sexta-feira, 27 de julho de 2012

Multas em condomínio e a responsabilidade do inquilino


Por Rodrigo Karpat

 A aplicação de multa nos condomínios, normalmente, é a última instância de um foco de discórdia e confusões em um condomínio. Muitas vezes, é a única forma de coibir abusos e manter a ordem e a paz entre os moradores. Entre os problemas mais comuns estão: estacionamento de veículos em local não permitido, barulhos, reformas, festas, vazamentos, entre outros atritos do cotidiano.


Em casos polêmicos no condomínio deve prevalecer o bom senso. A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada pela Convenção de Condomínio e Regimento Interno, que estabelece regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade.

Alguns preceitos precisam ficar claros. A multa dever ser aplicada com base nos ditames estabelecidos pela convenção e regimento interno do condomínio. O artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, menciona a aplicabilidade da multa “ao condômino ou possuidor” pode ser locatário, ocupante, usufrutuário, entre outros. Assim, a responsabilidade da multa, que pareceria exclusivamente vinculada a unidade, passa a esfera do infrator de forma solidária.

No caso de dívida proveniente de ato ilícito – e nesse rótulo se insere a infração à lei ou ao regulamento – responde o autor da ofensa e, solidariamente, o responsável civil, conforme disposto no artigo 942 do Código Civil.

O TJ-SP vem decidindo neste sentido, observamos acórdão recente a 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu que o débito que se atribui à unidade responde o condômino. Como fundamento o artigo 942 da lei civil que autoriza, ademais, reconhecimento de solidariedade entre o condômino e o infrator a quem ele deu posse da imóvel.

De qualquer forma, o que causa muita dúvida ainda é como provar a ocorrência da multa. O ideal é que sempre exista na portaria um livro de ocorrências a fim de documento o ocorrido. Sendo iminente o problema sugere-se que a presença de duas testemunhas as podem ser moradores, funcionários ou membros do corpo diretivo. Uma segunda opção é documentar a reclamação por e-mail ao síndico ou a administradora. No caso da ocorrência ter sido constatada pelo síndico ou funcionários do condomínio, o ideal é que também seja relatada no livro.

Se existir possibilidade de verificação imediata, como no caso de barulho entre unidades e uso inadequado de salão de festas, sugere-se que a convocação de duas testemunhas do fato, podendo entre elas ser um funcionário do condomínio ou o síndico. De preferência, esta constatação deve ser registrada em livro. Para danos em salões de festas, ingresso de carros em número maior que o permitido, a fotografia com data ou cópia da gravação do circuito interno são essenciais.

Porém, algumas convenções exigem a notificação antes da aplicação da multa, daí a importância da leitura prévia dos dispositivos. O tema se torna mais polêmico e preocupante quando o regimento interno e a convenção não preveem as formas de punição ou não estipulam multas em moeda corrente. Inexistindo procedimento pré-estipulado na convenção ou regimento interno, sugestão é que o condomínio leve a questão a assembleia para aprovar o regramento ou apenas atualizá-lo. Mesmo que o quorum seja insuficiente para alterar a convenção, o procedimento pode ser aprovado, uma vez que servirá de base para punir infrações cometidas e para futura alteração da convenção.

Em qualquer caso, deve ser concedido ao condômino o direito de defesa com prazo razoável. O procedimento de conceder o direito de defesa ao condômino infrator e a ratificação das multas em assembleia, mesmo em convenções que não estipulam este procedimento, tem sido fator determinante para que no caso do condômino não pagar a multa a mesma possa ser cobrada judicialmente.

Fonte Bagarai

terça-feira, 24 de julho de 2012

Alteração de fachada é área comum


O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções.

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio. Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode. 


O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

Artigo 1336: "São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas"


O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.
Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

Mesmo que o apartamento seja pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização pode elevar preços e atrair compradores.
Sendo assim, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental. 


É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembléia. 


COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS

De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas à alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais. 

Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, freqüentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembléia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada. 

De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

Fonte Síndiconet

terça-feira, 10 de julho de 2012

Obras exigem cuidados especiais


A preocupação com a realização de obras em condomínios deve começar antes da execução. É preciso um eficiente planejamento no sentido de evitar, ao máximo possível, a incidência de transtornos no dia a dia do condomínio. Mais importante ainda são os procedimentos legais de contratação e o acompanhamento dos trabalhos. Diante disso vale a pena seguir algumas recomendações, como as que são descritas a seguir:

1) Antes de contratar uma empresa, busque referências de trabalhos executados em outros condomínios. Ligue para os responsáveis, mencionados nas referencias, e informe-se sobre a qualidade dos serviços.

2) Exija, sempre, a Anotação de Responsabilidade técnica (ART) perante o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA).

3) Confira se a empresa adota os procedimentos de segurança do trabalho previstos na Norma Regulamentadora (NR) 18. Essa norma trata dos tipos de andaimes permitidos, da forma da montagem dos mesmos e dos EPI’S (Equipamento de proteção individual) dos operários. A não observância dos procedimentos explicitados na NR, por parte da empresa, pode levar o condomínio a ser corresponsabilizado por acidentes, ficando sujeito a multas e ações indenizatórias.

4) Nunca antecipe parcelas do pagamento. A empresa sempre deve ter executado mais do que o proporcionalmente recebeu como pagamento. Tal medida assegura ao condomínio que a empresa conclua os trabalhos no prazo prometido e que não abandone o serviço.

Fonte: Revista Espaço Imóvel - SECOVI-RS - AGADEMI