Promover a acessibilidade de todos é lei, inclusive para condomínios. E o seu prédio, está adaptado?

Um assunto muito sério ainda é desconhecido pela maioria dos síndicos: a promoção da acessibilidade, eliminando barreiras arquitetônicas para deficientes ou pessoas com mobilidade reduzida. O Decreto federal n. 5296, de 02 de dezembro de 2004, regulamentou as Leis n°s 10.048, de 8 de novembro de 2000, e 10.098, de 19 de dezembro de 2000, que estabelecem normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade. Segundo o artigo 18 do Decreto, “a construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT”. O parágrafo único do mesmo artigo diz que “também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo.”

Ou seja, por lei os prédios têm que promover a acessibilidade de pessoas com deficiência. Para os síndicos que ainda acreditam que os condomínios nada têm a ver com o acesso de deficientes, vale lembrar um dado do censo realizado em 2000 pelo IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística: segundo a pesquisa, 24,5 milhões de brasileiros têm algum tipo de deficiência, ou seja, 14,5% da população. Há ainda as pessoas com mobilidade reduzida, como os idosos ou um simples caso de perna quebrada.

“A maioria de nossos edifícios foi construída quando havia pouca preocupação com a acessibilidade. As reformas nas áreas de uso comum merecem mais atenção dos síndicos e dos profissionais envolvidos”, explica a arquiteta Mara Cabral, especialista em acessibilidade. Segundo Mara, o condomínio que se adequar às leis estará agregando valor ao seu patrimônio. “Prédios antigos que não se atualizarem irão se depreciar. Num prédio que promove a acessibilidade, todo mundo é bem-vindo. Os deficientes querem apenas autonomia e segurança. Cuidando da acessibilidade, os síndicos estão garantindo a autonomia desses cidadãos”, reflete a arquiteta, completando que só há risco de fiscalização em edifícios se for feita denúncia no Ministério Público por alguém (morador ou visitante) que se sentir prejudicado pela dificuldade de acesso.

Crianças, idosos, deficientes, pessoas com mobilidade reduzida. Para Mara, é preciso pensar no melhor espaço para todo ser humano. As obras para todos adotam o desenho universal. “Pelo desenho universal, o mínimo de um ser humano é a medida de 80 x 120 cm , que é o cadeirante. O desenho universal hoje é lei. Em um projeto de banheiro, por exemplo, não existem mais portas de 60 ou 70 centímetros de largura, mas de no mínimo 80 centímetros. Ainda tomando como exemplo o banheiro, a porta tem que abrir para fora, permitindo que um idoso ou cadeirante possa ser socorrido em caso de queda no interior do ambiente”, explica Mara.

Para garantir a acessibilidade em um novo projeto ou em uma reforma das áreas de uso comum dos condomínios, existem padrões técnicos testados e estabelecidos na norma técnica NBR 9050 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Muita gente acha que acessibilidade é construir rampas e gastam tempo e dinheiro executando obras fora de padrões que chegam a ser consideradas aberrações arquitetônicas”, sustenta a arquiteta. Mara acredita que, felizmente, no Brasil já se começa a perceber que a acessibilidade é fundamental. “A idéia de que é preciso maior cuidado com a segurança das crianças e dos idosos aumenta a procura por prédios que garantam o livre acesso, independente das fases da vida e das condições de cada um. Afinal, vamos envelhecer um dia, com algumas limitações físicas ou sensoriais, e investir em acessibilidade será a garantia de maior independência para alguns e benefício para todos, além de valorizar nosso patrimônio”, arremata.

A seguir, a arquiteta aponta alguns dos critérios utilizados para avaliação de acessibilidade em edificações:

Entradas e saídas:

-Devem apresentar superfície regular, firme, contínua, estável e antiderrapante sob quaisquer condições climáticas; passagem livre de obstáculos e largura mínima de 1,20m; superfície com inclinação transversal de no máximo 2%.

-Uso de piso tátil para indicação de obstáculos ou mudança de plano da superfície.

-Junta de dilatação e grelha devem ser embutidas no piso transversalmente à direção do movimento, com vãos máximos de 1,5 cm entre as grelhas e preferencialmente instaladas fora do fluxo principal de circulação.

-Capachos devem ser embutidos no piso, não ultrapassando 1,5 cm de altura.

Rampas de pedestre:

-Qualquer desnível de plano superior a 1,50 cm é considerado degrau. Portanto, tem que ser vencido com rampa (a largura mínima deve ser de 1,20 m).

-Patamar no início e final de cada segmento de rampa, com comprimento igual a largura da rampa, ou seja, no mínimo 1,20 m.

-Guia de balizamento (elemento instalado junto aos limites laterais das superfícies do piso, perceptível por pessoas com deficiência visual) com altura mínima de 5 cm.

-Piso tátil para sinalização: largura mínima de 28 cm, localizado antes do início e após o término de cada segmento de rampa.

-Inclinação transversal de no máximo 2%.

-Inclinação longitudinal de 5%, ou de acordo com a fórmula abaixo:

I= H x100

C

C= comprimento da rampa

H= altura a vencer

I = percentual de inclinação

Corrimãos:

-O ideal é que escadas e rampas possuam corrimão nos dois lados e em duas alturas (0,92 cm e opcional para 0,70 cm) , para que crianças e cadeirantes também possam alcançar. 

Fonte: Direcional (Luiza Oliva)

Venda ou aluguel de vagas de garagem poderá ter restrições

Proprietários de imóveis residenciais ou comerciais poderão ficar impedidos de vender ou alugar suas vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio. Essa proibição está em projeto de lei (PLS 219/03) do senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), incluído na pauta de votações da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) da próxima quarta-feira (4).

O projeto altera o Código Civil (Lei 10.406/2002) para excluir os abrigos para veículos das partes do imóvel classificadas como de uso independente, passíveis, portanto, de serem alienadas ou gravadas livremente pelo proprietário. É importante ressaltar, entretanto, que o PLS 219/03 deixa uma brecha para a venda ou aluguel de vagas de garagem a não-condôminos. Essa possibilidade é aberta se houver autorização expressa nesse sentido na convenção de condomínio.

"Ao analisar o mérito, torna-se fácil intuir que a venda ou aluguel de uma unidade de garagem a pessoa estranha ao condomínio é motivo de vulnerabilidade para todo o grupo, que assim poderá estar recebendo, em seu meio, pessoa inconveniente. Por outro lado, se esta for a vontade assentada em assembléia, não haverá o impedimento da locação ou venda da unidade, mas a responsabilidade será por todos os condôminos compartilhada", argumentou o relator, senador Pedro Simon (PMDB-RS), no parecer favorável ao PLS 219/03.

Pedro Simon faz questão de esclarecer, no parecer, que a proposta não cria obstáculo para que o proprietário venda ou alugue suas vagas de garagem a outros condôminos.

Atualmente, o Código Civil prevê em seu art. 1.339, §º2º a possibilidade da alienação ou locação de parte acessória de sua unidade, desde que esta previsão conste na convenção ou se não houver oposição em assembléia:

“Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§1º [...]

§2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se esta faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.”

Portanto, a fim de evitar maiores problemas, o que temos aconselhado a fazer é a atualização da convenção do condomínio, nos moldes da atual legislação, tendo em vista que na grande maioria, as convenções foram escritas ainda sob a vigência do antigo Código Civil.

Fonte Agência Senado

Condomínio não pode cortar água de inadimplente

O corte de fornecimento de água de condômino inadimplente é ilegal quando a sanção é executada pelo condomínio, e não pela prestadora do serviço público. No entanto, o inadimplente deve pagar o que deve e não tem direito a indenização por dano moral, porque não é lícito onerar, novamente, quem custeou a cota do mau pagador.

Esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo para julgar parcialmente procedente uma ação civil. O autor inadimplente questionava a legalidade da cobrança, do corte de fornecimento de água e pretendia ser indenizado pelo condomínio, por eventuais danos morais sofridos.

A 4ª Câmara de Direito Privado disse que a cobrança é legal, mas o corte do fornecimento de água pelo condomínio não tem amparo na legislação. “As sanções ao condômino inadimplente são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária”, declarou o relator do recurso, desembargador Francisco Loureiro.

A turma julgadora também afastou qualquer possibilidade de indenização por dano moral. Ela entendeu que o autor não sofreu qualquer constrangimento por conta do excesso na forma de cobrança feita pelo condomínio.

Para o relator, o comportamento do condômino em atraso foi “ilícito” e “imoral” ao impor aos demais moradores o dever de custear a parte que lhe cabia nas despesas comuns. “Não se mostra lícito onerar os demais condôminos, que já custeiam a cota do autor, a pagar-lhe danos morais”, completou.

O inadimplente mora em um edifício de apartamentos na comarca de Cajamar-Jundiaí. Diante do número de não pagadores das despesas, os condôminos decidiram, em assembleia, contratar uma empresa para separar, por apartamentos, os registros de água. Os hidrômetros foram instalados, individualizando as contas de consumo que passaram a ser cobrada pelo condomínio, mas esse continuou sendo contribuinte único da Sabesp.

O autor da ação reconheceu que deixou de pagar o condomínio, não por discordar do valor cobrado, mas porque estava desempregado. Como apontou o relator do recurso, não pagou porque não devia, mas por não dispor de dinheiro.

Em primeiro grau, a Justiça paulista julgou extinto o processo, sem conhecimento do mérito, em relação a desconstituição do débito e improcedente o pedido de indenização.

A legalidade do corte do fornecimento de serviços públicos, como água e luz, no caso de falta de pagamento da tarifa, já está pacificada no Superior Tribunal de Justiça. A posição do STJ se ampara na tese da bilateralidade e equilíbrio dos contratos.

Mas o Tribunal de Justiça entendeu que o caso não trata do assunto pacificado no STJ, mas da licitude do comportamento do condomínio, após pagar a tarifa global do edifício à Sabesp, de cortar o fornecimento dos inadimplentes. “Em termos diversos, quem efetua o corte não é a concessionária, que recebe em dia o seu crédito, mas sim o condomínio sub-rogado”, afirmou o desembargador Francisco Loureiro.

Para sustentar seu argumento o relator fez uso do artigo 1.335 do Código Civil, que disciplina os direitos fundamentais dos condôminos, entre eles o uso das áreas e serviços comuns de edifícios e condomínios. O mesmo artigo da norma também disciplina as sanções que devem ser aplicadas aos inadimplentes das despesas a serem rateadas.

“Não há previsão legal e nem se admite como sanção lateral ao inadimplemento das despesas condominiais a vedação ou restrição ao uso do imóvel ou das partes ou serviços comuns da edificação, ainda que previstas na convenção ou regulamento interno, ou aprovadas por assembleia, que não podem afastar norma de ordem pública”, disse o relator ao reconhecer a ilicitude da suspensão do fornecimento de água.

Por Fernando Porfírio

Fonte: Conjur

Feliz Dia do Amigo

Para a Palazzo, amigo é aquele que está junto tanto nas horas boas, como nas horas de desassossego. Amigo é aquele que sabemos que podemos contar, independente da hora. Por isso, a Palazzo Condomínios deseja a todos seus clientes, fornecedores e apoiadores, que são sobre tudo amigos, um feliz Dia do Amigo!!!

Um forte abraço a todos.

Palazzo Condomínios

O trabalho em casa e as limitações do condomínio (home office)

Cada vez mais empresas permitem que seus funcionários trabalhem em casa. Segundo estimativa da Sociedade Brasileira de Teletrabalho, o número de profissionais trabalhando em casa cresce 10% ao ano. O trabalho remoto é uma alternativa cada vez mais procurada por quem não tem a obrigatoriedade de estar no escritório, por mães de recém-nascidos e autônomos interessados em baixar seu custo fixo. Internet de banda larga, telefone celular, webcam e Skype. com recursos tecnológicos cada vez mais acessíveis, a implementação dos chamados home offices nas residências dos profissionais liberais já é uma realidade. Mesmo empresas que já possuem a infraestrutura necessária para abrigar centenas ou milhares de funcionárias muitas vezes optam por permitir que eles trabalhem de casa porque acreditam em um aumento da produtividade com redução de custos. O desafio fica para os condomínios de apartamentos, a quem cabe a tarefa de normatizar a atividade comercial no interior de prédios residenciais.

Antes de mais nada, os moradores devem observar o que está estipulado no regimento interno do condomínio em relação a atividades comerciais. Em geral, é permitido trabalhar usando computador e telefone em atividades que não exijam relacionamento direto com outras pessoas, tais como traduções, revisões de texto e montagem de planilhas.

Entretanto, não se pode usar áreas comuns, como hall de entrada ou salão de festas, para reuniões de trabalho a não ser que o condomínio disponha de espaço destinado a esta finalidade. Do mesmo modo, é proibido usar atividades que gerem consumo de gás ou de água se a cobrança desses itens for coletiva. 

Como de praxe, excesso de barulho ou presença de prestadores de serviços não são permitidos fora do horário acordado no regulamento do prédio. O morador que trabalha em casa também não pode, em hipótese alguma, fazer qualquer tipo de publicidade do endereço do condomínio como ponto comercial.

É preciso que os condomínios atentem-se par esta nova realidade, atualizando suas convenções a fim de manter a harmonia e a qualidade de vida do demais moradores.

Fonte: Portal Exame e Você S/A