O cidadão e a segurança pública

Um assunto que sempre está presente em reuniões de condomínio é a questão da segurança. Independentemente do investimento que o condomínio faça em equipamentos de segurança, está estará sempre ligada ao comportamento dos moradores. É responsabilidade de cada morador o zelo pela segurança do condomínio em que vive. A baixo publicamos o artigo escrito pelo Capitão da Brigada Militar, Sr. Juliano André Amaral referente a este tema. Boa leitura.

O Cidadão e a Segurança Pública

Primeiramente é relevante falarmos do que prevê nossa Constituição Federal em seu Artigo 144 que refere:  “A segurança pública, dever do Estado, direito e responsabilidade de todos, é exercida para a preservação da ordem pública e da incolumidade das pessoas e do patrimônio, através dos seguintes órgãos:

I - polícia federal;

II - polícia rodoviária federal;

III - polícia ferroviária federal;

IV - polícias civis;

V - polícias militares e corpos de bombeiros militares.

Contudo, destacamos no texto, o  “direito e responsabilidade de todos”

Notamos quê as ocorrências, o crime e a violência vêm aumentando significativamente em todas as cidades e regiões, não sendo uma particularidade de Caxias do Sul, mas uma característica dos municípios e cidades, as polícias cada vez trabalham mais, prendem mais e a cada dia são mais demandadas, conseqüentemente o superpovoamento no sistema carcerário e então esbarramos nas interpretações das leis que condicionam os delinqüentes aos benefícios destas, ou seja, suspeitos envolvidos em crimes de menor potencial ofensivo, como furtos e arrombamentos, acabam por responder seus processos em liberdade e da mesma forma acabam voltando para esta atividade do crime, pois é o que aprenderam e sabem fazer.

Nesta proporção, temos uma demanda relevante no segmento policial onde poderá, o cidadão, acabar sendo vítima, com freqüência na subtração de patrimônio em suas casas: objetos pessoais, eletrodomésticos, eletrônicos, jóias, associado ao sentimento de impotência por “estranhos” terem entrado em sua casa, revirado seus objetos pessoais, levados objetos, muitas vezes conquistados com o suor do trabalho entre outros rastros que dificilmente serão apagados da memória das pessoas; Por isso a “responsabilidade de todos”  tendo o cidadão preocupar-se com o que acontece em seu cotidiano, adotando uma postura pró-ativa no tocante ao tema segurança, ao avistarem pessoas estranhas ou em atitudes suspeitas na volta de sua casa e de sua família, registrando características, detalhes e de imediato ligar para o 190 onde a Polícia Militar através de suas patrulhas identificará tais suspeitos, da mesma forma carros em locais ermos ou estranhos a rotina da sua comunidade.

Devemos ter a preocupação em criar obstáculos para a delinqüência onde pequenos gestos e ações são de  relevância, sejam os mais simples como instalar uma tranca, fechadura, cadeado, aos mais complexos como sensores de aproximação com iluminação clara, alarmes e circuitos de monitoramento, caracterizando pequenos investimentos, mas grandes obstáculos para aqueles que procuram facilidades em suas ações.

Ações preventivas podem inibir a ação da delinquência e ajudar o cidadão a não tornar-se uma vítima em potencial, pois sabemos que independentemente do trabalho policial em identificar um criminoso e o prendê-lo o que ninguém quer é ser vítima, pois após sofrermos o trauma, nada é suficiente para conseguirmos resgatar a nossa paz de espírito e tranqüilidade de sermos cidadão livres e portadores do direito à segurança, sendo esta que torna as pessoas e os bens livres de perigos e riscos com o afastamento do mal que perturbe a integridade física e psíquica das pessoas.

“O povo é a polícia e a polícia é povo, a polícia nada mais é que aqueles, pagos e uniformizados, para fazer aquilo que é dever de todos nós. “ – Sir Robert Peel, 1828.

 Juliano André Amaral

Capitão da Brigada Militar

julianoamaral190@gmail.com

054-91838198

Seguradora é condenada a indenizar proprietários de imóveis danificados por vícios de construção

A Sul América Seguros foi condenada a pagar R$ 129.737,80, a título de indenização, aos proprietários de imóveis que se deterioraram ao longo do tempo (com risco de desabamento) em decorrência da utilização de técnicas de construção inadequadas e do emprego de materiais de má qualidade.

A Seguradora havia se recusado a pagar o capital segurado porque, segundo a cláusula 3.2 do contrato, os danos oriundos de "vícios de construção" não estariam cobertos pela apólice.

Essa decisão da 8.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná reformou a sentença do Juízo da 2.ª Vara Cível da Comarca de Maringá que rejeitou o pedido formulado na ação ordinária de responsabilidade obrigacional securitária ajuizada por A.A.F. e Outros contra a Sul América Seguros, julgando extinto o processo com resolução de mérito.

No recurso de apelação, os autores da ação sustentaram, em síntese, que: a) os danos ocorridos nos imóveis resultaram de vícios de construção, causados pela utilização de técnicas construtivas inadequadas e emprego de materiais de construção de má qualidade; b) os danos são de natureza progressiva e contínua; c) a cláusula 3.1 do contrato prevê cobertura para riscos de danos físicos; d) o Tribunal de Justiça do Paraná já firmou entendimento acerca da abusividade da cláusula contratual que exclui a cobertura securitária do dano físico decorrente de vício de construção.

O relator do recurso, desembargador Jorge de Oliveira Vargas, consignou em seu voto: "O recurso foi interposto tempestivamente, com dispensa de preparo a teor da parte final do § 1° do art. 511 do CPC, merecendo prosperar porque: [...] os danos encontram-se evidentes conforme laudo pericial de fls. 243-246, onde consta que as anomalias citadas tem origem em vícios construtivos, devido a utilização de técnicas construtivas inadequadas (telhados, revestimentos de paredes, pisos internos e externos, instalações) e/ou utilização de materiais de construção e acabamentos de má qualidade (portas, fechaduras, janelas, forros, pinturas). Vícios construtivos, segundo o Glossário de Terminologias Técnicas do IBAPE/SP são ‘anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor', bem como na resposta ao quesito 32 de fls. 263-264 que aduz que a maior parte dos danos existentes nas edificações é de caráter progressivo, como as ondulações dos telhados, deterioração dos forros externos e internos, fissuras em pisos externos e internos, janelas e portas metálicas com dificuldade em seu funcionamento, infiltrações de umidade, paredes com destacamento do emboço, biodeterioração, fissuras mapeadas, bolhas, destacamento da pintura e pulverulências. Os danos citados são decorrentes de vícios construtivos, não sendo recentes e com toda certeza vem evoluindo com o passar dos anos".

"[...] a responsabilidade para reparar os danos, encontra-se prevista na apólice de seguro de fls. 108, cláusula 3ª, 3.1, "e"; [...] a exclusão prevista na cláusula 3.2 não afasta a responsabilidade da ré/apelada por não ser de fácil compreensão pelo consumidor."

"A respeito também já é pacífico o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça: ‘Com relação à responsabilidade pelos sinistros constatados, a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça se posiciona no sentido de nos contratos de seguro habitacional obrigatório sob a égide das regras do Sistema Financeiro de Habitação, as seguradoras serem responsáveis quando presentes vícios decorrentes da construção, não havendo como se sustentar o entendimento de que assim examinada a questão haveria negativa de vigência do art. 1.460 do antigo Código Civil. Nesse sentido: REsp 186.571/SC, Rel. Min. LUIZ FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe 01/12/2008 e REsp 813.898/SP, Rel. Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ 28/05/2007. Julgados citados pelo Ministro MASSAMI UYEDA no Ag 1376841, data do julgamento: 20/09/2011, DJe 23/09/2011'."

Fonte: Boletim Informativo SECOVI/RS e AGADEMI nº 925

Convenção Coletiva dos empregados em edifícios e condomínios - Caxias do Sul e região - Dissídio 2012

Circular Instrutiva nº 03/2012                                                        

Caxias do Sul, 02 de maio de 2012.

Informamos às empresas que foi firmada Convenção Coletiva para a categoria dos EMPREGADOS EM EDIFÍCIOS E CONDOMÍNIOS. Segue abaixo a síntese da Convenção, devendo os reajustes ser aplicados retroativamente ao mês de março/12.

1. REAJUSTE SALARIAL GERAL: 6,50% (seis e cinquenta por cento) retroativos a 1º de março de 2012, aplicados sobre os salários resultantes da última convenção coletiva (março/11).

1.1. REAJUSTE PROPORCIONAL AO MÊS DE INGRESSO:

Admissão	Reajuste	Admissão	Reajuste
MAR/11	6,50%	SET/11	3,30%
ABR/11	5,68%	OUT/11	2,76%
MAI/11	4,79%	NOV/11	2,26%
JUN/11	4,09%	DEZ/11	1,69%
JUL/11	3,81%	JAN/12	1,07%
AGO/11	3,81%	FEV/12	0,46%

2. ADICIONAL POR TEMPO DE SERVIÇO:

TRIÊNIO: 2 % sobre o salário percebido a cada três anos consecutivos de trabalho.

QUINQUÊNIO: A cada cinco anos consecutivos, adicional de 3% (três) por cento sobre o total da remuneração do empregado, até que ele complete o segundo triênio.

3. HORAS EXTRAS: 50% as duas primeiras; 60% as excedentes.

4. FOLGAS TRABALHADAS: Devem ser pagas com adicional de 35%, além da dobra legal, quando os empregados trabalharem em dias designados para as folgas ou em feriados.

5. SALÁRIOS NORMATIVOS:

1) ZELADORES : R$ 762,00  -  2) DEMAIS EMPREGADOS: R$ 700,00

6. AUXÍLIO CRECHE: Os condomínios que tenham empregadas com filhos de até 60 meses de idade e que necessitem de creche, se o empregador não tiver convênio, deverão pagar auxílio creche no valor de                   R$ 114,30  por mês;

7. ABONO DE FALTAS: O empregado que faltar ao trabalho, comprovadamente em razão de assistir a atendimento médico ou odontológico de filho menor de 11 (onze) anos de idade, terá sua falta abonada, em número máximo de 12 (doze) ao ano.

Observações:

1-      As diferenças salariais deverão ser pagas RETROATIVAMENTE AO MÊS DE MARÇO/12

2-      Todas as demais cláusulas do ano anterior que não foram alteradas permanecem em vigor.

3-      ATENÇÃO: Cada categoria tem cláusulas específicas para AVISO PRÉVIO – Consulte o Sindicato antes da rescisão. Lembrando também que conforme a Lei 12.506, o aviso prévio será concedido na proporção de 30 (trinta) dias aos empregados que contem até 1 (um) ano de serviço na mesma empresa. Parágrafo único. Ao aviso prévio previsto neste artigo serão acrescidos 3 (três) dias por ano de serviço, prestado na mesma empresa, até o máximo de 60 (sessenta) dias, perfazendo um total de até 90 (noventa) dias.

8. CONTRIBUIÇÃO ASSISTENCIAL 2012/2013

a) Desconto de 3% (três por cento) do salário básico percebido, de todos os empregados, associados e não associados ao sindicato, nos meses de abril, junho, agosto, outubro e dezembro de 2012 e fevereiro de 2013, a título de Contribuição Assistencial, devendo os valores descontados serem recolhidos ao Sindicato Profissional até o dia 10 do mês subsequente ao desconto, sob pena da importância não recolhida ou não descontada ser acrescida de multa de 10% (dez por cento), além de correção monetária e juros de mora em favor do Sindicato Profissional. 

b) O DESCONTO SUPRA, TERÁ COMO LIMITE DE CONTRIBUIÇÃO, POR EMPREGADO E POR PARCELA, O VALOR DE R$ 25,00 (VINTE E CINCO REAIS). 

·        ORIENTAÇÃO PRÁTICA: 

ü      ATÉ O SALÁRIO DE R$ 833,33 DEVE SER APLICADO O DESCONTO NO PERCENTUAL DE 3%.

ü      OS EMPREGADOS QUE RECEBAM QUALQUER OUTRO SALÁRIO, ACIMA DESTE VALOR, CONTRIBUIRÃO COM R$ 25,00. 

·        ATENÇÃO: OBSERVAR QUE O DESCONTO NÃO É MAIS MENSAL É EM MESES DETERMINADOS (BIMENSAL), CONFORME ACIMA DESCRITO.

Maiores informações pelo FONE-FAX (054) 3221.85.52 com Flávia ou pelo

e-mail sintrahtur@sintrahtur.com.br

Jair Ubirajara da Silva

 Presidente SINTRAHTUR

Nova legislação para o seguro do condomínio

Desde sexta-feira, 1º de julho, o Seguro Condomínio deve estar adequado às novas regras de contratação. A Circular 218/2010 regulamentada pelo Conselho Nacional de Seguros Privados, por um lado, torna mais simples a aquisição, oferecendo uma Cobertura Básica Simples ou Cobertura Básica Ampla, por outro deverá fazer o custo do prêmio subir, porque não há como mensurar um seguro all risks.

Com a reformulação a companhia, que opera neste ramo há 15 anos, pretende dobrar sua participação no mercado.

Resolução do CNSP

O Seguro Condomínio deverá ser oferecido nas seguintes modalidades:

I - Cobertura Básica Simples: com as coberturas de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza.

II - Cobertura Básica Ampla: com coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos.

§ 1º Relativamente à Cobertura Básica Simples, poderão ser contratadas coberturas adicionais, de acordo com os riscos a que estiver sujeito o condomínio segurado, para atendimento ao disposto no Decreto-Lei Nº 73 e na Lei nº 10.406, conforme art. 1º deste Anexo;

§ 2º A importância segurada contratada é única para todas as garantias das Coberturas Básicas, não podendo ser estabelecidos sublimites.

Em ambas as modalidades do Seguro Condomínio poderão ser oferecidas, adicionalmente, outras coberturas não obrigatórias, observada a legislação em vigor.

O Seguro Condomínio, para o mutuário de entidade integrante do Sistema Financeiro de Habitação, será considerado o 2º risco absoluto enquanto perdurar o contrato de financiamento concedido, e desde que o referido contrato esteja amparado por seguro compulsório, dando cobertura contra incêndio e outros riscos que possam causar a destruição total ou parcial do imóvel, garantindo a sua reposição integral.

A cobertura a 2º risco absoluto refere-se apenas ao imóvel do mutuário, não aplicando-se às partes comuns do condomínio.

Para ter acesso ao conteúdo integral da resolução clique aqui.

Fonte: Jurisway

Alterações nas regras do seguro obrigatório de condomínio

Foram publicadas no Diário Oficial da União, no dia 10 de dezembro, novas diretrizes para contratos de seguro obrigatório de condomínio. De acordo com a resolução 218 do CNSP(Conselho Nacional de Seguros Privados), contratos a partir de julho de 2011 não poderão ser negociados se não estiverem de acordo com o documento.

A principal alteração diz que o seguro condomínio deverá oferecer a cobertura básica simples ou a cobertura básica ampla.

Diferenças

Ao contratar a cobertura básica simples, o seguro prevê proteção contra incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza. Já a cobertura básica ampla oferece assistência a qualquer evento que possa causar dano material ao imóvel, exceto os eventos que estejam expressamente excluídos em contrato.

Quem escolher pela cobertura simples poderá optar por contratar coberturas adicionais, de acordo com os riscos a que estiver sujeito o condomínio segurado, para atendimento ao disposto no Decreto-Lei nº 73 e na Lei nº 10.406.

Independentemente da opção escolhida também é possível contratar algumas coberturas adicionais, não obrigatórias, dependendo das condições e risco que interessarem ao condomínio.

Quanto às importâncias seguradas, deve-se lembrar de que elas são únicas para todas as garantias das coberturas básicas: não é permitido o estabelecimento de sublimites.

Anexo: - Resolução 218 do CNSP

Fonte: Sindiconet

Contribuição Sindical para condomínios

Obrigatoriedade

- A Contribuição Sindical é compulsória (obrigatória) e deve ser recolhida anualmente, de uma só vez e paga por todos aqueles que participem de uma determinada categoria econômica ou profissional. Isto é regulamentado pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), no artigo 578.

- De acordo com o dr. Amilcar Aquino Navarro, advogado especialista em Direito Imobiliário, "os condomínios estão isentos da contribuição sindical desde que comprovem, através de requerimento junto ao Ministério do Trabalho e seguindo os procedimentos da Portaria 1012/03, que exercem atividades sem fins lucrativos".

- Clique aqui para ler o texto da Portaria 1012/03 do Ministério do Trabalho.

Tipos de contribuição

- A Contribuição Sindical Patronal, de responsabilidade do condomínio enquanto empregador, deve ser paga até o dia 31 de janeiro, se o condomínio não requerer a isenção junto ao Ministério do Trabalho.

- Para os Condomínios, por não terem fins lucrativos, o governo estipula o valor da contribuição mínima e o recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria e até a data do vencimento pode ser pago nas lotéricas da CEF.

 

Deveres dos sindicatos

- Pelo artigo 592 da CLT, os sindicatos patronais são obrigados por lei a promover para os associados, entre outros:

• realização de estudos econômicos e financeiros;
• bibliotecas;
• creches;
• congressos e conferências;
• medidas de divulgação comercial e industrial no País, e no estrangeiro, bem como em
• outras tendentes a incentivar e aperfeiçoar a produção nacional;
• feiras e exposições;
• prevenção de acidentes do trabalho.

Outras contribuições

•  A Contribuição Sindical do Trabalhador é recolhida no mês de março e consiste na importância correspondente à remuneração de 1 (um) dia de trabalho para os empregados, qualquer que seja a forma da referida remuneração.
• A Contribuição Assistencial, também chamada de taxa assistencial ou taxa de reforço sindical, é paga uma vez ao ano até o dia 10 (dez) do mês de Julho e seu valor é sempre igual a Mensalidade Sindical.
• Está prevista no Artigo 8º inciso IV da CF/88 e Artigo 513 da CLT e seu pagamento é feito no Sindicato ou pôr via bancária em guia fornecida pelo sindicato, enviada pelo correio ou em mãos.
• Essa contribuição se destina a custear a Publicação de Edital, realização das Assembléias Gerais, negociações com o sindicato dos Empregados e confecção da Convenção Coletiva de Trabalho para enviá-las pelo correio aos condomínios associados e em dia.
• A Taxa de Associação é paga somente uma vez, quando o condomínio se associa e seu valor é igual a Mensalidade Sindical e seu pagamento é feito no Sindicato ou via bancária em guia fornecida pelo sindicato pelo correio ou em mãos

Fonte: Sindiconet

Falhas na garagem facilitam a entrada de assaltantes em prédios

Como se proteger de assaltos? Muitos brasileiros vivem entrincheirados em condomínios. Mas de que adiantam câmeras, cercas elétricas e alarmes, se basta uma buzinada para ter acesso ao prédio? O descuido de um porteiro e a desatenção de um morador são um prato cheio para a bandidagem.

Um levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi) mostra que desde o começo do ano já foram registrados 19 arrastões em condomínios na capital paulista. A garagem foi o ponto fraco da segurança na maioria desses locais. O problema se repete pelo Brasil: em várias capitais, nossas equipes flagraram todo tipo de descuido.

Bastou buzinar, e o portão de um prédio em Vitória, no Espírito Santo, abriu. Dentro do carro, estava uma equipe de reportagem. Nenhum dos integrantes mora ou conhece alguém do edifício. Mesmo assim, eles tiveram acesso à garagem com facilidade. E a saída também foi tranquila.

A mesma situação aconteceu em dois prédios de São Luís, no Maranhão. No primeiro, nossa reportagem parou o carro em frente ao portão. Na guarita, o porteiro, que falava com uma mulher, liberou a entrada da equipe, sem qualquer questionamento. Em outro condomínio, mal o carro parou e logo conseguiu entrar.

Em São Paulo, é o próprio morador que entra, mas o portão demora 18 segundos para fechar - um risco.

Câmera, espelho e holofote são itens comuns para ajudar na segurança. “É um prédio novo que já foi invadido três ou quatro apartamentos de uma vez só. Eles entram pela garagem. E tem guarda, tem todo sistema de segurança, e eles entraram junto”, conta a dona de casa Heloísa Tomazetti.

Outro edifício adotou a clausura, um sistema que usa dois portões. Só que um deles fica sempre levantado, por decisão dos moradores. “A gente tenta fazer segurança, um portão que abre e outro que fecha, mas, infelizmente, nem todos concordam com esse tipo de atitude”, aponta Jair Tomazetti, ex-síndico do prédio.

Já em outro prédio, os dois portões abrem ao mesmo tempo. “Tem que se colocar um sensor chamado sensor de intertravamento, para que o segundo portão abrisse somente quando o primeiro estivesse fechado”, destaca o capitão da PM Elias de Godoy, especialista em segurança residencial. “Em 90% das ocorrências de roubo em condomínios na capital, os bandidos entram pela porta da frente, ou seja, pelo portão de pedestre e de veículos”.

Para evitar assaltos, um prédio usa a tecnologia. Cada morador tem um controle do portão e, quando entra, o sistema eletrônico mostra o nome do dono ou o número do apartamento. “Se esquecer o controle, tem que abaixar o vidro para eu reconhecer a pessoa para poder abrir o portão”, diz o porteiro José Cândido.

“O que interessa para nós é que o morador entre. Ele pode trocar de carro. Então, a gente identifica o morador e não o veículo”, afirma a síndica do prédio Ângela Gribowsky.

Outro portão fica distante da guarita. Então, o pessoal teve a ideia de instalar um equipamento, o vídeo porteiro. O morador que esqueceu o controle chega com o carro, aperta e consegue ser visto e também conversar com o porteiro que está lá na guarita. Só então, o acesso ao condomínio é liberado. “Dá mais segurança sim, até mesmo porque o porteiro perguntar para a gente se está tudo bem, se tem alguém junto, alguma coisa desse tipo”, diz Voltan Muller, morador do prédio.

Os especialistas fazem um alerta principalmente para os prédios em que a abertura dos portões é muito lenta. O melhor é trocar os motores por outros que consigam fechar o portão, sem dar tempo para a entrada de outro carro ou de um grupo de pessoas.

Fonte: Globo.com

Condomínio pode fixar juros superiores ao previsto no novo Código Civil

Um dos grandes problemas em grande parte dos condomínios é a inadimplência. Esse problema acaba se agravando quando o condomínio é gerido por síndicos sem conhecimento técnico ou por vezes até sem vontade de fazer.

O Código Civil, em seu art. 1.336, § 1º diz que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Como vemos, o código diminuiu a multa de 20% para tão somente 2%. As convenções condominiais que prevêem multa de 20% ficaram limitadas somente aos 2% e aos juros de 1% ao mês. Sendo um dos juros e multas mais baixos praticados pelo mercado, o pagamento da cota condominial acabou ficando geralmente em segundo plano, pois os juros de mercado praticados pelas instituições financeiras são bem mais pesados.

Uma saída é a atualização da convenção do condomínio, ajustando a multa para os 2% legais e aumentando os juros para até 0,33% ao dia.

Havia uma grande discussão quanto a possibilidade de aplicação desta taxa de juros pelos condomínios, porém, recentemente A questão foi debatida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.

O Condomínio Jardim Botânico VI, na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio.

O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de primeiro grau anulou o processo sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regularmente constituído, como determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC).

Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembléia”.

Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJDFT determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigor do novo Código Civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”.

Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembléia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.

Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.

Fonte: Licitamais/STJ

Síndicos dão dicas para diminuir as taxas do condomínio

Pagar aluguel ou prestação pesa muito no orçamento. Mas para quem paga condomínio o martírio para fechar o mês é ainda maior. O Fantástico foi atrás de síndicos bem espertos para descobrir como fazer essa conta ficar menos salgada.

Dentro de uma janela há um morador que sofre com a taxa de condomínio! Doze milhões e meio de brasileiros estão nessa situação. Mais da metade deles, em cidades cheias de prédios como São Paulo e Rio de Janeiro. Quase todo mundo acha condomínio caro, mas, como qualquer orçamento, sendo criativo, dá pra fazer economia e aliviar o bolso.

O Fantástico chamou os síndicos. Cada um deles bolou uma solução para enfrentar os vilões da taxa de condomínio. Veja o vídeo:

Fonte: Globo.com/Sindiconet

Loteamentos fechados e condomínios horizontais possuem diferenças; entenda cada um

À primeira vista, eles parecem iguais: cercados com muros ou grades, ninguém passa pela portaria sem ser identificado. Os condomínios horizontais e loteamentos fechados ganham cada vez mais espaço em diferentes localidades do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Bahia e Pernambuco. Só no Estado de São Paulo foram aprovados cerca de 3.500 empreendimentos desta natureza, segundo levantamento do GRAPROHAB (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo).

Na busca por status, segurança, proximidade com a natureza ou mesmo pela dificuldade de encontrar casas disponíveis nas grandes cidades com verticalização crescente, esses empreendimentos começaram a atrair interessados a partir dos anos 80. “Já existiam as vilas operárias, abertas, nas quais todo mundo podia entrar. Eram espaços de pequenas proporções, comparados aos condomínios”, explica Anália Amorim, arquiteta, urbanista e professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP. Para ela, esse tipo de construção reflete um ideal fictício de status e segurança, negativo para a cidade. “Os loteamentos antigos, por mais luxuosos que sejam, possuem ruas abertas. Isso faz um diferencial muito grande, porque você permeia a cidade dentro do conjunto residencial. Eles ocupam espaços muito grandes, e com o cercamento, você cria latifúndios que isolam o habitante da cidade e vice-versa, propondo uma vida absolutamente artificial”, critica.

Para o morador que busca esse estilo de vida, as preocupações estão mais voltadas para a possibilidade de estabelecer um modo de morar sem as amarras que costumam reger a vida em um edifício. É nesse momento em que enganos podem ocorrer. “A maior confusão refere-se à alteração arquitetônica. Acham que, porque estão morando em uma casa, podem mexer na fachada, tirar uma parede e colocar vidro, construir alguma coisa no jardim, tudo isso sem pedir autorização”, afirma Waldir do Carmo Guimarães Albieri, diretor administrativo da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Acompanhe abaixo as principais diferenças entre condomínios e loteamentos fechados para saber qual deles se encaixa melhor no seu perfil.

Administração

Em um condomínio horizontal, a administração é regida pelo atual código civil (artigos 1331 ao 1358) e pela lei federal 4591/64. Assim como em um prédio, a figura do síndico está presente, juntamente com a do sub-síndico e do conselho fiscal e/ou conselho consultivo, formado por proprietários (inquilinos caso tenham procuração do proprietário, estão autorizados a votar nas assembleias que tratem das questões relativas ao dia a dia no condomínio).

Os loteamentos são administrados por uma associação, entidade civil de direito privado, sem fins lucrativos, que é composta por uma diretoria executiva, na qual estão inclusos diretor presidente, vice-presidente, diretor tesoureiro, diretor secretário, etc., cujo corpo diretivo poderá ser constituído por um conselho fiscal e/ou consultivo/deliberativo. “Em um primeiro momento, quando o registro do loteamento é feito e ainda não há terrenos vendidos, o empreendedor assume a diretoria da administração, com mandato de até dois anos. Em geral, depois que as obras infra-estrutura estão prontas e começam a venda dos terrenos, constitui-se um misto entre proprietários de lotes (associados titulares) e empreendedores (associados fundadores), ou mesmo apenas com proprietários”, explica Mariangela Iamondi Machado, diretora da vice-presidência de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP junto à diretoria de associações em loteamentos fechados. No entanto, essa formação geralmente requer a contratação de uma administradora, que deverá oferecer o suporte administrativo, técnico e jurídico ao corpo diretivo, para administrar o empreendimento e seus processos técnicos e burocráticos.

Construção

Em condomínios horizontais, o morador recebe a casa pronta, vias internas pavimentadas e sinalizadas, áreas de lazer montadas e em condições imediatas de uso. O proprietário já sabe como são as construções vizinhas à sua. No entanto, há um padrão arquitetônico definido a ser seguido por todos, que não pode ser alterado sem que haja a aprovação dos demais proprietários, mediante um quorum específico de aprovação a ser obtido em assembleia geral convocada com o fim especial de promover uma alteração à convenção condominial. Para mudar a fachada ou construir uma complementação da área externa já edificada, ou mesmo mudar a função de uma área originalmente definida, por exemplo, é necessário ter a concordância expressa dos demais proprietários.

Por outro lado, quem pretende viver em um loteamento fechado, recebe apenas seu terreno demarcado, sem edificação, servido por sistema viário, além das obras de infraestrutura básica definidas no cronograma físico financeiro aprovado pela prefeitura municipal, como redes de água, luz, drenagem e esgoto. O proprietário poderá construir ou modificar a sua casa a qualquer tempo, com um projeto residencial personalizado, necessitando apenas que ele seja aprovado pela associação de proprietários e pela municipalidade, no entanto sem a necessidade de submetê-lo a aprovação dos demais proprietários do loteamento.

 

Gastos

O custo da manutenção das áreas comuns em condomínios horizontais é rateado entre os moradores do mesmo modo em que ocorreria em um edifício. O pagamento do IPTU incide sobre a sua unidade autônoma (casa/apartamento), somado a uma fração ideal de área comum.

Já o proprietário de um lote é responsável apenas pelo imposto do seu terreno ou imóvel, pois as áreas comuns são públicas, não havendo fração ideal sobre áreas comuns. Além disso, há uma taxa de contribuição associativa similar à taxa do condomínio. Ela é aprovada, assim como nos condomínios, por meio de uma assembleia geral ordinária, que ocorre, no mínimo, uma vez ao ano, e quando necessário, em assembleias gerais Extraordinárias. Essa contribuição tem como objetivo custear os serviços, os investimentos e as obras complementares que são colocados à disposição de todos os associados, como a coleta de lixo, a conservação das áreas comuns, a execução de obras de caráter social e recreativo, despesas e investimentos relativos à segurança e a administração da comunidade.

 

Regulamentação

O condomínio horizontal é regido pela mesma norma do chamado condomínio edilício, a lei federal 4.591/64. Os proprietários são donos de uma unidade autônoma privativa (neste caso, representada pela casa, ao invés do apartamento), além de uma fração referente ao espaço comum, como áreas de lazer e ruas internas. Todo o espaço em um condomínio horizontal é privativo, por isso, não é ilegal o impedimento da entrada de pessoas não autorizadas pelo condomínio, como também aconteceria em um edifício.

Nos loteamentos, regidos pela lei federal 6766/79, cada proprietário é dono apenas de seu terreno, com registro próprio na prefeitura e no registro de imóveis. As áreas comuns, como ruas e praças, são de propriedade do município, que pode ceder provisoriamente, o uso e a obrigação de conservação aos proprietários do local. Mesmo neste caso, essas áreas continuam a ser consideradas públicas, sendo inconstitucional o impedimento de acesso de pessoas as suas vias internas, ainda que possa ser exigida uma identificação prévia. Em alguns casos, há áreas internas que podem ter sido doadas pelo empreendedor do loteamento para a associação de proprietários, com o objetivo de criar espaços para uso específico da comunidade, como sede administrativa, quadras ou piscinas, sendo assim, considerados como propriedades da associação e, portanto, nesse caso específico, com direito legal de vetar o acesso a pessoas estranhas à associação ou não autorizadas.

Por Daniela Salú

Fonte: Uol

Síndico do Século XXI

O síndico do Século XXI já conquistou condomínios

Os síndicos profissionais, normalmente, não moram no condomínio e nem pagam taxa mensal. Pelo contrário: recebem salário para administrar o patrimônio alheio. Assim, eles dão ares de empresa a uma estrutura que ganhou novo perfil no século XXI.

A função de síndico começa, aos poucos, a ganhar contornos profissionais. No entanto, não existe ainda legislação que regulamente a questão nesse sentido. O síndico profissional conquista espaço, sobretudo em condomínios em que não há moradores engajados na administração do patrimônio comum. Por esse motivo, responsabilidades administrativas e legais são delegadas a um terceiro que não é residente local.

A atividade do síndico profissional ainda não é popular no Brasil, mas, segundo especialistas do setor imobiliário, ela cresce acentuadamente em condomínios de grandes capitais. Presente também em grandes conjuntos residenciais, a atividade se expande, principalmente, nos edifícios com finalidade comercial.

O processo de escolha do síndico tem de cumprir legislação contida no novo Código Civil. Segundo a lei, os condôminos, por meio de assembléia e eleição deliberativa, devem escolher como gestor do espaço comum um postulante do próprio prédio ou não para mandato de dois anos.

FUNÇÕES DO SÍNDICO PROFISSIONAL

O papel do síndico profissional é o de representante legal do condomínio e a sua atuação equipara-se a de administrador de qualquer outro tipo de negócio, ou seja, alguém que tem limites para agir: uma boa gestão condominial é facilmente avaliada a partir de seus balancetes, das boas condições das instalações, dos recursos materiais e tecnológicos e do estado de conservação das suas áreas comuns.

Além disso, segundo especialistas, uma administração mais profissional gera mais economia, conta com mais organização financeira para o condomínio sem sobressaltos e cotas extras. O síndico profissional deve ser participativo, comunicativo, ter liderança, disciplinado, organizado, ter noções de contabilidade, recursos humanos, direito e ser um bom negociador para tratar com os fornecedores e até com os condôminos, nunca ser um ditador e sim tratar todos os assuntos com diplomacia e sempre ser democrático.

Outra vantagem muito considerada na escolha por um síndico profissional é a impessoalidade, por evitar abusos e problemas de convivência, pois quando o condomínio funciona como uma empresa, as pessoas sabem que há dias e horários preestabelecidos para o atendimento de assuntos relativos a trabalho.

Por Andrea Mattos

O artigo acima foi escrito por Andrea Mattos para o Jornal do Síndico e para a Folha do Síndico, e nos apresenta uma nova tendência de adminsitração de condomínios. A Palazzo Condomínios, atualizada com as necessidades do mercado é a única empresa administradora de condomínios em Caxias do Sul e região que conta com profissional qualificado e que exerce a função de síndico profissional.

Atualmente a grande maioria dos condomínios exigem uma prestação de serviço mais completa e que atenda as suas necessidades. Administrar um condomínio vai muito além da simples emissão de cobranças e pagamento de contas. Administrar conflitos, agir de forma pró-ativa buscando evitar problemas através de visitas constantes ao condomínio é o que a Palazzo Condomínios oferece aos seus cliente.

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Condomínio irregular é obrigado a pagar indenização a condômino por furto em residência

O Condomínio Solar de Brasília e a Coral Empresa de Segurança LTDA foram condenadas a indenizar uma das condôminas, que teve sua residência furtada. Os requeridos terão que pagar, solidariamente, o montante de R$ 4.600,00, sendo R$ 2.800,00 pelos prejuízos materiais e R$ 1.600,00 a título de danos morais. A decisão é do juiz do 5º Juizado Especial Cível de Brasília.

A autora relata ser moradora do condomínio e teve a sua residência invadida por ladrões, ocasião em que alguns bens móveis foram furtados. Por conta do infortúnio, a condômina entrou na Justiça com Ação de Indenização.

Em contestação, a empresa de segurança alega não ter qualquer responsabilidade em relação à requerente. Segundo ela, o contrato de prestação de serviço ao condomínio não inclui serviço de segurança para os moradores. O condomínio, por sua vez, alega que a convenção dos moradores não prevê dever de indenizar nessas situações e cita decisões judiciais, nas quais a responsabilidade de loteamentos irregulares foi afastada.

Em relação à empresa de segurança, o juiz afirma: ”Não há sentido contratar serviço de segurança para a associação que, de fato, é apenas uma ficção jurídica. É óbvio que o serviço de segurança se destina aos associados, sob pena de enriquecimento sem causa da empresa de segurança, que está recebendo por um serviço de risco sem assumir qualquer risco”.

Quanto ao condomínio Solar Brasília, o magistrado esclarece que, por se tratar de loteamento pendente de regularização, sua convenção sequer foi registrada da forma prevista em Lei, portanto, deve ser tratado como associação civil de moradores e não como condomínio, no qual a convenção é soberana. “A primeira ré nunca foi e ainda não é um condomínio, porque a posse dos moradores ainda está pendente de regularização. A Lei 6015/73, artigo 167, XVII, determina que as convenções de condomínios devam ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis, o que, nesses casos, se torna impossível”.

Ao condenar as partes requeridas, o juiz afirma que a associação cobra dos moradores uma taxa ou remuneração para contratar a empresa de segurança, logo, tal obrigação não poderia ser exigida sem a necessária contrapartida ou contraprestação, sob pena de enriquecimento ilícito. Ainda segundo o magistrado, “a empresa contratada pela associação dispõe de todo um sistema de vigilância e, nesta condição, assume na integralidade o dever de guarda e segurança de todos os associados, justamente porque a associação é uma ficção jurídica”.Ainda cabe recurso da sentença. Nº do processo: 2010011011628-6

Para evitar que seu condomínio e seus moradores tenham que arcar com multas ou responsabilidades como esta, a Palazzo Condomínios dispões de profissional competente para realizar a regularização do seu condomínio, buscando a solução das pendências existentes, elaboração da convenção e regimento interno do condomínio e seu devido registro e cadastro no CNPJ.

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Palazzo Condomínios

Fonte: Jornal da Ordem

ATENÇÃO - Dissídio dos empregados em condomínio - Caxias do Sul

REAJUSTE SALARIAL

• 6,00% (seis por  cento) retroativos a 1º de março de 2010, aplicados sobre os salários resultantes da última convenção coletiva (março/09).

REAJUSTE PROPORCIONAL À DATA DE INGRESSO NA EMPRESA 

 

MAR/09	6,00%
ABR/09	5,73%
MAI/09	5,02%
JUN/09	4,29%
JUL/09	3,68%
AGO/09	3,40%
SET/09	3,28%
OUT/09	3,08%
NOV/09	2,78%
DEZ/09	2,30%
JAN/10	2,00%
FEV/10	0,88%

 

SALÁRIOS NORMATIVOS - VÁLIDOS A PARTIR DE MARÇO/2010

1) Zeladores: R$ 585,00

2) Demais Empregados: R$ 525,00

PAGAMENTO DE SALÁRIOS EM SEXTA-FEIRA:
Salários e verbas rescisórias, se pagos em sextas-feiras ou véspera de feriados, deve ser em dinheiro ou mediante depósito liberado em conta bancária.

ADICIONAL POR TEMPO DE SERVIÇO:
TRIÊNIO: a cada 3 anos de trabalho na mesma empresa, é garantido ao empregado adicional de 2% do salário percebido.
QUINQUÊNIO: Quando o trabalhador tiver completado 5 anos na empresa, terá direito a receber o adicional por tempo de serviço de 3% do salário percebido. O quinquênio será pago até o trabalhador completar o segundo triênio, quando então passará a receber dois triênios, totalizando 4%. E assim, sucessivamente.
O adicional por tempo de serviço deve ser pago também em férias e 13º.

ADICIONAL DE HORAS EXTRAS
50% as duas primeiras e 60% as excedentes.
A jornada de trabalho diária, para os que trabalham de segunda à sábado, é de 7 horas e 20 minutos. Após este horário, considera-se hora extra.

FOLGAS TRABALHADAS E NÃO COMPENSADAS
As folgas e ou feriados trabalhados serão pagos com adicional de 35%, além da dobra determinada em lei.

AUXÍLIO CRECHE:
Os condomínios que tenham empregadas com filhos de até 60 meses de idade e que necessitem de creche, se o empregador não tiver convênio, deverão pagar auxílio creche no valor de R$ 87,75 por mês;

AUXÍLIO FUNERAL:
As empresas pagarão aos dependentes legais de empregado que venha a falecer, o equivalente a 1,5 salários normativos para demais empregados da categoria profissional.

UNIFORMES:
Quando a empresa exigir o uso, é obrigatório o fornecimento gratuito dos uniformes.

EXAMES DE ADMISSÃO:
Se a empresa exigir deverá efetuar o pagamento dos exames.

ESTABILIDADES:
- Gestante: garantia de emprego na gestação e até 90 (noventa) dias após o retorno da licença maternidade.
- Retorno de Benefício por auxílio-doença: garantia de emprego de 60 (sessenta) dias a partir do retorno ao trabalho, desde que apto a desempenhar a mesma atividade anterior.
- Retorno de Benefício Acidente de Trabalho: Conforme Lei Federal – 12 meses após retorno.
- Vésperas da Aposentadoria: Quando faltar 12 meses para a aposentadoria, o trabalhador com mais de 5 anos de empresa e 45 anos ou mais de idade, terá direito à garantia de emprego neste período.
Para isso, é preciso:
- Comunicar à empresa, por escrito, o início do período de 12 meses que falta para aposentar-se por tempo de serviço ou por idade;

ESTUDANTES:
Abono de Faltas: As empresas deverão abonar os períodos de ausência de até 4 horas antes de exames ou provas finais de cada semestre, inclusive vestibulares, dos empregados estudantes, matriculados em estabelecimentos de ensino oficial ou reconhecidos. O empregado deve avisar a empresa com antecedência mínima de 48 horas e comprovar a realização até 48 horas após.

ATESTADOS MÉDICOS:
Os condomínios aceitarão, para todos os efeitos, atestados de doença fornecidos por quaisquer profissionais médicos conveniados com o INSS, inclusive do Sindicato Profissional e Planos de Saúde, desde que atendido o mesmo requisito.

ATESTADOS PARA FILHOS:
O empregado que faltar ao trabalho, comprovadamente em razão de assistir a atendimento médico ou odontológico de filho menor de 11 (onze) anos de idade, terá sua abonada, em número máximo de 12 (anos) ao ano.

AVISO PRÉVIO:
Muitos empregados são prejudicados no aviso prévio, por falta de conhecimento de seus direitos. Observe as disposições seguintes e fique atento quando receber o aviso:

DISPENSA DO CUMPRIMENTO:
Quando o empregado for demitido e comprovar novo emprego, pode solicitar a dispensa do cumprimento do aviso e a empresa deve atender o pedido. Neste caso, o empregado receberá, além dos direitos rescisórios normais, apenas os dias do aviso que tenha trabalhado.

REDUÇÃO DE CUMPRIMENTO:
Quando o empregado solicitar a demissão, se comprovar a obtenção de novo emprego, deverá cumprir 10 dias do aviso prévio, sendo dispensado do restante do cumprimento. Receberá, neste caso, além dos direitos normais desta modalidade de rescisão, os 10 dias do aviso prévio trabalhado

DISPENSA DE COMPARECIMENTO AO TRABALHO:
Quando a empresa demitir empregado e dispensar o cumprimento do aviso prévio, deve informar tal medida por escrito.

AVISO PRÉVIO A EMPREGADO COM 45 ANOS:
Os empregados zeladores com 45 anos de idade, ou mais, e que residam no emprego, e ainda que tenham 5 (cinco) anos ou mais de trabalho no mesmo condomínio, quando demitidos, terão aviso prévio de 45 dias. Destes, 30 dias são referentes ao aviso prévio de lei e os outros 15 devem ser pagos, como indenização adicional da empresa. Esta é uma conquista do dissídio e vale para toda a categoria de empregados em condomínios.

CURSOS E REUNIÕES:
Os cursos e reuniões promovidos pelos condomínios, quando de comparecimento obrigatório, deverão ser realizados durante a jornada normal de trabalho. Se forem realizados fora deste horário, as horas correspondentes serão pagas como extraordinárias.

FÉRIAS:
INÍCIO - O início das férias dos empregados não poderá coincidir com domingos e feriados.

Fonte: Sintrahtur