O Fundo de Reserva

Por João Paulo Rossi

O fundo de reserva, como o próprio nome indica, é um fundo diferenciado do caixa do condomínio e sua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

Cabe observar que sobre o fundo de reserva o Código Civil nada diz. Assim, sua existência, forma de contribuição e demais particularidades dependerão de expressa previsão da Convenção do Condomínio (art. 1.334, I, do Código Civil).

É certo que a verba relativa ao fundo de reserva costuma ser incluída na previsão orçamentária, apresentada e aprovada no início de cada ano na assembleia geral ordinária (art. 1.350 do Código Civil).

Não raro a Convenção Condominial rege o fundo de reserva sem, contudo, fixar as hipóteses para sua utilização, e sem estabelecer um limite máximo de arrecadação. No caso, poderá a assembleia geral de condôminos se posicionar a respeito, de modo subsidiário, mediante votação de praxe (maioria simples dos presentes em segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil), isto é, a assembleia pode estipular um teto para a arrecadação, que cessará toda vez que tal limite for alcançado, retornando apenas quando o fundo de reserva for utilizado e tiver que ser recomposto.

A praxe em termos de valor de contribuição ao fundo de reserva é fixar um percentual sobre o orçamento das despesas ordinárias.

São exemplos de despesas que devem ser cobertas pelo fundo de reserva as tidas como emergenciais e inadiáveis: consertos de vazamentos, do telhado, bombas d’água, troca de segredo do portão etc.

Por outro lado, é muito comum a dúvida sobre a natureza do fundo de reserva, se o mesmo caracteriza despesa ordinária ou extraordinária. Como resposta, a composição ou constituição do fundo de reserva depende da contribuição dos locadores, tendo a natureza de despesa extraordinária:

Lei n° 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

(...)

g) constituição de fundo de reserva.

Por sua vez, o locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando este houver sido utilizado para cobrir as despesas ordinárias, e cujo gasto tenha se dado em momento contemporâneo ao da locação:

Lei n° 8.245/91

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

(...)

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Fonte: Licitamais

Fui eleito síndico. O que devo fazer em primeiro lugar?

Marcelo Manhães de Almeida

Neste artigo, abordo a questão, sob o ponto de vista de um síndico, recém-eleito em assembleia geral, juntamente com o novo conselho fiscal composto por três condôminos e que, no primeiro dia de mandato, pergunta a si mesmo: o que devo fazer em primeiro lugar?

Vamos considerar um condomínio verticalizado, com as questões que usualmente se vê, por exemplo: nível de inadimplência de 5%; alguns transtornos decorrentes de desavenças entre moradores; necessidade de realizar várias obras de reparos e manutenção nas áreas comuns; grupo de condôminos que quer (e tem condições financeiras para tanto) investir em algumas reformas para modernizar a edificação. A primeira medida a fazer é “tomar pé” de algumas situações...

1. Ler os artigos 1331 a 1358 do código civil, para conhecer o texto de lei que trata de condomínio edilício, inclusive das funções do síndico;

2. Inteirar-se da situação fiscal do condomínio (certificar-se se estão em dia o recolhimento de todos os encargos trabalhistas, alvarás, seguros, licença de elevadores etc);

3. Avaliar a situação financeira do condomínio, analisando quais unidades estão inadimplentes (juntamente com as respectivas planilhas das dívidas em aberto) e os custos incorridos (especialmente a folha de pagamento e os encargos que podem estar sendo pagos desnecessariamente, por conta de pagamento de horas extras e acúmulos de função);

4. Ler a convenção de condomínio e o regimento interno.

Em seguida, liste todos os pleitos dos demais condôminos e vistorie o condomínio para apurar as necessidades de reparos e melhorias, graduando o nível de urgência. Com todas essas informações, elabore um plano contemplando, conforme o caso:

1. Ações para reduzir inadimplência (parcelamento, redução de juros e multa moratória);

2. Revisão do quadro de funcionários, especialmente em relação à carga horária, para evitar a realização de horas extras e acúmulos de funções que possam vir a integrar o salário do funcionário e, assim, aumentar o passivo trabalhistas do condomínio;

3. Medidas emergenciais necessárias, respeitado o nível de prioridade.

É recomendável que o plano seja apresentado e debatido com o conselho fiscal, de modo a que as decisões sejam compartilhadas e que haja apoio no momento de suas implantações.

Com o decorrer do tempo, outras medidas podem ser estudadas, como, por exemplo, a questão da individualização dos hidrômetros, iluminação temporizada, revisão de alguns contratos (manutenção de elevadores ou limpeza de piscina, por exemplo).

Toda e qualquer reforma ou implantação de benfeitorias deve ser muito debatida, e sempre acompanhada dos respectivos orçamentos. Por mais bem intencionado que esteja o síndico, não vale o risco de tomar algumas medidas sem o respaldo da assembleia geral ou, no mínimo, do conselho fiscal.

Assumir esta função é muito difícil; trabalho não falta. São muitas obrigações e responsabilidades e, na maioria das vezes, o síndico ainda é criticado por condôminos que nada ajudam na gestão condominial. Mas, ainda assim, há pessoas que se dedicam pelo bem comum, e que também entendem que, prestando esse serviço, estão, de alguma forma, preservando o seu patrimônio.

O que se espera é que o síndico não entenda o condomínio como uma propriedade particular, onde pode tomar todas as decisões que julgar corretas, independentemente da oitiva dos demais condôminos; e, por parte dos condôminos, compreensão e efetiva colaboração na gestão.

Fonte Uol - Casa e Imóveis

Água é Vida

FREI JAIME BETTEGA

No calendário de eventos e datas, dia 22 de março é o Dia Mundial da Água. Uma comemoração que convida à reflexão. Uma data que não pode ficar apenas na lembrança. Basta estar atento à realidade que, de imediato, perceberemos o descuido com esse líquido que é subjugado e tratado com indiferença. O desperdício é uma das provas de que não sabemos valorizar a água.

Movimentos comunitários, poderes públicos e ONGs se levantam para sensibilizar consciências e desencadear políticas que possam garantir água para todos. No campo da educação, escolas procuram perpassar esse assunto afinando estudos, experiências e exposições, sempre na tentativa de construir consciência e perpetuar atitudes.

O corpo humano é, em grande parte, constituído por esse líquido insubstituível que sacia a sede, renovando as entranhas da existência. Sem água, não há vida. Períodos prolongados de seca atestam que essa composição tem um poder criador e renovador. Evidentemente que o excesso ocasiona prejuízos e destruição.

Convém não esperar para confrontar-se com sua falta, para dar-se conta da sua importância e da urgência de gestos de cuidado para com esse bem precioso, presente à humanidade, porém finito. O último pingo da torneira já foi experimentado por muitos. Sejamos criativos no consumo moderado e em atitudes de reaproveitamento da água da chuva para ações diversas. Incluir numa construção a captação da água que chega aos telhados sob a forma de gotas intermitentes é atestado de avanço e de entendimento do que consiste a sustentabilidade.

Recentemente foi divulgado que, para fazer uma porção de chocolate, é preciso 10.777 litros de água. Já a produção média de um carro exige aproximadamente 147.971 litros. A listagem seria infinita. Não há necessidade de comprovação de sua insubstituível utilidade. A urgência reside no modo como usufruímos.

A moderação e a consciência em tudo o que se faz confirmam a essência que o ser humano carrega dentro de si. Fantásticas descobertas e incríveis avanços jamais substituirão a sabedoria e a humildade que o coração pode armazenar, sem cometer excessos.

Fonte Jornal Pioneiro

Animais em edifício: um problema constante

Isabel Cristina Porto Borjes*
Um dos problemas mais frequentes nos condomínios de edifícios consiste na permissão de possuir um animal de estimação ou na possibilidade de, através de cláusula na convenção, proibi-la. Muitos casos extrapolam os muros condominiais e acabam no Judiciário.

Existem três situações distintas: não existir na convenção qualquer vedação; a convenção permitir somente animais de pequeno porte, que não causem incômodos aos condôminos, quando não há qualquer impedimento para o condômino adquirir seu pet, e as convenções que têm cláusula vedando terminantemente qualquer animal.

A dificuldade está na terceira situação: o condômino ou morador que adquirir um animal de estimação estaria contrariando a convenção do condomínio e, consequentemente, este poderia requerer a retirada do animal do prédio?
Você concorda com a presença de animais em condomínios, mesmo contrariando a convenção?

Em princípio, a convenção é a “lei” que determina a conduta dos condôminos e moradores dentro do edifício e, portanto, tem caráter normativo, devendo ser observada e respeitada por todos.

Contudo a validade dessa cláusula de proibição de animais de estimação está sendo discutida nos tribunais, cujas decisões recentes têm sido no sentido de considerá-la abusiva e, portanto, relativizada. Significa dizer que tal cláusula é nula e sem qualquer efeito, pois contraria os artigos 5º, XXII, e 170 da Constituição Federal, que asseguram o direito de propriedade, e o art. 225, § 1º, inciso VII, do mesmo diploma legal, que inclui o animal como parte do meio ambiente e tutela juridicamente o direito deles à dignidade, vedando a prática de maus-tratos.
Igualmente abusivas as cláusulas que determinam que os animais transitem na área de uso comum, somente no colo do dono, e que proíbem o uso de elevadores.

Assim sendo, a permanência de animal na unidade condominial, que não cause transtorno à saúde e à segurança dos demais, é perfeitamente lícita e possível, ainda que contrarie a norma condominial.

A jurisprudência vem ao encontro da realidade social, reconhecendo que a aquisição de um animal de estimação já é costume e uma prática constante da sociedade moderna, atingindo grande parte da população mundial.

Nesse sentido a decisão proferida pela desembargadora Elaine Harzheim Macedo, da 17ª Câmara Cível, noticiada pelo site do Tribunal de Justiça deste Estado, no dia 18 de janeiro de 2011, autorizando, liminarmente, a permanência de um cão no condomínio, ainda que contrária à norma condominial que a veda expressamente, fundamentando que “nos dias atuais, cada vez mais as terapias com animais são recomendadas para pessoas de todas as idades, já havendo estudos que apontam para a melhoria das condições gerais de saúde, inclusive orgânicas, de quem convive com os mesmos”.

Resta, portanto, aos apaixonados pelos animais, a conscientização de mantê-los sob as guias, respeitando os demais moradores, principalmente aqueles que não são afeitos a eles e, agora, são obrigados a tolerá-los.
*Advogada e professora de Direito Civil

Fonte: Zero Hora

Obra em área comum leva a coletividade em conta

Giselle Esteves Vergal

O condomínio em edifícios é composto por áreas de uso privativo, ou seja, as unidades autônomas de uso exclusivo do proprietário (habitacionais ou comerciais) e outras, de uso comum, que podem ser definidas como um indissociável acessório da primeira, mas objeto de co-propriedade.

A destinação, seja ela privativa ou comum, é previamente determinada pelo Incorporador antes mesmo da construção do edifício, através da especificação de condomínio.

A regulamentação da matéria está prevista no Código Civil. O artigo 1.331, parágrafo 2º, estabelece que o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

O artigo 1.335, inciso II, do mesmo diploma, por sua vez, regra que o uso das partes comuns será feito “conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores.”

Todos os condôminos têm o direito de usar e gozar livremente das partes comuns do empreendimento e de acordo com a destinação atribuída em convenção, que rege a vida em condomínio. Em outras palavras, salvo se houver consenso unânime, não se pode tolher da coletividade a possibilidade de livre utilização de áreas não-privativas em benefício exclusivo de um ou de outro.

Com alguma frequência, esta premissa é desrespeitada. É o que ocorre quando um condômino, sem o consentimento dos demais, realiza obra de expansão de sua unidade autônoma sobre área de propriedade e uso comum. Esta situação se mostra mais comum em unidades térreas ou naquelas localizadas no último andar do edifício.

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem decidido de forma reiterada que, quando verificada esta hipótese, o condômino infrator além de ser condenado ao pagamento de multa pecuniária, estará sujeito à ordem de desfazimento da acessão realizada em área comum.

Dentre os casos concretos já decididos pelo tribunal estadual, merece destaque a Apelação 244.338-4/7-TJ/SP, na qual foi mantida anterior determinação de imediata demolição de acréscimos a uma unidade autônoma, que invadiu 1,3 metro da área destinada ao uso comum. A decisão pode ser considerada como um espelho do entendimento jurisdicional (aplicado até hoje em diversos casos análogos), pois destaca a impossibilidade de convalidação do uso ilegítimo das áreas condominiais com o decurso do tempo, o que possibilita ao Condomínio reaver seu direito a qualquer momento.

Fonte Conjur.com.br

O pagamento da chamada extra é de responsabilidade do proprietário do imóvel ao tempo do vencimento de cada parcela

A Primeira Turma Recursal Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, através do Recurso 71002993921 da comarca de Porto Alegre reverteu decisão de primeiro grau sentenciando que quem deve pagar as parcelas vincendas da chamada extra é o atual proprietário do imóvel.

Neste processo, o comprador adquiriu um imóvel em condomínio e a escritura fora feita sem que constasse qualquer dívida por parte do vendedor junto ao condomínio. Após a compra, o novo proprietário foi surpreendido com cobranças de R$ 100,00 a título de chamada extra, que segundo ele deveriam ter sido pagas pelo antigo proprietário.

Segundo o Juiz Relator Dr. Leandro Raul Klippel, a chamada extra é voltada para melhorias no imóvel, sendo que no caso em comento se atine ao conserto do telhado do prédio. Entende ainda que tal cobrança não se confunde com dívida do proprietário para com o condomínio, uma vez que aquela possui natureza diversa, qual seja a de vinculação a benfeitorias. Portanto, a chamada extra constitui-se em débito inerente ao pagamento normal e mensal do condomínio, sendo que o responsável pelo adimplemento é o proprietário/possuidor do imóvel ao tempo do vencimento de cada parcela, até porque beneficiário da medida.

Com este posicionamento, a ação foi julgada improcedente, obrigando o novo proprietário do imóvel a arcar com o pagamento das parcelas inerentes a chamada extra desde a data da compra do imóvel.

Se no contrato de compra e venda de um imóvel em condomínio não constar qualquer negociação quanto ao pagamento de valores vincendos ao condomínio, a qualquer título, caberá sempre ao novo proprietário o pagamento destes.

Fonte TJRS