O dever do síndico cobrar

Kênio de Souza Pereira

Qual síndico não tem um grande constrangimento de ligar ou bater na porta de seu vizinho para cobrar a taxa de condomínio em atraso? Pior é quando o vizinho, com quem muitas vezes temos uma boa relação, acaba insistindo na impontualidade, obrigando assim o condomínio a propor uma ação judicial de cobrança. Tal situação causa grande angústia e desconforto. Diante disso, muitos síndicos ficam sem ação diante da inadimplência. São várias as dúvidas sobre como conduzir essa situação. É comum o síndico protelar a cobrança por não saber o momento e como tomar as providências necessárias.

O devedor se torna inadimplente a partir do dia subseqüente ao vencimento. Portanto, o credor de um aluguel, taxa de condomínio ou de um título de crédito pode ajuizar a ação de cobrança após um dia de atraso mas, geralmente, espera-se algum tempo, mesmo porque as ações judiciais são caras, exigem a contratação de advogado e o pagamento de custas processuais.

O ideal em um condomínio é que, primeiramente, o síndico proceda a cobrança amigável, por escrito, com protocolo, para que tudo fique documentado. A taxa ordinária de condomínio é simplesmente o rateio das despesas que têm que ser pagas de qualquer forma, mesmo quando há inadimplentes.

O momento de cobrar

A inadimplência onera aqueles que são responsáveis e estão adimplentes, pois acabam arcando com os custos de quem não paga. A lei veda o enriquecimento ilícito e sem causa, portanto, não é aceitável que os demais condôminos assumam as despesas do inadimplente.

O Código Civil, em seu artigo 1.348 prevê que é dever do síndico cobrar as taxas de condomínio, cumprir a lei, a convenção e as deliberações da assembléia geral. Dessa forma, caso a tentativa de cobrança extrajudicial seja infrutífera, cabe ao síndico procurar um advogado para que seja proposta uma ação de cobrança. Esta será movida pelo condomínio, representado pelo síndico.

A demora em propor a ação pode acarretar na perda do direito às parcelas vencidas em função da prescrição, além de estimular a inadimplência. Provado o débito, o Juiz dará uma sentença que condenará o inadimplente. Caso este não cumpra a determinação judicial, o condomínio poderá executar a sentença, inclusive penhorando o imóvel. Dessa forma, mesmo este sendo o único bem da família, o imóvel residencial poderá ser levado a leilão para pagar o débito do condomínio.

Imóvel locado

Importante lembrar que a ação de cobrança é sempre contra o proprietário, mesmo quando o inquilino foi quem deixou de pagar. O proprietário/locador que foi acionado pelo condomínio e compelido a pagar seus débitos e demais taxas do imóvel, pode entrar com uma ação de cobrança contra o inquilino para receber a dívida.

Atualizar a convenção

O Código Civil possibilita que o condomínio insira nova forma de coibir a inadimplência motivada pela multa de apenas 2%. É possível criar mecanismos que possibilite a multa de até 5 vezes a taxa de condomínio contra o inadimplente contumaz, além da correção monetária e juros mensais entre 3% a 10%. Poderá ainda ser admitida a denúncia do inadimplente no SPC e o protesto no Cartório.

Fonte: Júris Way

A fim de evitar este tipo de constrangimento ao síndico em ter que cobrar seu vizinho, e muitas vezes amigo, a Palazzo Condomínios trouxe ao mercado o serviço de Síndico Profissional. A Palazzo Condomínios assume as tarefas de notificação pessoal aos condôminos, desonerando os moradores desta tarefa, evitando atritos e desconforto entre vizinhos. Com este serviço, há a garantia de que a cobrança será feita, de forma profissional, com possibilidade de acordos parcelados, tudo a fim de evitar que a dívida de determinado condômino continue a aumentar e que os demais condôminos tenham que arcar com esses custos. Com isso, não só a dívida é cobrada, como também a manutenção da harmonia entre os moradores é mantida.

Ligue para nós e agende uma visita. Temos certeza que juntos encontraremos uma solução para os problemas do seu condomínio.

Condomínios devem realizar a declaração da RAIS ano-base 2010

Declaração deve ser feita pela internet por meio do programa gerador de arquivos da Rais e do programa transmissor de arquivos

Começa nesta segunda, dia 17, a entrega da declaração da Relação Anual de Informações Sociais (Rais). Devem fazer a declaração ano-base 2010 as empresas ou estabelecimentos inscritos no CNPJ com ou sem empregados, empregadores, pessoas jurídicas de direito privado, empresas individuais, cartórios extrajudiciais e consórcios de empresas, pessoas físicas, órgãos da administração direta e indireta dos governos federal, estadual e municipal, condomínios e sociedades civis, agências, sucursais, representações ou quaisquer outras formas de entidades vinculadas à pessoa jurídica domiciliada no exterior.

A declaração deve ser feita pela internet por meio do programa gerador de arquivos da Rais e do programa transmissor de arquivos. Caso as informações não possam ser entregues pela internet, elas devem ser levadas aos órgãos regionais do Ministério do Trabalho, responsável pela consolidação dos dados. Nos casos em que os estabelecimentos ou entidades não tiveram vínculo empregatício no ano-base poderão optar pela Rais Negativa, online.

As empresas têm até 28 de fevereiro para fazer a declaração sob pena de multa a partir de R$ 425,64, acrescidos de R$ 106,40 por bimestre de atraso, contados até a data de entrega da Rais ou da emissão do auto de infração, se este for feito primeiro. O auto de infração não isenta o empregador da obrigatoriedade de prestar as informações referentes à Rais ao Ministério do Trabalho.

As declarações devem ser feitas no site http://www.rais.gov.br

Fonte: Sindiconet

Condomínios estão liberados da certificação digital para entrega da DIRF 2011

Anualmente não só as empresas, mas os condomínios estão obrigados e declarar à Receita Federal, através da DIRF os valores de Imposto de Renda retidos pelos serviços que foram prestados no condomínio.

Havia uma grande dúvida até o final do ano passado quanto a necessidade dos condomínios terem que entregar esta declaração com o uso do Certificado Digital. Em face da indefinição da Receita Federal, o SECOVI/RS estava orientando no sentido de se fazer a certificação, dada a indefinição e o escoamento no prazo para a apresentação da declaração.

Quando da liberação do programa DIRF2011 para entrega da declaração, a Receita Federal posicionou-se quanto a esta questão, desobrigando os condomínios a necessidade de entrega da declaração com o uso do certificado digital. Essa é a informação que consta no site da Receita Federal:

“Os Condomínios Edilícios e as Pessoas Físicas estão obrigados a entrega da declaração com o uso do certificado digital?

Resposta: Não, a obrigatoriedade da entrega da declaração com o uso do certificado digital só inclui as Pessoas Jurídicas.”

A informação acima encontra-se na sessão perguntas e respostas no endereço abaixo:

http://www.receita.fazenda.gov.br/TextConcat/Default.asp?Pos=3&Div=PessoaJuridica/dirf/2011/Perguntas/

Encerramento de gestão é parte importante do trabalho dos síndicos

Candidatar-se a síndico é fazer uma escolha importante: além de todas as funções inerentes à administração condominial é importante ter a consciência de que o cargo tem um prazo estipulado (normalmente dois anos). Como gestor, o ideal é completar todo o tempo de mandato, no entanto, algumas vezes, isso não é o que acontece.

A assessora jurídica do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Veronica Calado, explica que apesar da maioria dos síndicos cumprir seu período de mandato, alguns deles renunciam seus cargos antes do tempo. Outra forma de afastamento, menos usada, mas também possível, é a destituição do cargo, quando a assembleia de condomínio, tendo preenchido os requisitos legais, previstos no Código Civil e/ou na Convenção do Condomínio, decide pela troca de quem ocupa a administração condominial. Em todas as formas de sucessão de administração, os síndicos devem estar atentos, pois existem obrigações a serem cumpridas.

A assessora explica que, como regra geral, o Código Civil (art. 1.347) prevê a gestão de um síndico com prazo não superior a dois anos, com possibilidade de reeleição. “Vale dizer que quaisquer outras limitações, como tempo máximo de mandato, ou reeleição, poderão ser regradas na Convenção do Condomínio”, diz Veronica. Em geral, o tempo de mandato é cumprido, visto que quem assume está ciente das obrigações do cargo e tem intenção de cumprir todo período. Quando o cargo é deixado antes da hora, a principal justificativa do síndico, de acordo com a assessora, é a falta de tempo para se dedicar à administração condominial.

O que também pode acontecer em caso de má administração e/ou prática de irregularidades no decorrer do mandato, é a destituição do síndico. Essa forma de substituição acontece mediante convocação prévia de assembleia específica para isso, subscrita por 25% dos condôminos, e da aprovação da destituição, mediante anuência da maioria absoluta dos presentes a reunião condominial. Uma vez demonstrada as faltas da administração e preenchidos os requisitos legais para a destituição, a assembleia deverá eleger novo síndico para ocupar o cargo até a eleição seguinte (mandato tampão). Apesar de ser uma prática possível, no entanto, ela não é muito utilizada. Veronica diz que o processo de destituição não costuma ter continuidade, em alguns casos, devido à falta de disponibilidade dos membros do condomínio em assumir novos compromissos. Isso também justifica a reeleição como uma alternativa muito utilizada na sucessão de uma gestão: como ninguém se apresenta para assumir o cargo a tendência normal é a reeleição do síndico.

De qualquer forma, finalizando o mandato no prazo ou não, é importante lembrar que todo síndico deve prestar contas contábil e financeiramente, bem como do trabalho feito em sua gestão antes de deixar o cargo. Assim, é recomendado pela assessoria do Secovi - PR que mesmo se deixar a função por vontade própria, ou por destituição, o gestor finalize o trabalho e apresente o demonstrativo financeiro relativo ao seu mandato. Isso porque, apesar dos compromissos assumidos serem do condomínio, o administrador poderá ser questionado judicialmente por não prestar contas, e também no caso de suspeita de prática de irregularidades.

Fonte: Bem Paraná