Despesas para pintura das áreas comuns internas do condomínio são de responsabilidade do locatário

Quando se trata de reforma do prédio, sempre surge a dúvida de quem é o responsável pelo pagamento destas despesas. Em se tratando de pintura interna do condomínio, alguns pontos devem ser observados. 

A despesa com preservação dos aparelhos do condomínio são de natureza ordinária. Sendo assim, a pintura das áreas comuns do condomínio também são de natureza ordinária, pois dizem respeito a áreas de uso comum dos moradores. Portanto, quem utiliza e mora no condomínio é responsável por sua manutenção e custeio.

O art. 23, XII da Lei 8.245/91 estabelece:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

XI – pagar as despesas ordinárias de condomínio

O parágrafo primeiro do mesmo artigo explica o que se entende por despesa ordinária esclarecendo a responsabilidade pelo pagamento da pintura interna do condomínio como sendo do inquilino:

Art. 23 [...] §1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

[...]

c) limpeza, conservação  e pintura das instalações e dependências de uso comum.

Assim, não há dúvidas quanto à responsabilidade do inquilino em arcar com as despesas de pintura interna das áreas de uso comuns do condomínio. Porém, por se tratar de despesa ordinária, a mesma deve estar prevista na previsão orçamentária do condomínio. Essa é a exigência imposta pelo art. 23, §2º da Lei 8.245/91:

“O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas”.

Portanto, a despesa da pintura interna do condomínio deve ser suportada pelo inquilino, desde que esta despesa conste da previsão orçamentária do condomínio e que tenha sido rateada mensalmente, sob pena do proprietário do imóvel ter que arcar com as despesas.

Apesar do entendimento não ser unânime e existirem várias correntes, entendemos que no que se refere as despesas ordinárias, os inquilinos possuem direito a voto, desde que a unidade esteja em dia com suas obrigações condominiais.

O Fundo de Reserva

Por João Paulo Rossi

O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembleia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembleia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.

A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Por outro lado, é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

(...)

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Fonte: Licitamais

O locatário pode votar em assembléia de condomínio?

O entendimento sobre o assunto não é uníssono.

Alguns Tribunais são contrários ao voto do locatário em Assembléia de Condomínio, com o fundamento de que foram revogados os arts. 1 a 27 da Lei 4.591/64, portanto não vigora mais o art. 24, § 4.º que dispunha que o locatário poderia comparecer e deliberar nas assembléias que não se referisse às despesas extraordinárias

Outros Tribunais, inclusive do nosso Estado, são do entendimento de que, se o proprietário não comparecer, ou não mandar representante legal, o inquilino pode comparecer às Assembléias de Condomínio para representar a unidade em que reside, munido de cópia do contrato de locação, com fundamento no que dispõe o art. 24, § 4º, da Lei 4591/64, incluído pela Lei 8.245/91 pelo art. 83, e que assim diz:

Art.83. "Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."

Então, para ter direito a voto há que se preencher os pressupostos:

- o locador não compareça à assembléia,

- o locador não se faça representar por mandatário e

- o voto do locatário fica restrito às deliberações sobre despesas ordinárias.

Neste caso, para votar deverá comprovar a sua condição de locatário com a exibição do contrato de locação. O contrato de locação, para este fim, valerá como instrumento de mandato e poderá ser exigido pelos demais condôminos para que o locatário possa participar da assembléia.

Cabe lembrar que, se o inquilino apresentar procuração para participar da assembléia, estará participando em nome do locador, quando lhe será franqueada a deliberação de todas as matérias constantes da ordem do dia.

Fonte Secovi RS