imóvel em condomínio e a escritura fora feita sem que constasse qualquer dívida por parte do vendedor junto ao condomínio. Após a compra, o novo proprietário foi surpreendido com cobranças de R$ 100,00 a título de chamada extra, que segundo ele deveriam ter sido pagas pelo antigo proprietário.

Segundo o Juiz Relator Dr. Leandro Raul Klippel, a chamada extra é voltada para melhorias no imóvel, sendo que no caso em comento se atine ao conserto do telhado do prédio. Entende ainda que tal cobrança não se confunde com dívida do proprietário para com o condomínio, uma vez que aquela possui natureza diversa, qual seja a de vinculação a benfeitorias. Portanto, a chamada extra constitui-se em débito inerente ao pagamento normal e mensal do condomínio, sendo que o responsável pelo adimplemento é o proprietário/possuidor do imóvel ao tempo do vencimento de cada parcela, até porque beneficiário da medida.

Com este posicionamento, a ação foi julgada improcedente, obrigando o novo proprietário do imóvel a arcar com o pagamento das parcelas inerentes a chamada extra desde a data da compra do imóvel.

Se no contrato de compra e venda de um imóvel em condomínio não constar qualquer negociação quanto ao pagamento de valores vincendos ao condomínio, a qualquer título, caberá sempre ao novo proprietário o pagamento destes.

Fonte TJRS

O dever do síndico cobrar

Kênio de Souza Pereira

Qual síndico não tem um grande constrangimento de ligar ou bater na porta de seu vizinho para cobrar a taxa de condomínio em atraso? Pior é quando o vizinho, com quem muitas vezes temos uma boa relação, acaba insistindo na impontualidade, obrigando assim o condomínio a propor uma ação judicial de cobrança. Tal situação causa grande angústia e desconforto. Diante disso, muitos síndicos ficam sem ação diante da inadimplência. São várias as dúvidas sobre como conduzir essa situação. É comum o síndico protelar a cobrança por não saber o momento e como tomar as providências necessárias.

O devedor se torna inadimplente a partir do dia subseqüente ao vencimento. Portanto, o credor de um aluguel, taxa de condomínio ou de um título de crédito pode ajuizar a ação de cobrança após um dia de atraso mas, geralmente, espera-se algum tempo, mesmo porque as ações judiciais são caras, exigem a contratação de advogado e o pagamento de custas processuais.

O ideal em um condomínio é que, primeiramente, o síndico proceda a cobrança amigável, por escrito, com protocolo, para que tudo fique documentado. A taxa ordinária de condomínio é simplesmente o rateio das despesas que têm que ser pagas de qualquer forma, mesmo quando há inadimplentes.

O momento de cobrar

A inadimplência onera aqueles que são responsáveis e estão adimplentes, pois acabam arcando com os custos de quem não paga. A lei veda o enriquecimento ilícito e sem causa, portanto, não é aceitável que os demais condôminos assumam as despesas do inadimplente.

O Código Civil, em seu artigo 1.348 prevê que é dever do síndico cobrar as taxas de condomínio, cumprir a lei, a convenção e as deliberações da assembléia geral. Dessa forma, caso a tentativa de cobrança extrajudicial seja infrutífera, cabe ao síndico procurar um advogado para que seja proposta uma ação de cobrança. Esta será movida pelo condomínio, representado pelo síndico.

A demora em propor a ação pode acarretar na perda do direito às parcelas vencidas em função da prescrição, além de estimular a inadimplência. Provado o débito, o Juiz dará uma sentença que condenará o inadimplente. Caso este não cumpra a determinação judicial, o condomínio poderá executar a sentença, inclusive penhorando o imóvel. Dessa forma, mesmo este sendo o único bem da família, o imóvel residencial poderá ser levado a leilão para pagar o débito do condomínio.

Imóvel locado

Importante lembrar que a ação de cobrança é sempre contra o proprietário, mesmo quando o inquilino foi quem deixou de pagar. O proprietário/locador que foi acionado pelo condomínio e compelido a pagar seus débitos e demais taxas do imóvel, pode entrar com uma ação de cobrança contra o inquilino para receber a dívida.

Atualizar a convenção

O Código Civil possibilita que o condomínio insira nova forma de coibir a inadimplência motivada pela multa de apenas 2%. É possível criar mecanismos que possibilite a multa de até 5 vezes a taxa de condomínio contra o inadimplente contumaz, além da correção monetária e juros mensais entre 3% a 10%. Poderá ainda ser admitida a denúncia do inadimplente no SPC e o protesto no Cartório.

Fonte: Júris Way

A fim de evitar este tipo de constrangimento ao síndico em ter que cobrar seu vizinho, e muitas vezes amigo, a Palazzo Condomínios trouxe ao mercado o serviço de Síndico Profissional. A Palazzo Condomínios assume as tarefas de notificação pessoal aos condôminos, desonerando os moradores desta tarefa, evitando atritos e desconforto entre vizinhos. Com este serviço, há a garantia de que a cobrança será feita, de forma profissional, com possibilidade de acordos parcelados, tudo a fim de evitar que a dívida de determinado condômino continue a aumentar e que os demais condôminos tenham que arcar com esses custos. Com isso, não só a dívida é cobrada, como também a manutenção da harmonia entre os moradores é mantida.

Ligue para nós e agende uma visita. Temos certeza que juntos encontraremos uma solução para os problemas do seu condomínio.