Imposto de Renda - Síndico deve informar remuneração

Os rendimentos recebidos por síndico de condomínio são considerados prestação de serviços e por isso são tributáveis não só na declaração como por meio do Carnê-leão mensal se o valor ultrapassar o limite de isenção mensal da tabela do Imposto de Renda.

Assim, o síndico que recebeu remuneração em 2011 acima de R$ 1.499,15, de janeiro a março, e de R$ 1.566,61, de abril a dezembro, ficou sujeito ao Carnê-leão mensal. Se o valor ficou abaixo desses limites não houve incidência de Carnê-leão. Nos dois casos, o rendimento obtido mês a mês em 2011 precisa ser informado na declaração de ajuste anual na ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior. Se tiver outras fontes de rendimento tributáveis, o síndico vai somar a elas a remuneração recebida do condomínio para calcular o seu imposto total devido.  Vale observar que a remuneração recebida pelo síndico na forma de desconto da taxa condominial também constitui rendimento tributável.

Fonte: Sindico.com

Fui eleito síndico. O que devo fazer em primeiro lugar?

Marcelo Manhães de Almeida

Neste artigo, abordo a questão, sob o ponto de vista de um síndico, recém-eleito em assembleia geral, juntamente com o novo conselho fiscal composto por três condôminos e que, no primeiro dia de mandato, pergunta a si mesmo: o que devo fazer em primeiro lugar?

Vamos considerar um condomínio verticalizado, com as questões que usualmente se vê, por exemplo: nível de inadimplência de 5%; alguns transtornos decorrentes de desavenças entre moradores; necessidade de realizar várias obras de reparos e manutenção nas áreas comuns; grupo de condôminos que quer (e tem condições financeiras para tanto) investir em algumas reformas para modernizar a edificação. A primeira medida a fazer é “tomar pé” de algumas situações...

1. Ler os artigos 1331 a 1358 do código civil, para conhecer o texto de lei que trata de condomínio edilício, inclusive das funções do síndico;

2. Inteirar-se da situação fiscal do condomínio (certificar-se se estão em dia o recolhimento de todos os encargos trabalhistas, alvarás, seguros, licença de elevadores etc);

3. Avaliar a situação financeira do condomínio, analisando quais unidades estão inadimplentes (juntamente com as respectivas planilhas das dívidas em aberto) e os custos incorridos (especialmente a folha de pagamento e os encargos que podem estar sendo pagos desnecessariamente, por conta de pagamento de horas extras e acúmulos de função);

4. Ler a convenção de condomínio e o regimento interno.

Em seguida, liste todos os pleitos dos demais condôminos e vistorie o condomínio para apurar as necessidades de reparos e melhorias, graduando o nível de urgência. Com todas essas informações, elabore um plano contemplando, conforme o caso:

1. Ações para reduzir inadimplência (parcelamento, redução de juros e multa moratória);

2. Revisão do quadro de funcionários, especialmente em relação à carga horária, para evitar a realização de horas extras e acúmulos de funções que possam vir a integrar o salário do funcionário e, assim, aumentar o passivo trabalhistas do condomínio;

3. Medidas emergenciais necessárias, respeitado o nível de prioridade.

É recomendável que o plano seja apresentado e debatido com o conselho fiscal, de modo a que as decisões sejam compartilhadas e que haja apoio no momento de suas implantações.

Com o decorrer do tempo, outras medidas podem ser estudadas, como, por exemplo, a questão da individualização dos hidrômetros, iluminação temporizada, revisão de alguns contratos (manutenção de elevadores ou limpeza de piscina, por exemplo).

Toda e qualquer reforma ou implantação de benfeitorias deve ser muito debatida, e sempre acompanhada dos respectivos orçamentos. Por mais bem intencionado que esteja o síndico, não vale o risco de tomar algumas medidas sem o respaldo da assembleia geral ou, no mínimo, do conselho fiscal.

Assumir esta função é muito difícil; trabalho não falta. São muitas obrigações e responsabilidades e, na maioria das vezes, o síndico ainda é criticado por condôminos que nada ajudam na gestão condominial. Mas, ainda assim, há pessoas que se dedicam pelo bem comum, e que também entendem que, prestando esse serviço, estão, de alguma forma, preservando o seu patrimônio.

O que se espera é que o síndico não entenda o condomínio como uma propriedade particular, onde pode tomar todas as decisões que julgar corretas, independentemente da oitiva dos demais condôminos; e, por parte dos condôminos, compreensão e efetiva colaboração na gestão.

Fonte Uol - Casa e Imóveis

O dever do síndico cobrar

Kênio de Souza Pereira

Qual síndico não tem um grande constrangimento de ligar ou bater na porta de seu vizinho para cobrar a taxa de condomínio em atraso? Pior é quando o vizinho, com quem muitas vezes temos uma boa relação, acaba insistindo na impontualidade, obrigando assim o condomínio a propor uma ação judicial de cobrança. Tal situação causa grande angústia e desconforto. Diante disso, muitos síndicos ficam sem ação diante da inadimplência. São várias as dúvidas sobre como conduzir essa situação. É comum o síndico protelar a cobrança por não saber o momento e como tomar as providências necessárias.

O devedor se torna inadimplente a partir do dia subseqüente ao vencimento. Portanto, o credor de um aluguel, taxa de condomínio ou de um título de crédito pode ajuizar a ação de cobrança após um dia de atraso mas, geralmente, espera-se algum tempo, mesmo porque as ações judiciais são caras, exigem a contratação de advogado e o pagamento de custas processuais.

O ideal em um condomínio é que, primeiramente, o síndico proceda a cobrança amigável, por escrito, com protocolo, para que tudo fique documentado. A taxa ordinária de condomínio é simplesmente o rateio das despesas que têm que ser pagas de qualquer forma, mesmo quando há inadimplentes.

O momento de cobrar

A inadimplência onera aqueles que são responsáveis e estão adimplentes, pois acabam arcando com os custos de quem não paga. A lei veda o enriquecimento ilícito e sem causa, portanto, não é aceitável que os demais condôminos assumam as despesas do inadimplente.

O Código Civil, em seu artigo 1.348 prevê que é dever do síndico cobrar as taxas de condomínio, cumprir a lei, a convenção e as deliberações da assembléia geral. Dessa forma, caso a tentativa de cobrança extrajudicial seja infrutífera, cabe ao síndico procurar um advogado para que seja proposta uma ação de cobrança. Esta será movida pelo condomínio, representado pelo síndico.

A demora em propor a ação pode acarretar na perda do direito às parcelas vencidas em função da prescrição, além de estimular a inadimplência. Provado o débito, o Juiz dará uma sentença que condenará o inadimplente. Caso este não cumpra a determinação judicial, o condomínio poderá executar a sentença, inclusive penhorando o imóvel. Dessa forma, mesmo este sendo o único bem da família, o imóvel residencial poderá ser levado a leilão para pagar o débito do condomínio.

Imóvel locado

Importante lembrar que a ação de cobrança é sempre contra o proprietário, mesmo quando o inquilino foi quem deixou de pagar. O proprietário/locador que foi acionado pelo condomínio e compelido a pagar seus débitos e demais taxas do imóvel, pode entrar com uma ação de cobrança contra o inquilino para receber a dívida.

Atualizar a convenção

O Código Civil possibilita que o condomínio insira nova forma de coibir a inadimplência motivada pela multa de apenas 2%. É possível criar mecanismos que possibilite a multa de até 5 vezes a taxa de condomínio contra o inadimplente contumaz, além da correção monetária e juros mensais entre 3% a 10%. Poderá ainda ser admitida a denúncia do inadimplente no SPC e o protesto no Cartório.

Fonte: Júris Way

A fim de evitar este tipo de constrangimento ao síndico em ter que cobrar seu vizinho, e muitas vezes amigo, a Palazzo Condomínios trouxe ao mercado o serviço de Síndico Profissional. A Palazzo Condomínios assume as tarefas de notificação pessoal aos condôminos, desonerando os moradores desta tarefa, evitando atritos e desconforto entre vizinhos. Com este serviço, há a garantia de que a cobrança será feita, de forma profissional, com possibilidade de acordos parcelados, tudo a fim de evitar que a dívida de determinado condômino continue a aumentar e que os demais condôminos tenham que arcar com esses custos. Com isso, não só a dívida é cobrada, como também a manutenção da harmonia entre os moradores é mantida.

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Encerramento de gestão é parte importante do trabalho dos síndicos

Candidatar-se a síndico é fazer uma escolha importante: além de todas as funções inerentes à administração condominial é importante ter a consciência de que o cargo tem um prazo estipulado (normalmente dois anos). Como gestor, o ideal é completar todo o tempo de mandato, no entanto, algumas vezes, isso não é o que acontece.

A assessora jurídica do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Veronica Calado, explica que apesar da maioria dos síndicos cumprir seu período de mandato, alguns deles renunciam seus cargos antes do tempo. Outra forma de afastamento, menos usada, mas também possível, é a destituição do cargo, quando a assembleia de condomínio, tendo preenchido os requisitos legais, previstos no Código Civil e/ou na Convenção do Condomínio, decide pela troca de quem ocupa a administração condominial. Em todas as formas de sucessão de administração, os síndicos devem estar atentos, pois existem obrigações a serem cumpridas.

A assessora explica que, como regra geral, o Código Civil (art. 1.347) prevê a gestão de um síndico com prazo não superior a dois anos, com possibilidade de reeleição. “Vale dizer que quaisquer outras limitações, como tempo máximo de mandato, ou reeleição, poderão ser regradas na Convenção do Condomínio”, diz Veronica. Em geral, o tempo de mandato é cumprido, visto que quem assume está ciente das obrigações do cargo e tem intenção de cumprir todo período. Quando o cargo é deixado antes da hora, a principal justificativa do síndico, de acordo com a assessora, é a falta de tempo para se dedicar à administração condominial.

O que também pode acontecer em caso de má administração e/ou prática de irregularidades no decorrer do mandato, é a destituição do síndico. Essa forma de substituição acontece mediante convocação prévia de assembleia específica para isso, subscrita por 25% dos condôminos, e da aprovação da destituição, mediante anuência da maioria absoluta dos presentes a reunião condominial. Uma vez demonstrada as faltas da administração e preenchidos os requisitos legais para a destituição, a assembleia deverá eleger novo síndico para ocupar o cargo até a eleição seguinte (mandato tampão). Apesar de ser uma prática possível, no entanto, ela não é muito utilizada. Veronica diz que o processo de destituição não costuma ter continuidade, em alguns casos, devido à falta de disponibilidade dos membros do condomínio em assumir novos compromissos. Isso também justifica a reeleição como uma alternativa muito utilizada na sucessão de uma gestão: como ninguém se apresenta para assumir o cargo a tendência normal é a reeleição do síndico.

De qualquer forma, finalizando o mandato no prazo ou não, é importante lembrar que todo síndico deve prestar contas contábil e financeiramente, bem como do trabalho feito em sua gestão antes de deixar o cargo. Assim, é recomendado pela assessoria do Secovi - PR que mesmo se deixar a função por vontade própria, ou por destituição, o gestor finalize o trabalho e apresente o demonstrativo financeiro relativo ao seu mandato. Isso porque, apesar dos compromissos assumidos serem do condomínio, o administrador poderá ser questionado judicialmente por não prestar contas, e também no caso de suspeita de prática de irregularidades.

Fonte: Bem Paraná

Síndico do Século XXI

O síndico do Século XXI já conquistou condomínios

Os síndicos profissionais, normalmente, não moram no condomínio e nem pagam taxa mensal. Pelo contrário: recebem salário para administrar o patrimônio alheio. Assim, eles dão ares de empresa a uma estrutura que ganhou novo perfil no século XXI.

A função de síndico começa, aos poucos, a ganhar contornos profissionais. No entanto, não existe ainda legislação que regulamente a questão nesse sentido. O síndico profissional conquista espaço, sobretudo em condomínios em que não há moradores engajados na administração do patrimônio comum. Por esse motivo, responsabilidades administrativas e legais são delegadas a um terceiro que não é residente local.

A atividade do síndico profissional ainda não é popular no Brasil, mas, segundo especialistas do setor imobiliário, ela cresce acentuadamente em condomínios de grandes capitais. Presente também em grandes conjuntos residenciais, a atividade se expande, principalmente, nos edifícios com finalidade comercial.

O processo de escolha do síndico tem de cumprir legislação contida no novo Código Civil. Segundo a lei, os condôminos, por meio de assembléia e eleição deliberativa, devem escolher como gestor do espaço comum um postulante do próprio prédio ou não para mandato de dois anos.

FUNÇÕES DO SÍNDICO PROFISSIONAL

O papel do síndico profissional é o de representante legal do condomínio e a sua atuação equipara-se a de administrador de qualquer outro tipo de negócio, ou seja, alguém que tem limites para agir: uma boa gestão condominial é facilmente avaliada a partir de seus balancetes, das boas condições das instalações, dos recursos materiais e tecnológicos e do estado de conservação das suas áreas comuns.

Além disso, segundo especialistas, uma administração mais profissional gera mais economia, conta com mais organização financeira para o condomínio sem sobressaltos e cotas extras. O síndico profissional deve ser participativo, comunicativo, ter liderança, disciplinado, organizado, ter noções de contabilidade, recursos humanos, direito e ser um bom negociador para tratar com os fornecedores e até com os condôminos, nunca ser um ditador e sim tratar todos os assuntos com diplomacia e sempre ser democrático.

Outra vantagem muito considerada na escolha por um síndico profissional é a impessoalidade, por evitar abusos e problemas de convivência, pois quando o condomínio funciona como uma empresa, as pessoas sabem que há dias e horários preestabelecidos para o atendimento de assuntos relativos a trabalho.

Por Andrea Mattos

O artigo acima foi escrito por Andrea Mattos para o Jornal do Síndico e para a Folha do Síndico, e nos apresenta uma nova tendência de adminsitração de condomínios. A Palazzo Condomínios, atualizada com as necessidades do mercado é a única empresa administradora de condomínios em Caxias do Sul e região que conta com profissional qualificado e que exerce a função de síndico profissional.

Atualmente a grande maioria dos condomínios exigem uma prestação de serviço mais completa e que atenda as suas necessidades. Administrar um condomínio vai muito além da simples emissão de cobranças e pagamento de contas. Administrar conflitos, agir de forma pró-ativa buscando evitar problemas através de visitas constantes ao condomínio é o que a Palazzo Condomínios oferece aos seus cliente.

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Síndico Profissional

Contrate um síndico profissional para administrar seu condomínio

Como funciona

O Síndico Profissional assume todas as tarefas que eram realizadas pelo síndico morador, incluído a elaboração ou alteração da convenção e do regimento interno do condomínio, realização de cobranças judiciais de cotas condominiais, sem custos com advogado, dada à formação em Direito e especialização em Direito Imobiliário. Existe ainda a possibilidade de o síndico profissional operar juntamente com a administradora ou sem ela. A supervisão do síndico profissional é feita pelo conselho o qual pode ter vistas mensalmente da documentação. Não há multa para rescisão do contrato entre condomínio e síndico profissional. Os valores podem ou não serem administrados pelo síndico profissional.

Vantagens de se ter um Síndico Profissional na administração de seu condomínio

Tendo em vista que o Síndico Profissional é um prestador de serviço, e não morador do condomínio, algumas vantagens podem ser observadas, tais como:

• Cobrança mais efetiva das cotas em atraso;
• Disponibilidade de tempo para realização das tarefas diárias do síndico;
• Retira-se do morador/condômino o ônus e a responsabilidade em ter que dispor de tempo para administrar o condomínio;
• Conhecimento da legislação;
• Assume a responsabilidade civil e criminal que o cargo impõe;
• Da mesma forma com que é eleito em assembléia, pode ser desconstituído caso não cumpra com suas obrigações;
• Fim da indisposição do condômino, que assume o papel de síndico, com seus vizinhos;
• Realização de contratos com fornecedores com melhor adequação as necessidades do condomínio, prezando sempre pela responsabilidade do prestador de serviço, dada a formação e especialização jurídica;
• Representação do condomínio junto aos órgãos públicos.
• O atual síndico/condômino fica livre da responsabilidade civil e criminal que a atividade de síndico lhe impõe.

Fico a disposição para maiores esclarecimentos, bem como para participar da sua próxima reunião de condomínio para apresentação da proposta.