terça-feira, 9 de outubro de 2018

Sou obrigado a pagar dívida de condomínio do proprietário anterior?


Resultado de imagem para dívida condomínioNão é raro recebermos em nosso escritório compradores que se vêem surpreendidos por dívidas condominiais que o imóvel adquirido possui junto ao condomínio.

Falando especificamente em dívida de condomínio, ao adquirir um imóvel, deve ser pesquisado, junto a administradora ou o síndico do prédio, se a unidade possui débitos condominiais. 

A dívida de condomínio possui caráter propter rem, o que significa que a própria coisa é responsável pelas dívidas inerentes a ela. Assim, caso o imóvel em condomínio seja vendido, o novo proprietário passará a ser responsável pelo pagamento, já que a responsabilidade pelo pagamento também é transmitida de forma automática. É o que rege os artigos 1.315 e 1.345 do Código Civil:

"Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção da sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar o ônus a que estiver sujeita."

"Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." 

Por isso é importante que, ao adquirir um imóvel em condomínio, seja realizada pesquisa sobre possíveis dívidas junto ao condomínio para não ter que enfrentar uma dor de cabeça, mesmo antes de entrar no imóvel. Não são raros os casos de adquirentes de imóvel que são surpreendidos por ações judiciais de cobrança de cota condominial.

O ideal é contratar um advogado para que acompanhe a negociação, pois além do condomínio, existem muitas outras questões que devem ser verificadas antes da aquisição: dividas com entes públicos, privados, processos judiciais, trabalhistas, penhoras, etc. 

Vale lembrar que caso você esteja nesta situação, por força do seu contrato de compra e venda, você poderá buscar na justiça, contra o proprietário anterior, o reembolso de todas as despesas e prejuízos sofridos. Boa sorte.

Carlos G. R. Castro*


(*) Carlos G. R. Castro é Bacharel em Direito pela UCS de Caxias do Sul, Pós Graduado em Direito Imobiliário pela ESADE de Porto Alegre, Sócio Administrador da Palazzo Condomínios www.palazzocondominios.com.br 

Retorno

Olá

Estamos retornando com a publicação de pequenas matérias relacionadas ao mundo condominial. Temos o objetivo também de passar a publicar vídeos sobre as matérias aqui publicadas. Sintam-se a vontade em fazer perguntas nos comentários que sempre que possível estarei respondendo ou criando uma matéria sobre o assunto.

Boa leitura a todos.

Carlos G. R. Castro

terça-feira, 13 de janeiro de 2015

MP 664 e 665: veja algumas mudanças

No dia 30 de dezembro a Presidente da República editou as Medidas Provisórias nº 664 e 665, que, entre outros assuntos, determinam novas regras para acesso a benefícios previdenciários como, por exemplo, Abono Salarial, Seguro Desemprego e Auxílio Doença. Confira abaixo alguns pontos e a íntegra das duas MPs:

Abono salarial

Antes 
Quem trabalhava um mês durante o ano – e recebia até dois salários mínimos – tinha direito a um salário mínimo como abono;

Agora
Carência de seis meses de trabalho ininterruptos e o pagamento passa a ser proporcional ao tempo trabalhado;

Seguro Desemprego

Antes 
Carência de seis meses de trabalho;

Agora
Carência de 18 meses na primeira solicitação; 12 meses na segunda e seis meses a partir da terceira;

Auxílio Doença

Antes 
O benefício era de 91% do salário do segurado, limitado ao teto do INSS. Além disso, as empresas arcavam com o custo de 15 dias de salário antes do INSS;

Agora
O teto é a média das últimas 12 contribuições e as empresas arcam com o custo de 30 dias de salário antes do INSS.

Fonte FENACON

terça-feira, 18 de novembro de 2014

Entenda quais e como são as regras de condomínio sobre o som alto


 Às vezes, nem tudo são sonhos em um condomínio. Apesar de não constituir o principal problema, barulho demais sempre vira pesadelo. E a prevenção começa pela regulamentação própria através de um bom regimento interno e da própria convenção do condomínio. É assim que os moradores estabelecem regras, obrigações e deveres para permitir que eles possam colocar a cabeça no travesseiro e gozar de um bom descanso oferecendo a mesma opção aos vizinhos de uma maneira sadia e democrática. Afinal, dentro do presidencialismo condominial e constitucional, não há outra forma de se definir comportamentos que terminam não apenas em horas limites estabelecidas, mas também onde começam as necessidades de descanso e conforto de todos. Em dúvida, nem sempre vai prevalecer as vontades dos pretensos réus, pois há sempre o pêndulo decisório do síndico para coibir abusos com advertências e multas.


A Lei do Silêncio é um direito, vamos dizer, consuetudinário. Quer dizer que foi amalgamado através do uso social e adotado por imposição do tempo. Não há previsão antirruído ou limitada por decibéis no Código Civil (CC). O que mais se aproxima do assunto é o artigo1.277, do CC, que diz: "O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha".

A Lei de Contravenção Penal (LCP) é bem mais corajosa quando o artigo 42 enquadra o infrator em contravenção penal por perturbação da ordem do trabalho ou do sossego de vizinhos ou circunstantes. E assim tipifica essa perturbação muitas vezes ignoradas e exigindo até interferência policial:

I - com gritaria ou algazarra;

II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

IV - provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda;

Para quem acredita que há também um limite horário legal - 22 horas! - para se usar (e abusar) do barulho, é bom saber que essa barreira não existe por lei, pois mesmo durante o dia o excesso de decibéis não pode ultrapassar o limite suportável de sossego da população. Segundo postura municipal de muitas capitais essa barreira de som vai até 70 decibéis. Esse, aliás, é o índice do ranger de motores e rodas em trânsito de qualquer cidade média do Brasil. Significa que, quando a autoridade fiscalizadora é presente, ultrapassar esse limite pode significar contravenção sujeita às sanções penais.

Mas nem tudo estaria perdido para um bom sono em um bom condomínio quando há festas ou quando, no meio da noite, um liquidificador ou furadeira são postos em ação ou alguém se põe a arrastar móveis. Manda o bom senso que o(s) incomodado(s) fale(m) com o vizinho. Se achar por bem, pode gravar e, se possível, filmar o ato irregular para levá-lo documentalmente com registro de hora ao conhecimento do síndico. Isso, naturalmente, se houver reincidência, por exemplo, de audiência de programas de televisão, de reuniões mais acaloradas e de uso constante de eletroeletrônicos. Tudo anotado também no Livro de Ocorrências do condomínio para o interessado poder recorrer à Justiça contra o mentor de intranquilidades e barulhos que, em caso extremo, não aceite sequer intervenção do síndico. Nestes casos há o Juizado Especial Cível que prescinde de advogado para demandas de até 20 salários mínimos com soluções possivelmente inferiores a seis meses.

Mas, como manda a lei popular da boa vizinhança, mantenhamos todos a calma, a civilidade e a tolerância. Porque quem regulamenta o limite do barulho em última instância não são apenas as leis orgânicas municipais e os códigos de conduta das cidades. É também a convivência social comunitária que nos une em cada condomínio ao promover reuniões e assembleia de congraçamento e soluções. E, se é função da Polícia Militar do Estado fiscalizar o cumprimento das leis municipais, é nossa obrigação primeira não deixar que ruídos incômodos/ensurdecedores alcancem a fronteira da violência ainda que verbal.

Fonte: site Consultor Jurídico

terça-feira, 24 de junho de 2014

Convenção Coletiva (dissídio) dos empregados em edifícios e condomínios

Abaixo segue a convenção coletiva dos empregados em edifícios e condomínio da região de Caxias do Sul, RS.







Circular Instrutiva nº 07/2014

Caxias do Sul, 23 de Junho de 2014.


Informamos às empresas que foi firmada Convenção Coletiva para a categoria dos EMPREGADOS EM EDIFÍCIOS E CONDOMÍNIOS. Segue abaixo a síntese da Convenção, devendo os reajustes ser aplicados retroativamente ao mês de março/14

1. REAJUSTE SALARIAL GERAL: 7,20 (sete e vinte por cento) retroativos a 1º de março de 2014, aplicados sobre os salários resultantes da última convenção coletiva (março/12).
1.1. REAJUSTE PROPORCIONAL AO MÊS DE INGRESSO:

Admissão Reajuste Admissão Reajuste
MAR/13 7,20% SET/14 4,62%
ABR/13 6,36% OUT/14 4,25%
MAI/13 5,54% NOV/14 3,41%
JUN/13 5,05% DEZ/14 2,68%
JUL/13 4,66% JAN/15 1,70%
AGO/14 4,85% FEV/15 0,86%

2. ADICIONAL POR TEMPO DE SERVIÇO:
TRIÊNIO: 2 % sobre o salário percebido a cada três anos consecutivos de trabalho.
QUINQUÊNIO: A cada cinco anos consecutivos, adicional de 3% (três) por cento sobre o total da remuneração do empregado, até que ele complete o segundo triênio.

3. HORAS EXTRAS: 50% as duas primeiras; 60% as excedentes.

4. FOLGAS TRABALHADAS: Devem ser pagas com adicional de 35%, além da dobra legal, quando os empregados trabalharem em dias designados para as folgas ou em feriados.

5. SALÁRIOS NORMATIVOS: 

1) ZELADORES : R$ 921,00  -  2) DEMAIS EMPREGADOS: R$ 845,00

6. AUXÍLIO CRECHE: Os condomínios que tenham empregadas com filhos de até 60 meses de idade e que necessitem de creche, se o empregador não tiver convênio, deverão pagar auxílio creche no valor de                   R$ 138,15 por mês; retroativo a março de 2014.

7. ABONO DE FALTAS: O empregado que faltar ao trabalho, comprovadamente em razão de assistir a atendimento médico ou odontológico de filho menor de 11 (onze) anos de idade, terá sua falta abonada, em número máximo de 12 (doze) ao ano.
Observações:


As diferenças salariais deverão ser pagas RETROATIVAMENTE AO MÊS DE MARÇO/14.


1- Todas as demais cláusulas do ano anterior que não foram alteradas permanecem em vigor. 


2- ATENÇÃO: Cada categoria tem cláusulas específicas para AVISO PRÉVIO – Consulte o Sindicato antes da rescisão. Lembrando também que conforme a Lei 12.506, o aviso prévio será concedido na proporção de 30 (trinta) dias aos empregados que contem até 1 (um) ano de serviço na mesma empresa. Parágrafo único. Ao aviso prévio previsto neste artigo serão acrescidos 3 (três) dias por ano de serviço, prestado na mesma empresa, até o máximo de 60 (sessenta) dias, perfazendo um total de até 90 (noventa) dias.


8. CONTRIBUIÇÃO ASSISTENCIAL 2014/2015 

a) Desconto de 2,50% (dois e cinquenta por cento) do salário básico percebido, de todos os empregados, associados e não associados ao sindicato, nos meses de abril, junho, agosto, outubro e dezembro de 2014 e fevereiro de 2015, a título de Contribuição Assistencial, devendo os valores descontados serem recolhidos ao Sindicato Profissional até o dia 10 do mês subsequente ao desconto, sob pena da importância não recolhida ou não descontada ser acrescida de multa de 10% (dez por cento), além de correção monetária e juros de mora em favor do Sindicato Profissional.

b) O DESCONTO SUPRA TERÁ COMO LIMITE DE CONTRIBUIÇÃO, POR EMPREGADO E POR PARCELA, O VALOR DE R$ 25,00 (VINTE E CINCO REAIS).  

ORIENTAÇÃO PRÁTICA:  

  • ATÉ O SALÁRIO DE R$ 1.000,00 DEVE SER APLICADO O DESCONTO NO PERCENTUAL DE 2,50%. 
  • OS EMPREGADOS QUE RECEBAM QUALQUER OUTRO SALÁRIO, ACIMA DESTE VALOR, CONTRIBUIRÃO COM R$ 25,00. 


quinta-feira, 5 de junho de 2014

Justiça nega indenização a condôminos inadimplentes

Os desembargadores da 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negaram o pedido de indenização por danos morais feito por alguns moradores do condomínio do edifício Pau-Brasil, em Belo Horizonte. Eles requereram o pagamento sob o argumento de que foram expostos a situação vexatória depois que a síndica afixou cartazes nos dois elevadores do edifício mencionando os apartamentos em débito com as taxas de condomínio e o respectivo valor. Os cartazes também informavam as providências adotadas relativas à distribuição de ações de cobrança dos débitos.


Em Primeira Instância, o pedido já havia sido negado, e a então síndica J.C.T. não foi considerada parte legítima para figurar no processo.


Inconformados com a decisão, os moradores recorreram ao TJMG solicitando a reforma da sentença. Eles afirmaram que a então síndica é parte legítima, uma vez que foi quem praticou o ato ilícito, com abuso de seus poderes. Para os moradores, J.C.T. e o condomínio devem responder solidariamente pelo ocorrido. Eles alegaram ainda que a administradora que presta serviços para o condomínio já informa mensalmente aos condôminos os valores referentes aos condomínios pendentes. Assim, os moradores argumentaram que houve abuso do direito de informação, o que enseja a indenização por danos morais. 
Para os moradores, não deve ser mantido o argumento de que não houve ato ilícito em razão de os cartazes trazerem apenas o número dos apartamentos, já que é de conhecimento de todos os funcionários e moradores quem são os ocupantes de cada uma das unidades.

Prejuízos


O relator do processo, desembargador Luiz Artur Hilário, esclareceu em seu voto que a síndica é representante legal do condomínio, configurando pessoa física de personalidade distinta da pessoa jurídica que representa. “O síndico não age em nome próprio. Assim, só o Condomínio do Edifício Pau Brasil poderá figurar como réu na ação, tendo em vista que é ele quem responde por eventuais prejuízos causados pelo síndico no desempenho dos atos de sua administração”, disse.


O desembargador citou a decisão de Primeira Instância, na qual a juíza Yeda Monteiro Athias, da 24ª Vara Cível, diz não ter vislumbrado a ocorrência de ato ilícito, sobretudo porque as informações divulgadas eram de interesse coletivo no âmbito do condomínio e nem sequer mencionaram o nome dos devedores. Em Primeira Instância, a magistrada entendeu que o condomínio cumpriu com a sua obrigação de dar conhecimento a todos os condôminos sobre as medidas adotadas em relação aos débitos das unidades condominiais.


Para o relator, não tendo os autores comprovado o pagamento das taxas de condomínio do modo convencionado, sujeitaram-se a ter o número de seus apartamentos inscritos entre aqueles que se encontravam em situação irregular com o edifício. “Ressalta-se ainda que a fixação de cartazes nada mais é que a corporificação do dever legal que o síndico tem de prestar contas aos demais condôminos, que possuem o direito de saber da situação econômica/financeira do seu condomínio. A divulgação foi feita, portanto, no exercício regular de direito.” Com base nesses argumentos, o relator entendeu que o dano moral não ficou configurado e votou pela manutenção da sentença.


Votaram de acordo com o relator os desembargadores Márcio Idalmo Santos Miranda e Moacyr Lobato.

Fonte http://www.tjmg.jus.br/