Cuidados que o síndico deve tomar ao convocar uma assembleia

Devemos ter em mente que a convocação tem o intuito de dar ciência a todos os membros de uma comunidade que determinada matéria será debatida. Nesse contexto, deve-se ter dois cuidados principais: 

1)  Todos os condôminos devem ser convocados;

2)  Definir no edital de convocação quais os assuntos que serão debatidos.

Sobre a convocação de todos os condôminos, existe previsão expressa em lei, é o Artigo 1.354 do Código Civil Brasileiro, que diz: “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. A Lei nº 4.591 não previa esta obrigatoriedade.

Embora a lei não determine a forma de convocação, é aconselhável que a convocação seja feita por escrito  e que seja colhida alguma prova de seu recebimento, embora o art. 1.334 III do Código Civil dê liberdade para que a convenção determine tais condições.

A lei não impõe nenhum prazo mínimo para a convocação, deixando à livre disposição da convenção do condomínio. Mas, para deliberações em geral, sem urgência, mesmo que a convenção permita um prazo menor, orientamos que a convocação seja promovida com, pelo menos, dez dias de antecedência, pois na prática de gestão condominial, esse prazo tem se mostrado mais adequado para a publicidade da AG.

Fonte: Boletim Jurídico da AGADIE nº 124

Desentupidoras dão dicas para quando há entupimentos em condomínio

Uma simples falha de encanamento pode gerar um refluxo no sistema e atrapalhar um ou mais moradores de um condomínio, gerando reclamações infinitas, afinal, é muito desagradável ver sujeira inundando o apartamento, não é mesmo?

De quem é a responsabilidade?

Depende do local onde está o entupimento. Se for um simples entupimento no vaso sanitário ou em um sifão de um apartamento, o problema deve ser resolvido pelo dono do apartamento.

Agora se o entupimento acontecer nas áreas comuns do prédio e causar refluxo ou vazamento nos canos dos proprietários, a administração predial que deve arcar com o prejuízo.

Aí, é preciso investigar qual é o motivo do entupimento. Se ele for causado pela interrupção da vazão natural do esgoto, devido à sujeira acumulada, canos velhos e enferrujados, é possível que água suja volte pelos canos e inundem alguns apartamentos.

As causas também podem ser presença de fungos, crostas de gorduras, cabelos e objetos velhos, parados no cano.

A prevenção nesses casos é sempre a melhor forma de lidar com esses problemas. Como? Mantendo o sistema hidráulico sempre em ordem, com vistorias e visitas de técnicos periódicas. Sai mais barato do que consertar mais tarde.

Manutenção

A cada seis meses, toda a tubulação do condomínio deve ser lavada com sistema de hidrojateamento. Esse serviço é realizado pelas empresas desentupidoras com máquinas específicas.

Depois, para que o serviço dure mais, é preciso que todos os apartamentos sigam os seguintes cuidados:

• Colocar ralo nas pias da cozinha e dos banheiros, se necessário;

• Não limpar os pratos na pia;

• Jogar toda a gordura ou resto de comida no lixo.

• Não jogar papel higiênico, preservativos e absorventes no vaso sanitário;

• Não jogar fios de cabelo, plásticos ou qualquer objeto nos ralos ou vasos sanitários;

• Concordar com a manutenção semestral feita pelo condomínio;

• No caso de fazer uma reforma, jamais jogar no tanque os restos de materiais, como areia e tinta, pois eles podem (e certamente irão) entupir os canos, pois “grudam” na superfície.

Dica: as desentupidoras costumam fazer pacotes mensais para vistorias e manutenções. Informe-se com uma de sua confiança. Esses pacotes acabam saindo mais barato do que contratar uma em caso de emergência. 

Fonte: Conexão Condomínio - SECOVI/RS

Segurança em condomínio - Proteger o condomínio contra assalto é tarefa de todos

O setor de condomínios cresce todo ano no Brasil (e no mundo) por um motivo simples: a vida em comunidade fechada é mais segura. Todas as outras vantagens vêm, em geral, em segundo plano quando comparadas a essa. Em uma cidade como São Paulo, Rio de Janeiro ou Salvador, por exemplo, segurança está entre as três maiores preocupações dos cidadãos. E quase sempre em primeiro lugar.

Criminosos, porém, são - infelizmente - atentos. Com o tempo, aprendem todas as medidas que os condomínios criam para se prevenir contra roubos, assaltos e coisas piores. Por isso, as medidas de segurança devem evoluir o tempo todo.

"Comunidades que usam o mesmo sistema de regras e medidas por muito tempo, dois ou três anos, por exemplo, estão se expondo demais, correndo um risco grande", aponta o policial militar reformado e hoje empresário do setor de segurança privada, José André Bressan. "Em geral, estimamos que a criminalidade leva menos de seis meses para se familiarizar com os novos sistemas e tecnologias usados para proteção de condomínios", diz.

Isso não significa, porém, que todos os condomínios devem trocar tudo a cada semestre. A estimativa de Bressan é uma média, mas serve mais como lembrete de que manter as mesmas medidas durante muito tempo pode ser perigoso.

O ideal é que a administração esteja sempre em busca de inovações, que não precisam ser absurdamente caras ou difíceis de conseguir. "'Reforçar sempre que possível as medidas simples, como olhar para todos os lados antes de entrar e sair pelo portão, por exemplo, é algo que poucos sabem da importância. E, no entanto, esse é o meio mais comum e eficaz que bandidos conhecem para entrar em um condomínio, com um refém que está para entrar ou sair do local", cita Bressan.

A orientação constante é uma ferramenta poderosa. O que alguns condôminos podem até considerar chato e repetitivo é o meio mais prático de manter na cabeça de todos a maneira mais segura de viver em comunidade.

Segundo reportagem publicada no site da TV Bandeirantes, quadrilhas que fazem arrastões sempre sabem quais apartamentos têm joias, cofres e dinheiro vivo. Elas agem normalmente em grupos grandes, de sete a dez pessoas, nos horários de pico (entre as 5h e 7h ou das 19h às 21h) ou nos finais de semana normais ou prolongados. É comum também que os bandidos se passem por algum morador ou visitante para entrar nos condomínios. "Segurança relaxada na portaria está, portanto, fora de cogitação. É algo inadmissível", diz Bressan. 

"Um assaltante liga para o condomínio e se passa por morador. Ele avisa que chegará um carro de um parente ou visitante, e que a entrada deverá ser autorizada. Quando eles chegam, o porteiro libera, eles entram, e dentro do carro está o bando”, explicou o delegado à Band. Para Bressan, é um erro permitir que condôminos liberem com antecipação a entrada de visitantes, pois essa iniciativa dá margem a ações como a que o delegado descreveu.

Pode-se dizer que a segurança de um condomínio se baseia em três fatores: 

Humano - a presença de funcionários da empresa de segurança e o treinamento dos funcionários do condomínio para que saibam como evitar a entrada de pessoas desconhecidas, aliadas ao treinamento dos condôminos para que aprendam a importância de cumprir os protocolos e para que consigam, junto com os outros, colaborarem com a segurança são princípios fundamentais. 

Físico - restringir acessos ao condomínio aumentando os muros, blindando as guaritas e criando a clausura (processo em que a entrada de pessoas no condomínio é feita por dois portões) também é de vital importância. 

Eletrônico - a instalação de cercas elétricas, alarmes e monitoramento remoto é algo que não só ajuda em uma crise como torna o condomínio um alvo menos desejoso aos criminosos, que sabem que o risco será muito maior.

Fonte: Licitamais