Imóvel em mau estado perde até 40% do valor

Desde o tamanho, passando pelo estado de conservação, localização e até mesmo a posição em que os raios do sol entram pela janela. Tudo é motivo para baratear ou encarecer o preço de um imóvel no mercado. Para se ter uma ideia, um apartamento mal conservado perde até 40% do seu valor. Já quando o condomínio oferece, por exemplo, uma vaga a mais na garagem, o preço sobe em até R$ 20 mil. Por isso, seja na compra ou na venda do imóvel, é bom ficar atento aos detalhes que podem pesar - e muito - no seu bolso.

Assim como a conservação, a localização é um dos aspectos mais importantes na fixação do preço de um imóvel. Chega ao equivalente a 30% do valor. Quanto mais próximo do centro e com mais infraestrutura for o bairro, mais caro o espaço fica. Estar na região da orla também significa que os valores serão mais salgados, dizem os especialistas. Assim como os custos com a manutenção tendem a ser maiores, por causa da rápida deterioração dos revestimentos e equipamentos.

O presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia da Bahia (Ibape), José de Souza Neto Junior, explica que, além dos aspectos já mencionados, entram no preço do imóvel o padrão construtivo (se é popular, classe média ou luxo), a quantidade de quartos, o andar em que fica (no caso dos apartamentos) e os complementos como piscina, garagem, entre outros.

Avaliação
Em Salvador, algumas empresas se especializaram em avaliar esses bens. Nesses casos, um engenheiro ou arquiteto faz uma vistoria do local e emite um laudo de avaliação, que ajuda a fixar o preço do imóvel. O serviço é usado, principalmente, por bancos que financiam a compra da casa própria. Mas nada impede que seja contratado também por particulares, num custo que varia de R$ 2 mil a R$ 5 mil.

Os profissionais inspecionam a parte elétrica, hidráulica, a pintura, além dos pisos e revestimentos. A partir das informações recolhidas, elaboramos o laudo que serve como base para o valor que poderá ser cobrado, explicou Neto.

De acordo com ele, os problemas que mais depreciam o preço de um imóvel são as rachaduras, os pisos danificados e as paredes com infiltração. Além disso, a insegurança em sistemas elétricos ou emergenciais diminuem o preço. Para evitar esses transtornos, ele diz que o ideal é fazer uma manutenção a cada cinco anos.

O engenheiro Arival Guimarães Cidade conta que, antes de comprar um imóvel, a pessoa deve levar em conta o tanto que gastaria para reformar o local. Se você tem duas ofertas, no mesmo prédio, mas uma custa R$ 220 mil e outra R$ 250 mil, por exemplo, você precisa considerar o estado do local. Pode ser que o no mais barato você tenha que custear reformas de R$ 50 mil e que no fim não compensa.

A região do entorno do imóvel, segundo ele, também pode baratear ou encarecer o produto. Casas perto de cemitério ou escola tendem a perder valor. Lugares de difícil acesso ou engarrafamento constante também não são atrativos, observou.

Valor agregado
Mas alguns aspectos também ajudam a valorizar o produto. Se o imóvel pega as primeiras horas de sol, por exemplo, ele tende a ser 5% mais caro. No caso dos apartamentos, a cada andar mais alto, o preço aumenta de R$ 2 a R$ 3 mil. Isso significa que um imóvel de R$ 200 mil no primeiro andar poderá custar até R$ 230 mil se ele for no 10º andar.

O diretor do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região (Creci), Noel Silva, conta que as vagas de garagem costumam custar até R$ 20 mil e que quanto mais caro é o condomínio mais valor agregado tem o imóvel. Os equipamentos de lazer como piscina e quadras esportivas também influenciam, assim como número de apartamentos num edifício. Quanto menos unidades, mais caro fica. Tudo isso ajuda a mensurar um valor no mercado.

Fonte: Correio da Bahia

Foto: Galeria de Mayara Gonçalves/Flickr

Saiba o que observar ao comprar um imóvel usado

Ao procurar um imóvel usado, é comum ter aquelas famosas dúvidas: Onde comprar? Será que vale a pena investir em um apartamento antigo? Para não ficar perdido, é preciso estar atento a fatores capazes de influenciar a avaliação da casa.

1 - Verifique a localização, a vizinhança e os meios de transporte. Os serviços públicos e o comércio, como padaria, hospitais e bancos, também são pontos importantes a serem observados. Feiras e casas noturnas podem atrapalhar.

2 - Avalie a construção do prédio, ou seja, se há rachaduras ou infiltrações. Observe como é feita a limpeza e a manutenção das áreas comuns.

3 - Tenha atenção quanto à saúde financeira do condomínio para evitar surpresas com cotas extras, inadimplência e obras. Um dado interessante a ser observado é se o prédio está passando por alguma reforma. Caso esteja, procure saber por quanto tempo.

4 - A posição dos imóveis voltados para o sol é um fator de valorização, devido ao calor que passa para os cômodos. Como peso positivo na avaliação está a iluminação e ventilação direta dos banheiros. Faça visitas em horários diferentes ao imóvel para observar o comportamento da luz solar e como é o fluxo de veículos na rua em frente.

5 - Observe o piso e as portas: se houver acúmulo de pó, principalmente de madeira, é indício de cupim. Algumas regiões são mais afetadas pelo problema, portanto, é importante que seja feita uma dedetização periódica.

6 - Verifique a caixa de disjuntores, tomadas e interruptores. Veja se tem resíduos de superaquecimento, manchas escuras, fios retorcidos ou com isolamento danificado. Imóveis antigos podem não estar preparados para receber a demanda de aparelhos eletroeletrônicos utilizados atualmente. Se preferir, peça para um profissional de confiança avaliar as condições elétricas.

7 - Acione torneiras, chuveiros e válvulas do imóvel para observar o funcionamento do encanamento. Se apresentar uma coloração avermelhada ou turva, provavelmente é da tubulação antiga ou da falta de manutenção do reservatório de água.

8 - Infiltrações são facilmente detectadas pela cor escura que paredes e teto apresentam.

9 - Quanto maior a segurança, melhor. Durante a visita, observe a forma como foi abordado na portaria, a facilidade de acesso ao edifício. Um prédio com portaria física 24 horas, ante-câmera e sistema de vigilância monitorada dará mais tranquilidade e proteção aos moradores.

Fonte: O Globo

CCJ analisa mudança de regras para calcular Imposto de Renda sobre venda de imóveis

A venda de um imóvel poderá deixar de ser problema na hora de o contribuinte acertar as contas com a Receita Federal. Está pronta para ser votada pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) proposta que prevê novo índice de correção de preços para cálculo da valorização de um imóvel no momento da sua venda. 

Essa conta é feita com o objetivo de diferenciar, no preço de venda do imóvel, o reajuste decorrente da inflação - sobre o qual não incide tributação - e o que, de fato, foi ganho de capital obtido pelo vendedor, pelo qual ele paga imposto.

Esse novo índice refletiria melhor a real inflação incidente entre a compra do imóvel e a sua venda - atualmente calculada com índice constante de aproximadamente 4%. A proposta (PLS nº 146/10) permite que as pessoas físicas corrijam monetariamente o custo da compra de bens imóveis com base na variação acumulada, entre o mês da compra e o mês da venda, do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Na ausência deste índice, poderá ser usado aquele oficialmente adotado para medição da inflação.

O autor da proposta, Senador Eduardo Azeredo (PSDB-MG), explica que desde 1995, a legislação do Imposto de Renda (Lei nº 9.249/95) proíbe a atualização do valor dos imóveis para fins de cálculo de ganho de capital; ou seja, sobre o lucro auferido no momento da sua venda. Com isso, segundo o parlamentar, os contribuintes passaram a ter que calcular o Imposto de Renda não somente sobre a valorização econômica do imóvel, mas, principalmente, sobre a parcela inflacionária nela contida.

Azeredo explica ainda que a própria União reconheceu o problema e, por intermédio da Lei nº 11.196/05, introduziu uma maneira complexa de reduzir a base de cálculo, mediante a aplicação de uma fórmula matemática que pressupõe o índice inflacionário constante de pouco mais de 4%.

Ao justificar o projeto de lei, Azeredo explica que, embora o cálculo de 4% já tenha representado um grande alívio para os contribuintes, ainda não seria a solução mais correta. Segundo ele, a melhor alternativa é "simplesmente permitir a aplicação de um índice de correção de preços que reflita a variação efetivamente ocorrida".

Para o autor, a adoção do índice arbitrário "tanto pode prejudicar o contribuinte, se a inflação for maior; como prejudicar o erário, se ela for menor".

O relator da matéria, Senador Francisco Dornelles (PP-RJ), concorda com Azeredo. Para Dornelles, a proposta é justa, "pois o Imposto de Renda não deve incidir sobre a simples modificação nominal de uma expressão numérica, mas, sim, sobre um real acréscimo patrimonial".

O projeto será ainda examinado pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), em decisão terminativa. Sendo aprovado e não havendo recurso para que seja votado no Plenário, seguirá para análise da Câmara dos Deputados.

Fonte: Agência Senado