Por Rudnei Maciel
O Síndico é o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente (art. 12, IX, do Código de Processo Civil). Representa o órgão administrativo mais importante, pois atua permanentemente na solução das questões diárias do condomínio. A ata de eleição é o instrumento de mandato do síndico, por isso é importante seu registro no Cartório de Títulos e Documentos.
O síndico poderá ser condômino ou não, com mandato de até dois anos, podendo ser reconduzido (artigo 1347 do Código Civil). A escolha do síndico será realizada somente em assembléia geral, pela maioria dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais em primeira convocação (art. 1352, CC) ou pela maioria dos presentes, em segunda convocação (art. 1353, CC). A convenção poderá definir que a função seja exercida somente por condômino, estabelecer um mandato inferior a dois anos, bem como fixar outro quorum para eleição do síndico.
Observa-se no artigo 1347, do Código Civil, que a expressão “será eleito um síndico” adota o princípio de unicidade sindical, ou seja, não poderá haver mais de um sindico eleito.
Uma vez eleito, tem a seguinte competência legal (Incisos I a IX, art. 1348 do CC):
I) – convocar a assembléia dos condôminos;
II) — representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III) – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV) – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V) – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI) – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII) – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII) – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigida;
IX) – realizar o seguro da edificação.
O síndico não poderá decidir sobre atos que importem alienação, locação, concessão ou alteração das coisas e bens comuns, pois foge da sua competência ordinária, devendo convocar assembléia geral para discutir e deliberar sobre a matéria, de acordo com os quoruns legais ou convencionais. Também não poderá dispensar multas e juros decorrentes dos atrasos das quotas condominiais, salvo se previsto em convenção.
Quanto a remuneração, o Código Civil não tratou do assunto, desta forma, permanece em vigor o artigo 9º, § 3º, letra “g”, da Lei 4591/64, o qual estabelece que cabe à convenção regulá-la (forma gratuita ou remunerada), ou no seu silêncio, a própria assembléia geral. No caso da forma remunerada, deve-se definir se o síndico receberá um valor fixo (pró-labore) ou estará isento do pagamento das cotas condominiais, sendo vedada a vinculação do salário mínimo para qualquer fim (art. 7º, inciso IV, C.F/88). No caso da isenção da contribuição condominial, deverá ser especificado se a isenção abrange somente as cotas ordinárias ou se incluem as extraordinárias.
O síndico, perante a Previdência Social, é classificado como contribuinte individual e, portanto, caso seja remunerado ou dispensado do pagamento da sua cota condominial (forma indireta de remuneração), estará sujeito aos recolhimentos previdenciários (art. 9ª, inc. V, letra “i” O Decreto 3048/99 e art. 12, V, f, do PCSS – Lei 8.212/91).
Anualmente, o síndico convocará reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. Se a assembléia não se reunir, a requerimento de qualquer condômino, poderá ser solicitada sua convocação pela via judicial (art. 1350, CC).
Em sua prestação de contas, o síndico tem obrigação de apresentar um relatório sobre seu período de gestão, constando os fatos mais relevantes. É o momento próprio para apresentar os demonstrativos financeiros das receitas e despesas, saldo das contas bancárias em nome do condomínio, situação da inadimplência, disponibilidade de caixa, andamento dos litígios judiciais, etc.
O Síndico poderá ser destituído, desde que motivadamente, quando não prestar contas, praticar irregularidades, ou não administrar convenientemente o condomínio, em assembléia geral especialmente convocada e pelo voto da maioria absoluta de seus membros (art. 1349,CC).
Em muitos condomínios não se encontram candidatos para exercer a função de síndico, razão pela qual se elege uma pessoa estranha, popularmente chamado de síndico profissional. Não há qualquer impedimento legal, desde que não haja proibição na convenção. Neste tipo de síndico existem vantagens, dentre elas podemos citar a imparcialidade no tratamento com o condômino. Também há desvantagens, como a falta de proximidade com os problemas diários. Atualmente, face à complexidade técnica exigida na administração de um condomínio, o síndico, condômino ou não, tem de ser profissional, pois trabalha com dinheiro “público”.
O síndico é o representante legal e não um empregado. A natureza jurídica desta relação é de prestação de serviços, prevista no Código Civil, e não laboral, prevista na CLT. Porém, a questão do vínculo empregatício com pessoas estranhas ao condomínio deve ser analisada. Para a sua contratação, devem ser observados alguns aspectos: a escolha deve ser feita em assembléia, não deve estar subordinado ao conselho e muito menos ter horário de trabalho definido, minimizando os riscos do reconhecimento de vínculo trabalhista (art. 3º, CLT).
Fonte: Jornal do Síndico
