Meu vizinho não paga a taxa de condomínio. E eu com isso?

Na semana passada reencontrei um amigo que não via havia muito tempo. Dedicamos algumas horas para relembrar o passado, falar do presente e pensar no futuro. Tínhamos muito o que conversar para pôr o papo em dia.

Entre outras coisas, cada um quis saber onde o outro estava morando. Moro em uma casa, decisão tomada há mais de dez anos, quando resolvi que cortaria a taxa de condomínio do orçamento familiar.

Ele mora em condomínio. E manifestou sua preocupação em relação aos vizinhos inadimplentes, que, deixando de pagar a taxa de condomínio, oneram a taxa dele e dos demais que cumprem com a obrigação de pagar as despesas do prédio onde vivem. Ao ouvir o comentário desse amigo, e recordando meus tempos de síndica, dei-me conta de que já sabia qual seria o tema desta coluna.

Vamos examinar os dois lados da moeda, três na verdade: o condômino que está inadimplente, o condômino que assume o custo de quem não paga e o condomínio, representado pelo síndico, que precisa fazer alguma coisa a respeito.

INADIMPLENTE
O Novo Código Civil, de janeiro de 2003, reduziu de 20% para 2% o valor da multa devida por atraso no pagamento do condomínio.

É possível que essa significativa redução na multa possa induzir os condôminos a deixar de pagar suas mensalidades no prazo.

Diante de uma dificuldade de caixa, certamente preferirão pagar outras contas, em que os juros são muitos superiores, como cartões de crédito, cheques especiais e empréstimos bancários.

Essa é uma estratégia arriscada porque os vencimentos vão se acumular e colocar em risco sua capacidade de pagamento e o controle da situação. É bom ficar alerta também porque a multa não será o único ônus do condômino inadimplente.

O mesmo Código Civil autoriza a cobrança de juros e outras multas que podem gerar passivo importante para suas finanças. Os condomínios podem alterar as "convenções condominiais" e estabelecer novas medidas, observada a legislação, desestimulando a inadimplência.

Se você costuma ficar inadimplente, avalie seriamente a possibilidade de se mudar para um condomínio com mais unidades e, portanto, com taxa de condomínio menor do que a atual.

Atrasos acumulados ao longo do tempo podem agravar bastante sua situação financeira. No limite, seu imóvel pode ir a leilão para quitar a dívida acumulada com o condomínio, mesmo que seja o único que a família possui.

SÍNDICO
Ao síndico recomendamos que procure o condômino inadimplente ao primeiro sinal de atraso e proponha um acordo, evitando que o problema se agrave.

Aos condomínios mais antigos, criados antes de janeiro de 2003 e que ainda não atualizaram suas convenções, recomendamos ao síndico e ao corpo diretivo que avaliem o conjunto das condições previstas no Novo Código Civil.

É possível que o conjunto das penalidades previstas resulte em maior proteção aos condôminos e ao patrimônio do condomínio do que a antiga multa de 20%.

A nova multa prevista por inadimplência é de apenas 2%. Entretanto, em caso de repetição do não pagamento do condomínio no prazo, a multa pode chegar a cinco vezes o valor da mensalidade devida.

Para alteração da convenção do condomínio, são necessários dois terços dos votos dos condôminos. Sabemos que não é fácil reunir essa quantidade de condôminos. Mas, se o assunto for do interesse de todos e gerar melhoria na gestão dos custos do condomínio, provavelmente você reunirá público suficiente para aprovar as mudanças que precisam ser feitas.

Consulte a empresa administradora do seu condomínio, a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) ou, ainda, um bom advogado.

Busque toda a orientação disponível para resolver, da melhor maneira possível, os conflitos de inadimplência do seu condomínio.

ADIMPLENTE
Se um ou mais moradores deixam de pagar a taxa do condomínio por qualquer motivo, o rateio das despesas deverá ser feito entre os demais condôminos - que terão de pagar a taxa das suas unidades e parte da taxa do vizinho inadimplente. Complicado, não é mesmo?

Procure se envolver ativamente na gestão do seu condomínio. Não deixe de participar das reuniões e zele pelo seu patrimônio e por seu orçamento.

Conheça a convenção do seu condomínio, analise as demonstrações contábeis periódicas, verifique se existem casos de inadimplência e como elas estão sendo tratadas. O problema você já tem; faça parte da solução desse mesmo problema.

ALERTA
Se você está planejando a compra de um apartamento, saiba que a dívida relativa a taxas condominiais em atraso, quando existente, é do imóvel - e não do morador.

Portanto, solicite um atestado de regularidade do pagamento da taxa de condomínio para assegurar que o imóvel está em ordem com seus compromissos.

Uma dívida preexistente passará a ser sua, por ser o novo proprietário do imóvel. Evite dissabores e comemore quando estiver com as chaves na mão.

Dicas que valem dinheiro 

* Participe ativamente da gestão do seu condomínio. O rateio das despesas entre os condôminos, afeta o seu orçamento diretamente.

* Os condôminos estabelecem, em conjunto, os direitos e deveres de todos para assegurar uma convivência em harmonia. Se todos respeitarem a convenção haverá qualidade de vida e finanças sob controle.

* Se a convivência no condomínio não é saudável e a qualidade de vida não é boa, é hora de mexer na convenção. Mobilize, compareça às reuniões, assegure o seu direito e respeite o direito do seu vizinho.

Fonte: Edição 197 - Conexão Condomínio - SecoviRS/Agademi

Quais documentos do condomínio devem ser guardados?

A dúvida sobre que documentos e papéis devem ser guardados - e quais podem ser descartados -, muito comum em casas e apartamentos, existe também em administradoras e síndicos de condomínios. Por isso, a AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) preparou um guia prático para auxiliar na hora de arquivar a papelada. 

Além das vias originais, muitos documentos podem ser guardados diretamente em meio eletrônico, sendo necessário extremo cuidado, tanto no manuseio dos documentos em papel quanto na guarda e cópias de segurança dos documentos digitalizados.

Com relação aos períodos de guarda mínima para diferentes tipos de documentos, relacionados às áreas fiscal tributária, trabalhista e financeira, abaixo estão as informações sobre o período que cada documento deve ser conservado.

Período: 2 anos
Documentos

Comunicação do Aviso Prévio (art.7º, XXIX, da CF);
Pedido de demissão;
Termo de Rescisão do Contrato de Trabalho.

Período: 3 anos
Documentos

CAGED – Cadastro Geral de Empregados e Desempregados. (Portaria Mtb nº 2.115/99, art.1º, § 2º).

Período: 5 anos
Documentos

Acordo de compensação de horas;
Apólices de seguro;
Atestado Médico;
Cartas, circulares, editais e demais documentos relativos a convocação de Assembleias;
Conta de água, luz, telefone;
Controle de cobrança e de pagamento das cotas condominiais;
Cópia de processos de cobrança judicial de cotas condominiais;
DIRF – Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte;
Documentos emitidos relativos a cobrança (amigáveis ou judiciais) de devedores;
Documentos relativos a manutenção das portas corta-fogo;
Documentos relativos a manutenção de hidrantes, mangueiras e/ou outros equipamentos contra incêndio;
Documentos relativos a manutenção do sistema de elevadores;
Documentos relativos a manutenção do sistema de pára-raios;
Documentos relativos a manutenção, recarga e vencimento das cargas dos extintores/dedetização/limpeza de caixas d´água;
Documentos relativos aos serviços de manutenção diversos;
Orçamentos / cotações diversas de compras e contratações efetuadas pelo Condomínio;
Livro, cartão ou fichas de apontamento do ponto diário;
Pasta de prestação de contas (documentos não relacionados a itens específicos citados em outros tópicos dessa relação);
Recibo de entrega da comunicação de dispensa – CD (Seguro –Desemprego);
Recibo de pagamento de salários;
Recibo de pagamento de benefícios (férias, 13º, vale-transporte, cesta básica, etc), recibo de abono de férias, recibo do gozo de férias, recibo de adiantamento salarial, recibo de entrega do requerimento do seguro desemprego.

Período: 10 anos
Documentos

Comprovante de pagamento de benefícios reembolsados pelo INSS;
Comprovante de Retenção do INSS – Contribuintes individuais;
Contratos de fornecimento diversos (produtos e serviços) firmados com terceiros;
Cópia de processos relativos a ações trabalhistas, tributárias, cíveis e/ou criminais;
CSLL e Cofins (Decreto nº 3.048/99, arts 348 e 349);
DARF´s do PIS (Programa de Integração Social);
Folha de pagamento;
GPS e documentação previdenciária quando não tenha havido levantamento fiscal (folha de pagamento, recibos, ficha de salário-família, atestados médicos concernentes a afastamentos por incapacidade ou, salário-maternidade) (Dec. nº3.048/99, art.348e 349);
Guias de Recolhimento / Comprovante de Cadastramento PIS/PASEP;
Imposto de renda na fonte;
Imposto de renda pessoa jurídica (lei 8.212, art. 46).

Período: 20 anos
Documentos

Exames Médicos (admissional, demissional, periódico, mudança de função, retorno de trabalho, inclusive avaliação e exames complementares, as conclusões e as medidas aplicadas (Portaria nº 3.214/78, NR-7).

Período: 30 anos
Documentos

Documentos referentes ao depósito fundiário – FGTS – GFIP - GRFP (Lei nº 8.036/90, art. 23, § 5º, Decreto nº 99.684/90, art.55);
RPA – Recibo de Pagamento de Autônomo (Lei 8.212, art. 45, §1º).

Período: Indeterminado
Documentos

Cadastro de Condôminos (proprietários e inquilinos / histórico e atualizado;
Certificado de manutenção emitido por órgão competente (CONTRU em SP), no caso de edifícios comerciais.
Contrato de trabalho;
Convenção do condomínio (original, alterações e atual);
Documentos relativos ao AVCB – Atestado de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
Documentos relativos ao PCMSO e PPRA;
Listas de qualificação e presença nas assembleias;
Livro de inspeção do trabalho;
Livro ou ficha de registro de empregados;
Livros de atas de assembléias registradas no cartório de títulos e documentos;
Plantas diversas do condomínio (hidráulica, elétrica, etc.);
RAIS – Relação Anual de Informações Sociais (art. 8º da Portaria MTE nº 699/2001): 1. obrigado a manter o arquivo por 05 anos. 2. cópia dos arquivos gerados em meios magnéticos, fita ou via Internet e respectivo recibo definitivo da entrega da RAIS, recomenda-se guardá-los por tempo indeterminado;
Recolhimento Previdenciário do Contribuinte Individual;
Registro de empregados;
Regulamento Interno do Condomínio (original, alterações e atual);
Relatórios de análises, perícias, auditorias, etc. realizados no condomínio.

Fonte: Conexão Condomínio - Secovi/RS e Agademi

Reuso da água

Para compreender melhor a importância do reúso da água, basta ver que alguns analistas estimam que devido ao crescente aumento do consumo humano de recursos hídricos, os conflitos pela água se tornarão cada vez mais comuns no futuro próximo. Todos são unânimes em afirmar que se até há pouco tempo o petróleo foi a causa dos principais conflitos mundiais, a partir de agora tais conflitos serão motivados pela água. Ainda comparando com o petróleo, até há pouco tempo dizia-se que a água potável custaria tanto quanto a gasolina. Pois bem, refaçamos esta comparação hoje e vejamos quanto custa uma garrafinha (300ml) de água em comparação com o custo de um litro de gasolina.

Com o crescimento rápido da população nas cidades, rios responsáveis por seus abastecimentos estão cada vez mais saturados hidricamente, seja por altos volumes de captação, seja por excesso de esgotos despejados neles. Consequentemente, se vê cada vez maior o interesse da sociedade por questões ambientais, e não é diferente com a questão da falta de água. A população e boa parte dos empresários reconhecem a necessidade de maior eficiência no consumo deste bem, tão vital a todos. Neste contexto surgiu o conceito de reúso da água, que consiste basicamente em aproveitar o efluente de algum processo em algum outro, mediante ou não de algum tratamento. Quando há um tratamento, normalmente se recicla o efluente de algum processo pouco poluente para reusá-la em outro processo, que não exija altos padrões de qualidade. É possível, entretanto, que a qualidade do efluente de um processo atenda as necessidades de outro sem precisar tratá-lo.

O reúso de água começou no meio industrial, e seus sistemas ainda são distintos para cada atividade produtiva. Às vezes é preciso grandes volumes para resfriar uma estrutura, às vezes é preciso diluir algum efluente para que este não seja muito contaminante, colocando em risco o corpo hídrico receptor. E foi neste setor produtivo que surgiu a idéia de reúso da água. Com o crescimento das exigências ambientais por parte dos governos, as indústrias, principais consumidoras de água juntamente com a agricultura, se viram obrigadas a aumentar sua eficiência no consumo deste bem. Desta forma, puderam usufruir de grande economia, além de beneficiar o meio ambiente local.

Mas um importante setor da economia até pouco tempo estava de fora desta atividade tão benéfica aos corpos hídricos urbanos: o mercado imobiliário. Edifícios comerciais ou residenciais foram aos poucos reconhecendo que também poderia economizar com o uso racional da água que consumiam. As chamadas águas cinzas, que nada são além que efluente de chuveiros, lavabos, ralos de piso e máquinas de lavar, poderiam muito bem ser usadas para atender as descargas dos vasos sanitários mediante um tratamento simplificado. As empresas que construíam estações compactas de tratamento de esgoto para a indústria passaram a construí-las para condomínios e shopping centers. Como esses estabelecimentos tinham altos custos com água tratada, viram no reúso a possibilidade de economizar oferecendo água de qualidade inferior para os fins menos nobres. Dentro desses fins, além das descargas sanitárias, maiores vilãs no consumo de água em prédios residenciais, têm-se os fins ornamentais, como chafarizes, usos como vassoura hidráulica, rega de jardins, etc.

Quanto aos métodos de tratamento desses efluentes, pouco se mudou ao passar de uma escala industrial para uma escala doméstica. Atualmente seus processos são semelhantes ao tratamento dado a esgoto in natura das grandes cidades. Isso parece um tanto exagerado, quando a própria legislação permite que alguns efluentes, como por exemplo das máquinas de lavar, sejam reusados sem tratamento algum nas descargas de vasos sanitários. Como a demanda de água nas descargas é bastante superior à oferta de água das máquinas de lavar, preciso foi que se criasse um tratamento adequado que pudesse tratar também a água dos chuveiros e lavabos. Desta maneira, a oferta de água para reúso seria maior que a demanda nos fins não potáveis. Na prática, isso quer dizer que 100% da água utilizada nas descargas ou vassouras hidráulicas seriam de reúso. Isto representa uma redução de cerca de 30% no consumo de água, percentual que pode ser ainda maior na conta, visto que as principais distribuidoras de água tratada cobram mais por maiores volumes consumidos.

Pensando nisso, surgiu a ECCO Reuse, que criou e patenteou um sistema único que proporciona boa qualidade de efluente final e baixo custo operacional de tratamento de água para reúso e adequado ao uso residencial ou comercial. Ao contrário das atuais empresas que tratam água para reúso, os sistemas ECCO não reproduzem todas as etapas de uma estação de tratamento de esgoto, como reatores anaeróbios ou filtros biológicos aerados. A água tratada pelo sistema ECCO tem um tratamento físico, filtragem, seguido de um tratamento químico, cloração. Um é responsável por reduzir a turbidez e carga orgânica, enquanto o outro é responsável por desinfetar o efluente. As exigências de qualidade da água para reúso no Brasil são que a mesma seja clara, inodora e com um número de bactérias por litro não maior que os atuais padrões de balneabilidade. Visto de fora, pode parecer que os padrões exigidos são muito conservadores, uma vez que o contato que se tem com a água de reúso é muito menor que o contato ao se dar um mergulho numa praia, por exemplo.

Mas visto de dentro, e conhecendo o Brasil, sabe-se que é comum exigir padrões de qualidade superiores aos desejados, já que as fiscalizações nesse campo ainda são raras. Por este ponto de vista, é natural que se exija muito, para evitar que construtoras comecem a aplicar o reúso sem intermediação de um tratamento adequado, ou mesmo o reúso direto, sem qualquer espécie de tratamento. O não tratamento do efluente, ou um mal tratamento, pode gerar mau cheiro nos banheiros, aspecto turvo e desagradável, sem falar no risco de contaminação de funcionários que a utilizem mais diretamente como nas vassouras hidráulicas. Por isso, é de suma importância para o Brasil a divulgação de métodos adequados ao reúso doméstico e para o mercado imobiliário, assim como atentar-se para o atendimento da legislação vigente no que se refere à qualidade de água de reúso.

Jonas Brito
Mestre em Engenharia Civil, Recursos Hídricos e saneamento pela UFRJ, engenheiro civil pela UFRJ

Fonte: condominiossustentaveis.wordpress.com

Condomínios precisam de adminsitração profissional

O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.

Por Rodrigo Karpat

Os condomínios precisam ser geridos de forma profissional independente do tamanho do edifício. Uma má gestão pode fazer com que o valor da taxa condominial dobre ou até mesmo triplique de valor e também da redução do valor das unidades. A desvalorização do bem pode chegar até 30%. Esta desvalorização ocorre por conta da falta de manutenção, valores elevados de taxa condominial, dívidas trabalhistas, entre outros.

O síndico pode ser marinheiro de primeira viagem, desde que esteja respaldado por uma boa administradora de condomínios, por um conselho atuante e por um departamento jurídico, caso contrário as consequências poderão ser drásticas. Estes prestadores que irão auxiliar o síndico terão a função consultiva e não deliberativa.

Vale citar o exemplo de um síndico de um condomínio de São Paulo que para reduzir o valor do condomínio contratou uma cooperativa para gerir a mão de obra em substituição aos funcionários contratados pelo prédio, com a certeza de estar fazendo um grande negócio. A economia inicial saiu cara, pois quando os primeiros cooperados saíram do prédio as ações trabalhistas começaram a surgir. E o resultado negativo foi imediato, pois o valor do condomínio triplicou. O síndico renunciou, porém o prédio não se livrou da dívida.

Em outro condomínio de poucas unidades, na região dos Jardins, em São Paulo, o síndico preferiu trocar a empresa de manutenção de elevadores por outra que cobrava três vezes menos. Porém o contrato da segunda empresa era só de conservação. O síndico não sabia a diferença de uma para a outra. O contrato de manutenção de elevadores inclui peças, enquanto o de conservação não. No final da história, com a quebra de algumas peças, o contrato de conservação ao longo de alguns meses saiu duas vezes mais caro do que o de manutenção.

Assim como uma empresa, o condomínio possui obrigações legais, como a de prestar contas, realizar o seguro da edificação, realizar obras respeitando o quórum estabelecido, entre outras. Existem obrigações referentes aos funcionários, tais como: Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA), Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), (Relação Anual de Informações Sociais (Rais), contribuições sindicais, INSS, FGTS, PIS, DIRF, etc.

O condomínio também é responsável pelas obrigações concernentes à estrutura das edificações tais como; a limpeza da caixa dágua, emissão de laudo técnico de pára-raios, manutenção do elevadores, entre outros.

Assim, fica clara a necessidade de uma boa administradora de condomínio para gerir o e cumprir com todas as obrigações legais. Além disso, se faz necessário um advogado para analisar os contratos, cobrar os atrasados e realizar uma assessoria legal. E é essencial um conselho atuante para auxiliar a verificação das contas e exigir o cumprimento da convenção, regimento interno e das deliberações em assembleia.

Importante destacar que o síndico responde civil e criminalmente por excesso e negligências na sua gestão. São objetos de ações de responsabilidade: realizar obras sem a devida autorização, não prestar contas, não realizar as manutenções necessárias, não cobrar os devedores, entre outros.

Porém, algumas medidas são saudáveis e permitem transparência na gestão tais como; o envio da prestação de contas sintética no boleto de pagamento da cota do mês, disponibilizar o balancete no site da administradora para acesso aos condôminos, realizar assembleias periódicas, auditoria mensal nas contas, reuniões periódicas de conselho com a presença da administradora, rever periodicamente a escala e folha de pagamento de funcionários, não contratar prestadores de serviços que não emitam notas fiscais, elaborar laudo de vistoria estrutural periódica, não realizar obras sem o consentimento de uma assembleia, entre outros.

Portanto, não é matéria fácil à gestão do condomínio. A falta de qualquer recolhimento seja em detrimento dos funcionários ou referente a prestadores de serviços pode levar o condomínio a uma grande dívida.

Fonte: http://bagarai.com.br