Vazamento em Condomínios

Por Rodrigo Karpat

Vazamento em condomínio é um fantasma que sempre assombra síndicos, subsíndicos, conselheiros e moradores. O principal problema é que, diante de qualquer vazamento, os condôminos acionam o sindico, o zelador e até mesmo a administradora. Acontece que, na maioria das vezes, este problema não é de responsabilidade do condomínio.

A rede de água do condomínio está dividida em horizontal e vertical. Quando os vazamentos nas unidades forem oriundos de canos horizontais, ou seja, ramais, a responsabilidade de reparo é dos moradores. A questão é verificar se a água está vazando da própria unidade ou no apartamento do vizinho de cima.

Os vazamentos dentro das unidades oriundos de canos verticais, colunas, são de responsabilidade do condomínio. A manutenção e a troca de colunas precisam ser realizadas e programadas com a periodicidade necessária. Indício desta necessidade é quando a água começa a apresentar ferrugem, o que é sinal de corrosão no tubo galvanizado e pode inclusive apresentar risco a saúde.

Os problemas mais comuns são vazamentos de ramais nos banheiros e infiltrações de modo geral. Nesses casos o condomínio não tem responsabilidade e não deve se envolver. Salvo se o problema tomar outro vulto, no caso de começar a atingir outras unidades.

Quando o condômino que tem um vazamento no ramal exigir que o condomínio tome providências. O condomínio pode ajudar, contatando via telefone ou por escrito o proprietário da unidade que originou o vazamento ou fornecendo os contatos ao morador com a unidade que tem o vazamento. Mas ressalte-se outra vez que, o problema de vazamento entre unidades não é do condomínio.

Constatando-se qualquer vazamento nas unidades a primeira providência é solicitar que um encanador ou engenheiro defina a origem do problema. Com esse parecer do profissional em mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do caso.

A responsabilidade do condomínio é sempre pelo bem comum. E ele somente deve interferir quando o problema entre unidades se tornar um problema coletivo ou quando a origem do problema não é de fácil identificação.

Caso seja identificado que o problema é da coluna do edifício, caberá ao condomínio sua manutenção e a devolução do apartamento do condômino nas condições anteriores. Não sendo possível a reposição na forma original caberá ao sindico negociar a reposição com o condômino.

Ao condômino caberá fornecer o acesso da empresa contratada ao local da manutenção. O impedimento poderá acarretar medida judicial compelindo o condômino a fornecer o acesso judicialmente.

Se o morador da unidade em que há vazamento não realizar o reparo, o condômino penalizado poderá ingressar nos Juizados Especiais Cíveis visando o reparo e o ressarcimento do prejuízo. Porém, antes do ingresso com a medida judicial deve-se notificar a unidade informando a situação.

Fonte: bagarai.com.br

Dívida de condomínio prescreve

Engana-se quem acha que a dívida de condomínio não caduca. Atualmente, o entendimento é que esse débito prescreve depois de dez anos.

Mesmo parecendo muito tempo, dez anos pode ser o período que demora para um caso ser julgado e concluído. Enquanto corre na justiça, o prazo da prescrição deixa de correr. Ou seja: o importante é entrar com a ação de cobrança antes desse período.

Para aumentar as chances de receber o dinheiro, o ideal é que sempre o síndico acompanhe de perto aqueles que não costumam pagar as obrigações em dia.

Antes de entrar com a ação judicial contra o condômino para receber os atrasados, o condomínio pode propor acordo extra-judicial de pagamento ao inadimplente, como parcelamento dos atrasados, por exemplo.

ProtestoMesmo nos estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, onde é permitido protestar os inadimplentes, essa ferramenta de pressão não corresponde à ação judicial. Ou seja: se o condomínio optar por protestar o inadimplente por dez anos, sem acioná-lo judicialmente, perderá a oportunidade de cobrá-lo no futuro.

Cobrança judicial
Uma ação de cobrança judicial geralmente é resolvida ainda em primeira instância, com um acordo entre as partes. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até 5 anos para percorrer todas as instâncias.

Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos).

Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação. Em muitas localidades brasileiras, oJuizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança de até 40 salários mínimos, e que não apresentem muita dificuldade processual.

No entanto, há alguns Juizados Especiais que não aceitam causas propostas por condomínios, por estes não serem pessoas físicas. Consulte o JEC da sua cidade ou região.

Alternativas como Mediação, Câmaras de Arbitragem e Protesto de boletos (permitido em alguns estados) têm sido cada vez mais usadas para evitar a cobrança judicial. Lembramos que no Rio Grande do Sul ainda não hé lei que regulamente o protesto de dívidas condominiais.

A inadimplência cessa apenas após o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da sentença judicial de cobrança. Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua para efeitos de votação em assembleias, se houver este tipo de restrições na Convenção do condomínio.

Fonte: Sindiconet

Evite que as folhas bloqueiem as calhas

O outono está aí. Junto com ele a característica queda de folhas que, entre outros locais, acumulam-se em calhas destinadas ao escoamento das chuvas. A incidência, bastante comum em condomínios, costuma ser uma das causas de infiltrações e vazamentos a partir dos telhados.

Certas situações chegam a ter complicadores específicos, como é o caso de locais onde sementes carregadas por pássaros ou insetos encontram solo fértil nas camadas de p´p que se acumula m dentro das canalizações que deveriam deixar a água escoar com liberdade.

Especialistas alertam que as calhas precisam de limpeza periódica e que o trabalho pode ser feito, inicialmente, de forma manual com a retirada do grosso da sujeira e, depois, através de lavagem  interna com o uso de mangueira. Casos mais complicados exigem uma pressão mais intensa com a inserção de um pedaço de madeira ou ferro para a desobstrução dos condutos.

É preciso levar em conta, também, a possibilidade de ocorrência de outras ciscustâncias tais como a ferrugem, falta de vedação em emendas ou diversos tipos de deformação. Todas estas situações ocorrem com o passar do tempo e, em alguns casos, a solução é a troca de todo o sistema.

Logo, a prevenção passa por limpezas e vistorias periódicas, em especial, em épocas como o outono quando a queda de folhas é muito grande e as calhas se tornam um local de armazenamento das mesmas.

Fonte: Revista Espaço Imóvel Secovi Março/Abril 2011