Obrigações fiscais e a administração de condomínios

Por Rodrigo Karpat

A boa administradora é um dos pilares de sustentação do condomínio. Atualmente com tantas obrigações legais ela esta se tornando ainda mais importante e complexa. A figura dos condomínios autogeridos tem se tornado obsoleta. Aqueles que não possuem uma administradora especializada passaram a ter custos muito elevados em face da necessidade de contratação de empresas de contabilidade, escritório de advocacia, de medicina do trabalho, seja para cumprir as posturas fiscais, contábeis, ou para realizar vistorias ou ingresso de ações. Estes custos individuais superam o valor da contratação de uma boa administradora.

Dentre estas obrigações vale destacar a obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal do Tomador de Serviços (NFTS), prevista no decreto lei 52.610, em vigência desde agosto de 2011 no município de São Paulo. Esta norma estabelece que toda pessoa jurídica de São Paulo que receba uma nota fiscal de prestador de serviços de outros municípios fora do estado emita a NFTS. Devem emitir o documento também quem contratar serviços de empresas estabelecidas no município de São Paulo que não emitam nota fiscal eletrônica, cupom fiscal eletrônico ou outro documento fiscal que estejam obrigados em função da legislação. Assim, aplicáveis também aqueles prestados de serviços que emitam RPA – Recibo de Prestador Autônomo.

Outra obrigatoriedade é a certificação digital cujo prazo para regularização foi até 31 de dezembro de 2011. Sem esta certificação os condomínios não conseguirão mais realizar a transmissão de dados a Caixa Econômica Federal para INSS, FGTS, RAIS, entre outros. E sem estas informações os funcionários serão prejudicados e os síndicos passíveis de responsabilização, além das possíveis ações trabalhistas e multas oriundas da não transmissão destes dados nos prazos legais.

Vale lembrar ainda que desde janeiro de 2009, a Lei 14.865/08, obriga os condomínios da cidade de São Paulo a retenção do Imposto Sobre Serviços (ISS) na fonte, referente a notas fiscais de serviços específicos.

Sem contar as outras diversas normas em vigência, que obrigam os condomínios a recolhimentos específicos e obrigações passiveis de punições, tais como brigada de incêndio, CIPA, PPRA, limpeza de caixa d’água a cada seis meses, dentre outras.

Isso demonstra a complexidade que tem se tornado administrar os condomínios. Sem dúvida vale a pena centralizar as obrigações em uma administradora, que além de possuir uma equipe especializada, poderá agilizar a resolução de eventuais problemas fiscais e jurídicos.

Fonte: www.bagarai.com.br

Ampliação das vagas de estacionamento pelo condomínio

O oficial do Registro, provocado pelo interessado, suscitou dúvida,por entender que o condomínio não teria personalidade jurídica e apenas excepcionalmente, nas situações admitidas pela jurisprudência administrativa, poderia comprar bens imóveis. 

O condomínio enfatizou que a aquisição dos imoveis visavam a ampliação das vagas do estacionamento; alegou a inviabilidade da formalização do negócio jurídico com a participação de todos os condôminos, que o aprovaram, contudo, em assembléia geral. 

O entendimento do Tribunal foi que o negócio jurídico estava relacionado com atividade-fim do condomínio. Ponderou que houve aprovação pela unanimidade dos condôminos presentes em assembléia e que a ausência de personalidade jurídica não é óbice, in concreto ao registro. Dessa forma, a duvida foi julgada improcedente e foi determinado o registro da escritura. Apelação nº 0019910-77.2012.8.26.007 TJSP.

Fonte: Boletim Jurídico AGADIE Nº 132

Especialista mostra como agir quando o vizinho é barulhento

O barulho do vizinho é um assunto recorrente no dia a dia de condomínios, em reuniões e até mesmo nas chamadas recebidas pela Polícia Militar. Mas como agir com esse incômodo, que varia entre som alto, discussão de casais e andar de salto na madrugada?

Especialista em Direito Imobiliário, o advogado Daphnis Citti de Lauro diz que é bom evitar o contato direto com o vizinho. Em maio, um empresário matou um casal e se suicidou em Santana do Parnaíba (SP) por causa de reclamações de barulho. "É melhor o morador pedir para a portaria interfonar e dizer ao outro que está havendo uma queixa. No caso de não ser atendido, o jeito é enviar carta para o síndico e para a administradora", diz.

O advogado explica que, em caso de não atendimento após a notificação, deve ser aplicada multa, cujo procedimento deverá obedecer rigorosamente o que prevê a convenção de condomínio. "Isto porque, em geral, as pessoas não pagam a multa e a cobrança deverá ser feita judicialmente."

Ainda segundo Daphnis de Lauro, a reclamação é válida em qualquer período, e não apenas à noite ou de madrugada. "Existe o horário do silêncio (das 22h às 7h), mas isso não quer dizer que fora desse horário as pessoas podem fazer o barulho que quiserem. Não podem, não", garante.

O especialista afirma também que, além da falta de conscientização dos moradores, as construtoras também são as causadoras do problema. "Para baratear a obra, elas levantam edifícios sem nenhuma preocupação com a proteção acústica."

Fonte RZT Comunicacao

Etiqueta na hora de reformar

10 mandamentos para fazer bonito entre os vizinhos

Vai construir, reformar ou simplesmente derrubar uma parede? Saiba que uma obra pode levar o seu vizinho à loucura. Barulho, sujeira e entra e sai dos profissionais são alguns dos incômodos para os outros moradores. Para evitar as reclamações, fomos atrás de profissionais e montamos um manual do bom senso que vale até para uma pinturinha discreta.

O arquiteto Gustavo Calazans procura simplificar para consumir menos tempo e material. "Máxima transformação com mínima intervenção" é o seu lema. Ele sugere, independentemente do tamanho da obra, uma aproximação amigável com os vizinhos. "Uma denúncia na prefeitura pode embargar o projeto. Quem está construindo ou reformando passa a ser responsável por qualquer problema na vizinhança."

Toda mudança requer atenção, mas se for em condomínio precisa de cuidado dobrado: além das leis de cada município, é necessário seguir as normas internas. "Antes mesmo do projeto, vale conhecer as regras para horários, limpeza das áreas comuns ou despejo de entulho", avisa Cristiano de Souza Oliveira, advogado especializado em condomínios. Assim, você evita as reclamações dos vizinhos e do síndico.

Vamos às dicas para construir e reformar sem perder a amizade com a vizinhança:

1 - Planejar

Não adianta pressa para começar logo. O projeto detalhado é fundamental: "Sem ele, a obra se atrapalha no meio", diz Calazans. Esgotar todas as possibilidades leva à melhor solução e evita que o processo gaste mais tempo que o previsto. Nos condomínios, também é importante consultar a norma interna.

2 - Simplificar

Na reforma, que tal manter ou transformar o que for possível? "Se o azulejo é feio, uma opção é pintar. Não precisa trocar todo o revestimento", diz Calazans. Assim, a obra acabará mais rápido, fará menos barulho e usará menos materiais. O mesmo vale para as louças sanitárias: "Se estiverem em bom estado, sou contra a troca. Procuro fazer reformas menos invasivas", completa.

3 - Precaver-se

É fundamental conversar com os vizinhos antes de qualquer obra começar, explicando todos os detalhes, pois uma denúncia na prefeitura pode até embargar o projeto. Calazans sugere um laudo das casas ou apartamentos vizinhos. “Quaisquer alterações, como rachaduras, serão responsabilidade de quem está em obra.” No caso de condomínios, também é necessário apresentar o projeto ao síndico, que pode e deve fiscalizar se tudo está sendo cumprido.

4 - Prezar pela segurança

"80% dos assaltos e arrastões acontecem pela porta da frente", conta o advogado Cristiano. O condomínio deve exigir a identificação de todos os trabalhadores. "Considero uma obrigação moral do morador manter a segurança de seus vizinhos", completa. É papel do síndico vetar a entrada de funcionários não autorizados. Também é fundamental avisar a administração se for receber mercadorias.

5 - Respeitar os horários de silêncio

Eles variam de acordo com o condomínio, mas devem ser seguidos à risca. Exceções apenas em emergências, como um cano estourado de madrugada. Senão, o morador está sujeito a multa. Fora dos condomínios, valem as leis de silêncio de cada cidade.

6 - Controlar de perto a sujeira

O responsável pela obra é o responsável pelo entulho. Então nada de largar lixo na calçada. É preciso consultar a lei de cada cidade para retirada dos dejetos - normalmente, é preciso usar uma caçamba. Em prédios, também é importante respeitar os horários para a retirada do lixo.

7 - Cuidar das áreas comuns

Quem mora em condomínios, tem que se preocupar também com elevadores e escadas. “Sugiro, durante a obra, manter o elevador sempre forrado e evitar usar a escada, onde a sujeira se espalha com mais facilidade”, diz Cristiano. Também é bom lembrar que espaços como jardins e salões são para uso dos moradores e não de terceiros. Então nada de funcionários almoçando no parquinho. “O que pode é pedir autorização para eles usarem um refeitório, se houver.”

8 - Contratar mão de obra especializada

"A falta de profissional é um problema", conta Calazans. Este acompanhamento é importante para antecipar os problemas e evitar erros e atrasos. Pensar que obra sem profissional é mais barata é um mito, porque depois haverá gastos para consertar o que deu errado.

9 - Reparar possíveis danos

Se você está disposto a construir ou reformar, tem que saber que será o responsável por qualquer dano a seu vizinho. Mesmo se a estrutura da construção dele for frágil, o seu quebra-quebra será o causador das rachaduras.

10 - Quando terminar, agradecer a paciência de todos

Ufa! A obra terminou. Que tal agradecer a paciência da vizinhança? Nos condomínios, vale escrever um comunicado oficial e pedir para a administradora distribuir entre os moradores. Se não for cumprir o prazo estipulado, é fundamental avisar o atraso o quanto antes.

Fonte Revista Casa e Jardim

Dissídio - Convenção Coletiva empregados em Condomínios Caxias do Sul e Região

Os empregados em condomínios residenciais e comerciais tiveram um reajuste de 8,4% retroativos a 1º de março de 2013, aplicados sobre os salários resultantes da última convenção coletiva.

O reajuste deverá ser aplicado proporcional a data de ingresso na empresa, conforme demonstrado no quadro abaixo:

Admissão	Reajuste
MAR/12	8,40%
ABR/12	8,16%
MAI/12	7,32%
JUN/12	6,60%
JUL/12	6,26%
AGO/12	5,70%
SET/12	5,12%
OUT/12	4,31%
NOV/12	3,41%
DEZ/12	2,72%
JAN/13	1,79%
FEV/13	0,65%

Os salários mínimos das categorias ficou assim:

Zeladores: R$ 838,00
Demais empregados: R$ 770,00

Mais detalhes da convenção coletiva acessem  http://www.sintrahtur.com.br/z11/?p=convencoes&menu=condominios.

Caixa recebe queixa contra construtoras de imóveis

Novo canal passa a funcionar hoje para beneficiário denunciar 

Rio - Brasileiros com imóvel cadastrado no programa "Minha Casa, Minha Vida" podem contar, a partir de hoje, com canal de denúncia da Caixa Econômica Federal. Por meio do telefone 0800-721- 6268, é possível reclamar de construtoras por motivos de falhas ou ter esclarecimentos sobre imóveis onde moram. Especialistas estimam mais de mil queixas na primeira semana de operação, segundo informações obtidas pelo DIA.

Pelo número, o beneficiário faz registro da reclamação. A Caixa, por sua vez, aciona a construtora responsável que terá o prazo máximo de cinco dias para resolução. Caso a empresa não solucione em até cinco dias úteis, a Caixa impede a construtora de operar com o banco, incluindo-a em cadastro restritivo.

À parte dos beneficiários do programa habitacional, quem tem imóvel financiado na Caixa pode ligar para 0800-726-0101, em qualquer dia, inclusive fins de semana e feriados. O serviço funciona 24h e há resposta em até cinco dias. Para atendimento online, acesse: http://goo.gl/cJT1R.

Os canais são úteis para relatar falhas como as dos prédios do conjunto Zilda Arns II, do projeto "Minha Casa Minha Vida", em Niterói. Os edifícios tiveram que ser demolidos.

Fonte: Portal O Dia 

Segurança em condomínios

Novamente a imprensa nos apresenta a notícia de assaltos a condomínios. Vidas em risco e prejuízos materiais são geralmente o resultado. Por mais que um condomínio invista em segurança, de nada irá adiantar se os próprios moradores não mudarem seus hábitos, visando sempre a segurança. Não é raro encontrarmos portões abertos ou porteiros que abrem a porta inadvertidamente para qualquer um.

Abaixo iremos apresentar algumas dicas de segurança que devem ser adotadas por todos. O material abaixo foi produzido pela empresa Circulo Estratégico, especialista em segurança:

Conceitos básicos

90% dos casos, o acesso é feito pela portaria e/ou porta de entrada;

Estejam atentos a movimentações em frente em torno do condomínio de veículos e pessoas estranhas;

Se for possível solicitem oficialmente aos órgãos competentes do munícipio a retirada de orelhões, paradas de ônibus e lixeiras públicas de frente ao condomínio;

Criem sistemáticas com os moradores para maior segurança na entrada e saída de pessoas e veículos. Perguntas e resposta, equipamentos eletrônicos, sinal de luz, pisca, vidros abertos e luz acessa;

Conheçam profundamente os prestadores serviços antes da contratação;

Procure estar atento e comunicado sobre as viagens dos moradores do condomínio;

Não forneçam dados pessoais a estranhos;

Se possível criar um primeiro contato via fone/interfone/video porteiro entre a visita e o morador, após morado avisar portaria;

Combinem para sempre saberem quando haverá visitas no condomínio e quem será (quando possível);

Quando alguém perder uma chave ou controle trocar tudo imediatamente ou os códigos;

Não admita em qualquer hipótese que haja confronto dentro do condomínio, facilite a evasão do invasor;

O acesso de pessoas estranhas sempre dever ser controlado e preferencialmente ter limitações de horários;

Todas as pessoas que trabalham no condomínio deverão receber treinamento sobre segurança e emergência, inclusive para identificar os diversos expedientes empregados pelos bandidos;

As entradas social, de serviço e garagem do edifício precisam estar sempre muito bem iluminadas e sem obstáculos que atrapalhem ou mesmo impeçam a sua visão a distância;

O pessoal da portaria deverá preferencialmente sempre receber as mercadorias através de um passa volumes, evitando a presença de estranhos nos apartamentos;

Os acessos aos apartamentos devem ter boa iluminação, acionada automaticamente por sensores de presença;

O morador deve atender a porta somente depois de prévia identificação através do olho mágico ou câmeras;

Não admitir a entrada de técnicos não solicitados, telefone, água, luz etc. Em dúvida exigir credencial, confirmar por telefone, avisar a polícia e ligar para o morador;

No caso do recebimento de flores e presentes que não puder passar no passa objetos e que para o morador é surpresa, solicitar o cartão, anotar placa do veículo de entrega, solicitar documento do entregador, avisar a segurança para acompanhar.

Instalar botões de pânico nas portarias interligado com empresa de segurança ou polícia;

Se houver algum tipo de violência durante o assalto evite alterar a cena para que possíveis perícias possam serem realizadas;

Desconfie do motoqueiro que não retira o capacete;

Ideal é que funcionários não saiam a rua com uniformes do condomínio pois fica mais fácil identifica-los, rende-los para entrada no condomínio;

Em situações de reforma o morador de informar os dados completos dos trabalhadores para portaria e segurança;

Entregadores não devem entrar no prédio, cada morador deve descer para retirar, mesmo causando desconforto.

Possuir portões de veículos e pedestres compartimentados;

Sistema de segurança

Tenha backup de energia para os sistemas de segurança;

Tenha backup das imagens de forma redundante;

Câmeras não devem sere compradas por preço e sim para fazer segurança;

Porteiro, vigia, vigilante, auxiliar de segurança, ronda, guarda não exercem o mesmo papel, apenas similares;

Analisar a possibilidade de eclusa;

Avaliar iluminação;

Utilizar a tecnologia a favor do morador;

Medidas preventivas no assalto

Qualquer situação nunca reagir, não esqueça que pode haver sempre um comparsa escondido;

Tente manter a calma, nunca corra tentando fugir;

Jamais encare os assaltantes;

Responda somente o que lhe perguntarem;

Não grite ou discuta;

Não faça movimentos bruscos;

Tente colaborar, para que seja libertado rapidamente;

Não ande armado;

Registre toda ocorrência acontecida.

Procure não deixar objetos que sejam atrativos para invasões e furtos no condomínio. Ex: Escada, Lava-jato.

Fonte: Circulo Estratégico www.circuloestrategico.com.br

Grávida admitida por prazo determinado faz jus à estabilidade provisória

Uma trabalhadora grávida de sete semanas, contratada pela Germani Alimentos Ltda. para contrato de experiência e dispensada após o fim do prazo contratual, será reintegrada às funções e receberá os salários devidos pelo período do afastamento.

A Segunda Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST), em sessão realizada na última quarta-feira (6), manteve a decisão do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região (RS), por considerar que ela está de acordo com a nova redação do item III da súmula 244 do TST, que garante à gestante em contrato por prazo determinado a estabilidade e provisória prevista do artigo 10, inciso II, item 'b', do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT).

Súmula 244 do TST

A redação do item III da súmula 244 do TST, até o início de setembro de 2012, não garantia à empregada gestante a estabilidade provisória quando admitida através de contrato por prazo determinado.

No entanto, após a 2ª Semana do TST, realizada entre os dias 10 e 14 de setembro de 2012, a Corte alterou o teor desse item, para garantir à empregada gestante o direito à estabilidade provisória prevista constitucionalmente, mesmo na hipótese de admissão mediante contrato por tempo determinado.

Entenda o caso

A empregada foi contratada pelo prazo de 30 dias, a título de experiência, e, quando da admissão, ela já se encontrava na sétima semana de gestação. Durante o vínculo de emprego, ela precisou se afastar por diversas vezes por causa de complicações na gravidez, razão pela qual teve o contrato suspenso e recebeu benefício previdenciário. Três meses após o início do vínculo, quando completados os 30 dias contratuais, a empresa a dispensou em decorrência da extinção do contrato de experiência.

Inconformada, a empregada ajuizou ação trabalhista e afirmou a nulidade da dispensa, já que possui garantia provisória no emprego em razão do seu estado. Assim, pleiteou sua reintegração ou o pagamento de indenização substitutiva. A empresa se defendeu e afirmou que a despedida foi legal, já que, por se tratar de contrato de experiência, não existe direito à estabilidade provisória da gestante.

A 3ª Vara do Trabalho de Santa Cruz do Sul (RS) considerou correta a dispensa após o decurso do prazo contratual e indeferiu os pedidos da gestante. Para o juízo de primeiro grau, qualquer tipo de estabilidade é incompatível com os contratos por prazo determinado.

A empregada recorreu ao TRT-4, que acolheu o apelo e determinou sua imediata reintegração, com o pagamento de todas as verbas devidas pelo período do afastamento. Considerando o estado gravídico da empregada no momento da admissão, o Regional concluiu que a garantia no emprego não poderia ter sido afastada pelas cláusulas excepcionais do contrato de experiência, pois ela já se encontrava em situação especial a fazer jus à estabilidade provisória da gestante, prevista no artigo 10, II, b, do ADCT.

"Não obstante se conheça jurisprudência expressiva no sentido de que incompatível o contrato por experiência com a garantia de emprego em face da gravidez, no caso em tela impõem-se considerar o relevante fato de que a empregada já se encontrava grávida por ocasião da admissão. Não se pode dizer que aquela gestação, já iniciada, estivesse ao desabrigo da proteção", esclareceram os desembargadores.

A Germani interpôs recurso de revista no TST e afirmou ter havido violação à Constituição Federal e à súmula 244 do TST, pleiteando, assim, a reforma da decisão Regional.

O relator do caso, ministro José Roberto Freire Pimenta, explicou que a nova redação do item III da súmula 244 do TST garante à empregada gestante estabilidade provisória no emprego, mesmo nos contratos por prazo determinado. Como a decisão Regional está em sintonia com referida jurisprudência, o apelo não pode ser admitido, nos termos da súmula 333 do TST, que dispõe que decisões superadas por iterativa, notória e atual jurisprudência do TST não ensejam recurso de revista.

A decisão foi unânime.

Fonte: Tribunal Superior do Trabalho

Entrega declaração RAIS pelos condomínios

O prazo legal de entrega da declaração da RAIS ano-base 2012 inicia-se em 15 de janeiro de 2013 e o término se dará em 08 de março de 2013. A Portaria nº 05, de 08 de janeiro de 2013 que aprova instruções para a declaração da Relação Anual de Informações Sociais - RAIS ano-base 2012 foi publicada no DOU (Diário Oficial da União) de 09 de janeiro de 2013. 

Os condomínios são obrigados a entregar também a declaração da RAIS, independente de haver funcionários contratados. Em não havendo, deve ser entregue a declaração negativa.

CERTIFICAÇÃO DIGITAL - A partir de 2013, todos os estabelecimentos ou arquivos que possuírem 20 ou mais vínculos empregatícios deverão transmitir a declaração utilizando um certificado digital válido padrão ICP Brasil. A obrigatoriedade também inclui os órgãos da Administração Pública. 

Para a transmissão da declaração da RAIS de exercícios anteriores, com empregado, também será obrigatória a utilização de certificado digital, inclusive para os órgãos da Administração Pública.

A entrega da declaração é obrigatória e o atraso na entrega está sujeito a multa conforme previsto no ART. 25 da Lei nº 7.998, de 11/01/1990.