Loteamentos fechados e condomínios horizontais possuem diferenças; entenda cada um

À primeira vista, eles parecem iguais: cercados com muros ou grades, ninguém passa pela portaria sem ser identificado. Os condomínios horizontais e loteamentos fechados ganham cada vez mais espaço em diferentes localidades do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Bahia e Pernambuco. Só no Estado de São Paulo foram aprovados cerca de 3.500 empreendimentos desta natureza, segundo levantamento do GRAPROHAB (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo).

Na busca por status, segurança, proximidade com a natureza ou mesmo pela dificuldade de encontrar casas disponíveis nas grandes cidades com verticalização crescente, esses empreendimentos começaram a atrair interessados a partir dos anos 80. “Já existiam as vilas operárias, abertas, nas quais todo mundo podia entrar. Eram espaços de pequenas proporções, comparados aos condomínios”, explica Anália Amorim, arquiteta, urbanista e professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP. Para ela, esse tipo de construção reflete um ideal fictício de status e segurança, negativo para a cidade. “Os loteamentos antigos, por mais luxuosos que sejam, possuem ruas abertas. Isso faz um diferencial muito grande, porque você permeia a cidade dentro do conjunto residencial. Eles ocupam espaços muito grandes, e com o cercamento, você cria latifúndios que isolam o habitante da cidade e vice-versa, propondo uma vida absolutamente artificial”, critica.

Para o morador que busca esse estilo de vida, as preocupações estão mais voltadas para a possibilidade de estabelecer um modo de morar sem as amarras que costumam reger a vida em um edifício. É nesse momento em que enganos podem ocorrer. “A maior confusão refere-se à alteração arquitetônica. Acham que, porque estão morando em uma casa, podem mexer na fachada, tirar uma parede e colocar vidro, construir alguma coisa no jardim, tudo isso sem pedir autorização”, afirma Waldir do Carmo Guimarães Albieri, diretor administrativo da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Acompanhe abaixo as principais diferenças entre condomínios e loteamentos fechados para saber qual deles se encaixa melhor no seu perfil.

Administração

Em um condomínio horizontal, a administração é regida pelo atual código civil (artigos 1331 ao 1358) e pela lei federal 4591/64. Assim como em um prédio, a figura do síndico está presente, juntamente com a do sub-síndico e do conselho fiscal e/ou conselho consultivo, formado por proprietários (inquilinos caso tenham procuração do proprietário, estão autorizados a votar nas assembleias que tratem das questões relativas ao dia a dia no condomínio).

Os loteamentos são administrados por uma associação, entidade civil de direito privado, sem fins lucrativos, que é composta por uma diretoria executiva, na qual estão inclusos diretor presidente, vice-presidente, diretor tesoureiro, diretor secretário, etc., cujo corpo diretivo poderá ser constituído por um conselho fiscal e/ou consultivo/deliberativo. “Em um primeiro momento, quando o registro do loteamento é feito e ainda não há terrenos vendidos, o empreendedor assume a diretoria da administração, com mandato de até dois anos. Em geral, depois que as obras infra-estrutura estão prontas e começam a venda dos terrenos, constitui-se um misto entre proprietários de lotes (associados titulares) e empreendedores (associados fundadores), ou mesmo apenas com proprietários”, explica Mariangela Iamondi Machado, diretora da vice-presidência de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP junto à diretoria de associações em loteamentos fechados. No entanto, essa formação geralmente requer a contratação de uma administradora, que deverá oferecer o suporte administrativo, técnico e jurídico ao corpo diretivo, para administrar o empreendimento e seus processos técnicos e burocráticos.

Construção

Em condomínios horizontais, o morador recebe a casa pronta, vias internas pavimentadas e sinalizadas, áreas de lazer montadas e em condições imediatas de uso. O proprietário já sabe como são as construções vizinhas à sua. No entanto, há um padrão arquitetônico definido a ser seguido por todos, que não pode ser alterado sem que haja a aprovação dos demais proprietários, mediante um quorum específico de aprovação a ser obtido em assembleia geral convocada com o fim especial de promover uma alteração à convenção condominial. Para mudar a fachada ou construir uma complementação da área externa já edificada, ou mesmo mudar a função de uma área originalmente definida, por exemplo, é necessário ter a concordância expressa dos demais proprietários.

Por outro lado, quem pretende viver em um loteamento fechado, recebe apenas seu terreno demarcado, sem edificação, servido por sistema viário, além das obras de infraestrutura básica definidas no cronograma físico financeiro aprovado pela prefeitura municipal, como redes de água, luz, drenagem e esgoto. O proprietário poderá construir ou modificar a sua casa a qualquer tempo, com um projeto residencial personalizado, necessitando apenas que ele seja aprovado pela associação de proprietários e pela municipalidade, no entanto sem a necessidade de submetê-lo a aprovação dos demais proprietários do loteamento.

 

Gastos

O custo da manutenção das áreas comuns em condomínios horizontais é rateado entre os moradores do mesmo modo em que ocorreria em um edifício. O pagamento do IPTU incide sobre a sua unidade autônoma (casa/apartamento), somado a uma fração ideal de área comum.

Já o proprietário de um lote é responsável apenas pelo imposto do seu terreno ou imóvel, pois as áreas comuns são públicas, não havendo fração ideal sobre áreas comuns. Além disso, há uma taxa de contribuição associativa similar à taxa do condomínio. Ela é aprovada, assim como nos condomínios, por meio de uma assembleia geral ordinária, que ocorre, no mínimo, uma vez ao ano, e quando necessário, em assembleias gerais Extraordinárias. Essa contribuição tem como objetivo custear os serviços, os investimentos e as obras complementares que são colocados à disposição de todos os associados, como a coleta de lixo, a conservação das áreas comuns, a execução de obras de caráter social e recreativo, despesas e investimentos relativos à segurança e a administração da comunidade.

 

Regulamentação

O condomínio horizontal é regido pela mesma norma do chamado condomínio edilício, a lei federal 4.591/64. Os proprietários são donos de uma unidade autônoma privativa (neste caso, representada pela casa, ao invés do apartamento), além de uma fração referente ao espaço comum, como áreas de lazer e ruas internas. Todo o espaço em um condomínio horizontal é privativo, por isso, não é ilegal o impedimento da entrada de pessoas não autorizadas pelo condomínio, como também aconteceria em um edifício.

Nos loteamentos, regidos pela lei federal 6766/79, cada proprietário é dono apenas de seu terreno, com registro próprio na prefeitura e no registro de imóveis. As áreas comuns, como ruas e praças, são de propriedade do município, que pode ceder provisoriamente, o uso e a obrigação de conservação aos proprietários do local. Mesmo neste caso, essas áreas continuam a ser consideradas públicas, sendo inconstitucional o impedimento de acesso de pessoas as suas vias internas, ainda que possa ser exigida uma identificação prévia. Em alguns casos, há áreas internas que podem ter sido doadas pelo empreendedor do loteamento para a associação de proprietários, com o objetivo de criar espaços para uso específico da comunidade, como sede administrativa, quadras ou piscinas, sendo assim, considerados como propriedades da associação e, portanto, nesse caso específico, com direito legal de vetar o acesso a pessoas estranhas à associação ou não autorizadas.

Por Daniela Salú

Fonte: Uol

CCJ analisa mudança de regras para calcular Imposto de Renda sobre venda de imóveis

A venda de um imóvel poderá deixar de ser problema na hora de o contribuinte acertar as contas com a Receita Federal. Está pronta para ser votada pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) proposta que prevê novo índice de correção de preços para cálculo da valorização de um imóvel no momento da sua venda. 

Essa conta é feita com o objetivo de diferenciar, no preço de venda do imóvel, o reajuste decorrente da inflação - sobre o qual não incide tributação - e o que, de fato, foi ganho de capital obtido pelo vendedor, pelo qual ele paga imposto.

Esse novo índice refletiria melhor a real inflação incidente entre a compra do imóvel e a sua venda - atualmente calculada com índice constante de aproximadamente 4%. A proposta (PLS nº 146/10) permite que as pessoas físicas corrijam monetariamente o custo da compra de bens imóveis com base na variação acumulada, entre o mês da compra e o mês da venda, do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Na ausência deste índice, poderá ser usado aquele oficialmente adotado para medição da inflação.

O autor da proposta, Senador Eduardo Azeredo (PSDB-MG), explica que desde 1995, a legislação do Imposto de Renda (Lei nº 9.249/95) proíbe a atualização do valor dos imóveis para fins de cálculo de ganho de capital; ou seja, sobre o lucro auferido no momento da sua venda. Com isso, segundo o parlamentar, os contribuintes passaram a ter que calcular o Imposto de Renda não somente sobre a valorização econômica do imóvel, mas, principalmente, sobre a parcela inflacionária nela contida.

Azeredo explica ainda que a própria União reconheceu o problema e, por intermédio da Lei nº 11.196/05, introduziu uma maneira complexa de reduzir a base de cálculo, mediante a aplicação de uma fórmula matemática que pressupõe o índice inflacionário constante de pouco mais de 4%.

Ao justificar o projeto de lei, Azeredo explica que, embora o cálculo de 4% já tenha representado um grande alívio para os contribuintes, ainda não seria a solução mais correta. Segundo ele, a melhor alternativa é "simplesmente permitir a aplicação de um índice de correção de preços que reflita a variação efetivamente ocorrida".

Para o autor, a adoção do índice arbitrário "tanto pode prejudicar o contribuinte, se a inflação for maior; como prejudicar o erário, se ela for menor".

O relator da matéria, Senador Francisco Dornelles (PP-RJ), concorda com Azeredo. Para Dornelles, a proposta é justa, "pois o Imposto de Renda não deve incidir sobre a simples modificação nominal de uma expressão numérica, mas, sim, sobre um real acréscimo patrimonial".

O projeto será ainda examinado pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), em decisão terminativa. Sendo aprovado e não havendo recurso para que seja votado no Plenário, seguirá para análise da Câmara dos Deputados.

Fonte: Agência Senado

Projeto força utilização de imóveis desocupados

A Câmara analisa o Projeto de Lei nº 7.537/10, do Deputado Chico Alencar (Psol-RJ), que considera subutilizado o imóvel residencial urbano mantido ocioso e fora do mercado de aluguéis, desde que não seja necessário à habitação do proprietário e seus dependentes. Se aprovada, a medida permitirá ao poder público municipal notificar os proprietários, sob pena das sanções previstas na Constituição para esses casos, que vão do parcelamento da propriedade à desapropriação.

 

O projeto altera o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01), que hoje considera subutilizado apenas o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao definido em lei municipal (plano diretor ou similar).

 

Quanto ao terreno urbano não construído, subutilizado ou não utilizado, o estatuto estabelece que o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória do solo deverão ser previstos em lei municipal específica.

 

Chico Alencar observa que o Estatuto da Cidade "parece deixar" a palavra final sobre o destino de imóveis desocupados à legislação municipal. Ele reclama que a falta de uma posição mais clara em relação aos imóveis construídos dá margem a que permaneçam ociosos.

 

O parlamentar destaca ainda que normalmente essas construções encontram-se em áreas "plenamente urbanizadas", o que resulta em duplo desperdício de recursos e agrava a crise habitacional. "Espera-se que os proprietários sejam incentivados a colocar seus imóveis no mercado de locação, facilitando o acesso à moradia para inúmeras famílias."

 

Tramitação
O projeto será analisado pelas Comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição, Justiça e Cidadania. Depois será votado pelo Plenário.

Fonte: Agência Câmara

Síndico do Século XXI

O síndico do Século XXI já conquistou condomínios

Os síndicos profissionais, normalmente, não moram no condomínio e nem pagam taxa mensal. Pelo contrário: recebem salário para administrar o patrimônio alheio. Assim, eles dão ares de empresa a uma estrutura que ganhou novo perfil no século XXI.

A função de síndico começa, aos poucos, a ganhar contornos profissionais. No entanto, não existe ainda legislação que regulamente a questão nesse sentido. O síndico profissional conquista espaço, sobretudo em condomínios em que não há moradores engajados na administração do patrimônio comum. Por esse motivo, responsabilidades administrativas e legais são delegadas a um terceiro que não é residente local.

A atividade do síndico profissional ainda não é popular no Brasil, mas, segundo especialistas do setor imobiliário, ela cresce acentuadamente em condomínios de grandes capitais. Presente também em grandes conjuntos residenciais, a atividade se expande, principalmente, nos edifícios com finalidade comercial.

O processo de escolha do síndico tem de cumprir legislação contida no novo Código Civil. Segundo a lei, os condôminos, por meio de assembléia e eleição deliberativa, devem escolher como gestor do espaço comum um postulante do próprio prédio ou não para mandato de dois anos.

FUNÇÕES DO SÍNDICO PROFISSIONAL

O papel do síndico profissional é o de representante legal do condomínio e a sua atuação equipara-se a de administrador de qualquer outro tipo de negócio, ou seja, alguém que tem limites para agir: uma boa gestão condominial é facilmente avaliada a partir de seus balancetes, das boas condições das instalações, dos recursos materiais e tecnológicos e do estado de conservação das suas áreas comuns.

Além disso, segundo especialistas, uma administração mais profissional gera mais economia, conta com mais organização financeira para o condomínio sem sobressaltos e cotas extras. O síndico profissional deve ser participativo, comunicativo, ter liderança, disciplinado, organizado, ter noções de contabilidade, recursos humanos, direito e ser um bom negociador para tratar com os fornecedores e até com os condôminos, nunca ser um ditador e sim tratar todos os assuntos com diplomacia e sempre ser democrático.

Outra vantagem muito considerada na escolha por um síndico profissional é a impessoalidade, por evitar abusos e problemas de convivência, pois quando o condomínio funciona como uma empresa, as pessoas sabem que há dias e horários preestabelecidos para o atendimento de assuntos relativos a trabalho.

Por Andrea Mattos

O artigo acima foi escrito por Andrea Mattos para o Jornal do Síndico e para a Folha do Síndico, e nos apresenta uma nova tendência de adminsitração de condomínios. A Palazzo Condomínios, atualizada com as necessidades do mercado é a única empresa administradora de condomínios em Caxias do Sul e região que conta com profissional qualificado e que exerce a função de síndico profissional.

Atualmente a grande maioria dos condomínios exigem uma prestação de serviço mais completa e que atenda as suas necessidades. Administrar um condomínio vai muito além da simples emissão de cobranças e pagamento de contas. Administrar conflitos, agir de forma pró-ativa buscando evitar problemas através de visitas constantes ao condomínio é o que a Palazzo Condomínios oferece aos seus cliente.

Ligue a agende uma visita. Peça a indicação de clientes que já são atendidos pela Palazzo Condomínios. Temos certeza que juntos encontraremos as soluções certas para o seu condomínio.

Garagem vira alvo de reclamação em condomínio

A partir de hoje passaremos a divulgar vídeos que tenham como foco principal o condomínio. Os vídeos poderão ser acessados diretamente na aba Vídeos localizada logo acima na barra de ferramentas do blog. Iniciando a série, o vídeo "Garagem virra alvo de reclamação em condomínio" produzido pela Globo. Para assistir o vídeo, clique aqui.

Clique aqui para assistir o vídeo.

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude

Na comunidade

Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia

Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação

Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes – os seus e os dos outros.

Só gentileza

Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio

Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

É festerê

Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho até mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote

Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia

Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso

O porteiro é atento e educado – mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença

Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.

Fonte: Abril.com